房地产行业深度研究报告：溯源“好房子”

核心观点

• 居民对“好房子”的敏感点主要在于显性工程，如项目区位、板块规划、城市界面、生活配套、小区规划、户内品质等，而隐蔽工程（如结构安全、防水、保温）虽重要但居民难以感知。
• 市场回归产品逻辑，房企产品打造壁垒将加大，限价放开和设计规范调整使得产品力成为差异化竞争的关键，过去高周转、重规模的房企需转型重视产品打造。

关键数据与研究结论

• 好产品能带来更高利润兑现，如2023年上海宝山区华润润府凭借高产品力实现快速去化，但单盘产品力领先时间有限，需持续创新。
• 核心城市壁龛市场利润潜力大，上海、杭州等城市非限价项目去化表现良好，2025年二季度将有更多项目入市，可观测市场持续性及房企利润率兑现度。
• 房企打造好房子的关键在于城市深耕和“产品基因”，深耕城市能提升产品教育能力、供应商资源、品牌认可度；自上而下的经营战略和管理体制是产品基因的核心，但短期转型不易。

投资建议

• 重点关注绿城中国、华润置地等具备好产品护城河的房企。
• 关注优质商业地产公司租金稳定性，如太古地产、华润万象生活。

风险提示

• 居民收入预期下滑影响壁龛市场稳定性。
• 房企“卷产品”同时难以控制成本，影响整体利润兑现。