一、AI总结内容
一、核心要点
- 滨江集团是1992年成立于杭州的本土民营企业，连续8年杭州市占率第一，2025年销售额1017亿元，位列行业第10、民企第1。
- 杭州市场核心4区（上城、拱墅、西湖、滨江）占杭州总销售额超50%，2025年常住人口1270万，过去十年人口复合增速居重点一二线前列，2024年10月取消限价后豪宅市场崛起。
- 滨江集团2025年上半年拿地积极，杭州拿地市占率约30%，2025年1-7月销售额513亿元，销售均价6.3万元/平方米，远高于行业平均水平。
二、投资线索
- 滨江集团产品力突出，属于杭州产品第一梯队，2025年推出的豪宅项目（如望天际、奥印世纪轩）去化良好，单价多在7万元/平方米以上。
- 滨江集团财务稳健，2026年中期融资成本约2.8%，权益有息负债236亿元，相对库存仅1.6年，为行业低位，属于稳健型房企首选标的。
三、风险与关注
- 杭州二手房库存累积，2025年新房成交占比降至31%，2026年上半年仅24%，市场仍面临一定存量压力。
- 杭州土地市场竞争激烈，本土房企与全国性房企（建发、中海等）争夺优质地块，拿地利润率相对较薄。
- 滨江集团2026年销售目标800亿元，同比下降21%，受可售货值较少制约，需关注后续货值补充情况。
二、音频原文（转写）
大家好，欢迎参加申万宏源房地产滨江集团零零二二四四点 S Z 深度重仓杭州拿地，积极好房子标杆。
目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明，请参会人员务必注意本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发，请勿以任何方式索要。泄露散布转发电话会议纪要任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为申万宏源研究保留追究泄露转发者法律责任的权利 各位投资人，下午好，我是申万地产研究员曹曼，欢迎大家啊参加我们今天滨江集团深度报告的分享。
那首先我们还是先讲一下公司的背景。那滨江是一九九二年成立于杭州。当时初创的时候是。杭州市江干区的这个基地所有制房地产开发商。
Um 当时的主要员工也包括现在的这个董事长齐金星。那 呃，在九十年代的时候，公司当时是致力于杭州的一些旧城改造。然后到零六年完成了这个改制。现在就是一家，就是当时呃完成改制以后，现在就是一家这个民企开发商。
现在应该也是行业销售额。啊，民企开发商里面销售额是排在第一的，然后也是最稳健的民营企业之一。啊，
这个大致是公司的情况。啊，第二个就是因为滨江的呃主要的特色就是重仓杭州。
那关于杭州市场，我们应该先知道大概三个背景。第一个就是。杭州的这个啊区以及这个核心的这个地段。
那杭州市是下辖十个区，两个县，就桐庐跟淳安，还有一个县级市建德市。那现在我们一般所说的杭州的整个成交的话，就是杭州市辖的十个区，那十个区里面。再包括核心的四个区。跟非核心的六个区，那核心的四个区的话就是。
上城拱墅西湖滨江。非核心的六个区就是钱塘、临平、余杭、萧山、临安、富阳。啊，那当中的话 啊，这个核心的四个区就是2024年5月份最后一波全面放开限购的。那在 二二年到二四年，就是核心四个区的这个销售额占比。
整个杭州市大概是百分之五十不到一点。呃，第二个关于杭州的话，就是杭州的人口是很强的。到二五年末，杭州的常住人口是一千两百七十万。在过去十年里面，整个的K格是在三点七。
那当中核心四驱的这个人口的K值会更高啊，当然有一些原因我们待会儿会讲，但核心四驱在过去十年里面就整体的这个增速大概是在十点一。非核心六个区的复合增速是在1.4。那。啊，过去十年里面，就是杭州净人口增加的数量是在三百六十八万。
在重点的一二线城市里面，就是仅次于成都跟深圳。那 杭州人口增长比较快的原因的话，就大概是有三个。第一个就是呃历史上面有一些行政区划的调整。因为从零一年以来，就是萧山、余杭、富阳、临安。
相继有测试社区的一个情况。那整个杭州市也是向外拓展城区的空间，尤其是富阳社区以后整个。杭州时区的这个人口迎来了比较快的一个增长。那么在21年以后的话，杭州又进行了一次比较大规模的行政区划的调整。
新设了这个上城区、拱墅区这些。虽然整体建制是没有变的，但是。啊，城市就各区之间的空间布局得到了一定的优化。那第二个就是。
啊，重大赛事以及一些活动的举办，就像G二零啊，亚运会这些，它不仅提升了杭州作为一个城市的知名度。而且也带动了整个呃杭州市的基础设施的改善。啊，大部分杭州的一些老城区的拆迁工作也基本上在那一时段已经完成了。那第三个就是杭州人口主要增长的原因，就是产业的推动。
就一零年以来，我们所知道的就是。整个数字经济是蓬勃发展的头部的企业，像阿里啊、网易这些创造了比较大的就业的岗位。那现在还有新兴的一些。科技的一些产业。
就是杭州六小龙这些。整体人才的引入，然后啊，包括就是像线上的一些产业，像杭州网红比较多嘛，整体这种。服务业 是比较的蓬勃的。那这是第二个关于杭州的背景人口。
那第三个就是关于杭州的房地产市场，就有一个取消限价的事情。二四年十月份，当时是取消了限价，发布了
这个含五条。那原文是新出让设宅用地不再设置新房销售限价。那么在一九年到二四年十月份之前。
在每块地出让的时候，是规定了备案价，就是整盘的这个均价的上限。那啊这个政策的话，就是二四年十月份取消这个限价的政策。因为他是在当时九二四以后开始执行的，所以就是。伴随着当时销售的放量。
以及这个土地取消限价的一个制度，共同推动了就是25年上半年杭州土地市场的一个热度是比较的高的。じゃあ。25年上半年，整个杭州宅地成交占比全年大概是80%左右，整体的推地进程是很前置的。那么 今年上半年的话，就整体的这个卖地成交大概是在四百八十亿，是同比下降百分之五十八左右。
在今年整体的一个推地的进程以及高基数的影响之下，就所以。啊，土地成交弱一些。这个大致是。杭州的啊三个背景。
那 第三块的话，我们讲一下杭州的这个销售。呃，第一个就是销量。二五年杭州一二手房成交，就是一手房是三点九万套，二手房是八点八万套。那当中新房就肯定是下降更多一点，大概是下降百分之二十四。
二手房是下降百分之六左右。那二四年是杭州的二手房成交量第一次超过新房。啊，当然主要是以价换量。现在我们其实今年也可以看到整体杭州其实二手房的库存还是在这个缓慢的累积的。
像有一些城市，上海呀、北京啊，包括深圳啊，其实二手房都是一个去库的状态了。那杭州的话就整体。因为前两年新房销售比较好啊，出来都变成次新房。所以整个二手房的一个压力在全国来讲，就重点城市里面。
稍微大一些。那啊，二四年就是但但这个二手房其实量是比较大的。我们可以看到二四年就开始进入一个存量市场了，因为那个二手房的销量超过新房以后，那二四年就是新房成交占比一二手房的套数大概是在三十五，二五年是在三十一，二六年上半年是在百分之二十四。所以杭州整体是一个存量的这一个二手房的一个时代。
那新房的话就现在就整个是我们待会儿会讲，就是今年主旋律是这个行。豪宅的这个提价，那第二个就是房价这一块。嗯，二五年二手房这成交均价大概是在两万五，新房成交均价大概是在三万六左右。嗯，第三个就是最近的这个杭州的市场，呃，最近就是七八月份整体的热度是比三到五月份是回落的。
那在去年来看，就刚刚我们说就是二五年上半年整个土地市场，包括销售市场都还比较热的。嗯，这个啊热度。差不多持续到二五年三季度，然后在四季度的时候跟其他所有的城市一样，就是销售冷下来了。嗯 当时四季度政府也是出台了一些类似于这种。
啊，几万块钱购房补贴的这种政策，然后当时需求有一个阶段性的这个提升。那今年的这个主旋律的话，就主要就是刚刚所说的这个豪宅。啊，主要是在二五年上半年，当时杭州市政府推出了一批应该说质量比较好的这个土地。啊，也就是 啊，现在我们今年所说的杭州豪宅六小龙。
啊，那分别的话就是现在只有一个还没有推出来，就是中海的望江新城的海潮九序还没有推出来。其他五个都已经是在售的。那虽然就是现在近期市场是有一些回落的。但整个就是顶豪的这个去化，大部分还是不错的。
就五个这个豪宅里面当中啊，有三个就是包括中海的万朝九序建发的七湖云庄，以及滨江金地的奥印世纪轩。啊，这境地不是深圳那个境地啊，是杭州萧山的这个本体房，本度本地房企境地，这三个盘都是。四月份开的。啊，去化都是比较快的，基本上都已经卖了百分之八九十。
单价就除了二一世纪轩是在萧山打，是在七万块钱左右，其他的都是这个。呃，十十四。四呃十二万，然后这个十六万这样子的这个单价。然后。
五月份开盘的这个拱墅的滨航传奇府。流速略低一些，目前是整盘推了百分之三十五，基本卖完。那 呃，剩下一个豪宅就是七月份开的这个滨江建发金茂的望天镜卖的也不错。啊，当日是推了百分之四十售罄，然后八月份马上就要加推。
所以今年就是整体呃，杭州市刚开始进入这个豪宅的市场。嗯 呃，在过去很多年里面，因为一直都是有这个限价七万块钱不到的，所以 啊，今年整体豪宅的这个价格的话，现在基本上都是在十万以上，然后 高的话，像西湖云章这种就是呃数类的这个单套的套卷价大概是在六千六百万，然后到这个一点八个亿不等。今年整体是刚开始豪宅这个开始掐尖热度。诶 那这个大致是杭州市场的一个情况。
那我们接下来讲一下公司。嗯，公司的话第一个是拿地。就是滨江，因为它整体拿地基本上都是重仓在杭州的，所以它是从一九年开始。在杭州的市占率是显著提升，当年是达到了百分之十六。
然后在啊二二年二四年，然后以及啊到二五年的话，基本上都是在百分之三十上下浮动的一个拿地的市占率。那。啊，现在杭州现在就是市占率三前三的，应该是滨江建呃绿城跟建发。那绿城的话就是。二三到二四年整体销售的一个市占率是在百分之十五，二五年是提升到了百分之二十七。
啊，建发就是这几年也是销售的市占率是在逐步的提升，二四年是在百分之十二，五年是在百分之十四。啊，那具体到公司的这个销售来看的话，呃，一方面的话就是 呃，整体这个在杭州的市占率一直基本上是保持在百分之三十左右，从一八年到二五年已经连续的八年是杭州市占率第一。然后去年的销售额是在一千零一十七亿，同比下降九个点，然后是排克尔瑞第十。民营企业第一。
在杭州的销售额去年是六百亿不到，占比公司总体的销售额是在五十八左右。嗯 连续六年是杭州楼市的这个销冠。那么今年的这个销售目标是下降的，是主要是受制于这个可收获值就比较的少一点。今年销售目标是八百亿，同比下降百分之二十一。
那一到七月份的销售额是在五百一十三亿，同比下降百分之十七。啊，排名还是行业第九，销售均价是远高于行业了。就一到七月份，销售均价是六万三。呃，现在十家积极拿地的房企的销售均价大概是在三万块钱左右，还是远高于这一些。
啊，同行的这个企业。那另外的话就是。哪地段？呃，上半年整个公司拿了十二块地。
总的统计款是一百五十亿。当中权益土地款是在八十八亿。那对应的这个权益比例的话，大概是在百分之六十。呃，百分之五十九左右。
权益比例有一些提升。然后啊整体对应的拿地力度是在百分之三十五，应该说。今年 因为一到七月份，全国这个宅地差不多下降了百分之二十五嘛，所以整体的拿地力度其实都不是很高。三十五这个应该属于就是。
重点房企里面的中上水平。呃 最后的话就是公司的这个可售的货值。呃，在中期末中。整体的可售货值是一千三百，应该是比较的少的。
对应现在呃，相对库存的话，其实就只有一点六年左右。呃，应该是所有的房企里面是。相对库存是最低的，那同时的话这个。老货占比也是比较的少。
啊，基本上二、一年级以前的占比是在百分之十左右。那 呃，基本上今年因为一到七月份刚刚说，呃卖了差不多。五百一十一嘛，然后新增了这个四百五十一的货值，所以库存基本上也没有怎么增加，还属于这种略去库存的一个状态。那从这个 呃，城市的分布来看的话，杭州占比大概是百分之八十到八十五，然后 还有百分之十是。
省内浙江省内其他的区域的。啊，另外还有这个。啊，几个点的话是之前早年可能在像深圳啊那种呃比较呃老的这种项目的。那现在就是基本上杭州的话都是非限价盘在卖，老盘也已经都清的差不多了，净利率大概是在七到九个点左右。
嗯，所以滨江的话，整体的库存是相对少一点的，然后整体的这个销售的流速会呃会比其他的就是企业会快一点。呃，这个大事是公司拿地跟销售的情况，然后再讲一下就是公司的这一。一个产品产品在，因为我们之前也讲过，就是整个杭州市场是比较的卷的，所以任何的企业到杭州来，然后以及杭州的本土企业，他在产品上面都是要花非常多的心思来打磨的。因为杭州他基本上集聚了杭州本土的这种民营企业家，以及浙江省内的民营企业家，包括有钱人，包括现在我们能看到的杭州豪宅六小龙，基本上也都。
都是这种实业的企业家在买，他们像浙江的商业这些呃老板，他们是走应该是全世界各地，所以基本上是见过很多的好东西。所以在产品这一方面就是呃会比其他的一些城市更更挑剔，要实打实的拿出很好的东西。嗯，所以就是呃一方面我们可以看到，就是像冰绿这一些本土的企业，它在产品的这个打磨方面，从历史上面过去几十年来都是。是比较的用心的，像滨江就是在零八年就已经成功建立了这个五大产品的标准化体系。
然后在杭州嗯早年热销产品五零一号、湘湖一号，然后到今年的这些望天际，然后以及这个啊像奥运世纪轩这种，就是也不算是这种顶豪的一些顶豪，然后以及就是一种中豪的一些这些产品吧，应该在杭州市场上面的一个认可度都还是比较的高。的另一方面就是因为这一些盘，这些刚刚所说的这一些啊，杭州的豪宅基本上都是二五年上半年当时地拍出来就可以看到，其实基本上都是在今年上半年开出来的，就是基本上要通过一年左右的这个时间来经过这些产品的嗯定位，然后以及啊这种定向的这个营销才能够有比较好的这种销售。
同时他在内部的一些设计啊，然后软装硬装。方面也是比现价时代要呃堆更多的这些料，然后花更多的力气才能够让这个所谓的客群来认可。所以公司整体的这个产品品质的话，应该都是属于一梯队的。现在一梯队的这个产品应该就是市场上一致预期的，应该就是滨江、绿城、建发、呃经贸这些，大概是属于这个一梯队的这个产品的品质。
最后我们再简单讲一下公司的财务吧，就。是作为民营企业来讲，就是财务还是比较优秀的。现在整体的融资成本大概是在二点八左右。呃，就比其他的明显要低很多，那整体还是在。
收缩有息负债的这个。呃，今年当时 年初的时候在年报里面也提过了，就是整体要继续
下降融资成本。当时是提降到二点九以内，现在是在二点八。
然后权益有息负债的话，二六年计划是年初二百六十二亿嘛，继续下降到二百三十亿元左右。那从现在中期末的话，权益优先负债大概是二百三十六亿，所以基本上像负债的这件呃事情在中期。基本上已经完成。后续下半年的话，应该还是要再拿一些地。
啊，所以我们滨江的话，基本上讲完就总结一下它的逻辑，就是第一个就是重仓杭州。转杭州的这个货值占比八成左右。嗯，第二个就是产品力比较好。那不管是在终端的这些产品，还是高端的这些豪宅方面，整体的认可度以及流速区划。
以及市占率方面都是做的比较好的。啊，第三个就是财务比较稳健。作为民营企业的话，整体的这个风险控制控得比较好，融资成本也比较低。嗯，那么 我们还是认为滨江作为开发里面的比较白的这个。
啊，企业是我们现在就稳健型的这个开发企业的这个首推之一。以上。那欢迎就是。啊，各位。
呃，投资然后续有问题的话，欢迎和我们申万房地产团队进行交流。那我们今天的会议就到这里，谢谢。感谢大家参加本次会议。会议到此结束，祝大家生活愉快，再见。
请参会人员务必注意本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考。任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发，请勿以任何方式索要。泄露散布转发电话会议纪要任何泄露电话会议记录等信息的行为均为侵权行为申万宏源研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。
