房地产行业研究：深圳进一步优化地产政策，头部房企拿地积极性凸显

行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（8.30-9.5）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第24；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为-0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.9%和+0.1%。 土地市场溢价率有所回升。本周（8.30-9.5）全国300城宅地成交建面812万㎡，单周环比-1%，单周同比-11%，平均溢价率6%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面25586万㎡，累计同比-6.8%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(8.30-9.5)47个城市商品房销售332万方，成交量环比+0%，同比+1%，整体维持季节性低位；7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+16%，周同比-17%；二线城市周环比-12%，周同比+10%；三四线城市周环比+5%，周同比+4%。 本周(8.30-9.5)22个城市二手房成交207万方，成交量环比-11%，同比+11%，与去年同期水平相当；7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+0%，周同比+8%；二线城市周环比-16%，周同比+5%；三四线城市周环比-17%，周同比+36%。 深 圳进一步优化地产政策，限购、房贷利率、公积金提取、企事业单位购房条件等均做调整。本轮深圳出台的地产政策包括：（1）符合条件的居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内不限购；（2）商贷不再区分首套二套统一利率；（3）企事业单位购房条件再放松；（4）优化多项公积金提取政策。与前期上海、北京出台的政策相比，在限购优化政策方面，深圳放开的区域更多，且非限购地区对社保无要求，政策力度更大；在利率方面，深圳与上海类似，取消首套与二套的利率区分。此外，深圳针对企事业单位取消限购，有效扩大购房群体。随着后续进入传统“金九银十”的成交旺季，企业推盘积极性提升，预计政策有望逐步显效。 头 部房企拿地积极性凸显。根据克而瑞的数据显示，截至2025年8月末，新增土储货值百强门槛值为31.9亿元，同比下降6%，降幅持续收窄；新增总价百强门槛值为15.4亿元，同比提升12%；新增建面百强门槛值为30.4万平方米，同比回升8%。总价门槛同比增速好于建面侧面反映出当前企业拿地更集中在核心城市高总价、高货值地块。此外截至2025年前8月，销售百强房企拿地集中度保持高位，TOP10房企新增货值占百强的70%，市场格局进一步集中于头部企业。综合来看，当前土地市场呈现的趋势为头部房企持续专注于核心城市核心地块，若后续成交有所改善，头部房企由于当前积极拿地，有望领先行业见底。 投资建议 近期北上深等一线城市均落地优化限购政策，预计进入四季度地产成交量有望迎来反弹，助推基本面进一步止跌回稳。考虑到美联储降息预期提升刺激流动性，当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 深圳进一步优化地产政策..........................................................................4头部房企拿地积极性凸显..........................................................................4行情回顾........................................................................................5地产行情回顾................................................................................5物业行情回顾................................................................................6数据跟踪........................................................................................7宅地成交....................................................................................7新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................15非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................16风险提示.......................................................................................17 图表目录 图表1：深圳限购、限贷政策新政调整前后变化.....................................................4图表2：2025年1-8月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况(单位：亿元、万平方米).................5图表3：2025年1-8月销售百强房企新增货值集中度及拿地销售比情况.................................5图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................5图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表6：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................6图表7：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................6图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表9：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................7图表10：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................7图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表13：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8 图表14：47城新房成交面积及同比增速............................................................9图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表17：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表18：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表21：22城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表22：10城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表23：10城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表25：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表26：地产公司动态................................................................