房地产开发2025W48：本周新房成交因基数同比大幅减少，年末房企拿地积极性降低

2025W48：本周新房成交因基数同比大幅减少，年末房 企拿地积极性降低 年末房企拿地积极性有所降低。根据中指数据，1-11月TOP100房企拿地总额8478亿元，同比+14.1%，增幅较1-10月大幅收窄。今年上半年，部分核心城市核心地段土地市场相对热度较高，结构性的成交带动了全国土地市场出让金额的增长；但随着头部房企补库目标的达成以及下半年新房市场进一步走冷，年末房企拿地积极性有所降低。从榜单看，1-11月权益拿地金额排名前5的分别是中海地产、绿城中国、招商蛇口、保利发展、华润置地。从新增货值看排名前5的分别是中海地产、招商蛇口、绿城中国、保利发展、华润置地。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.7%，落后沪深300指数0.92个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。 新房：本周30个城市新房成交面积为187.5万平方米，环比提升9.3%，同比下降50.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.2万方，环比+27.5%，同比-36.6%；样本二线城市为108.0万方，环比+10.3%，同比-47.1%；样本三线城市为24.3万方，环比-19.6%，同比-72.6%。从今年累计48周新房成交面积同比看，样本30城共计8780.8万方，同比-11.3%；一线城市为2347.9万方，同比-7.9%；二线城市为4294.7万方，同比-11.1%；三线城市为2138.1万方，同比-14.8%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计201.5万方，环比下降1.0%，同比下降18.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为88.2万方，环比6.1%；样本二线城市为83.8万方，环比-7.8%；样本三线城市为29.5万方，环比0.2%。 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 信用债：本周（11.24-11.30）共发行房企信用债21只，环比增加12只；发行规模共计178.40亿元，环比增加131.3亿元，总偿还量57.18亿元，环比减少7.83亿元，净融资额为121.22亿元，环比增加139.13亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（73.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（28.3%、27.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（67.3%）的债券为主。 相关研究 1、《房地产开发：REITs周报——领展REIT租金承压，C-REITs二级走势疲软》2025-11-232、《 房地产 开发 ：2025W47： 本周 新房 成交 同比-38.2%，住建部提出把城市更新摆在更加突出位置》2025-11-233、《房地产开发：C-REITs周报——二级市场修复，第二单保障房REIT扩募提速》2025-11-16 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.年末房企拿地积极性有所降低.........................................................................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................33.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................63.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................63.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................84.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................105.本周政策回顾...............................................................................................................................................126.投资建议......................................................................................................................................................14风险提示.........................................................................................................................................................14 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................3图表2：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表3：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................4图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................4图表6：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表8：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..................................................................................................6图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................7图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪.....................................................................................................7图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比.............................................................................................8图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比...............................................................................