“两集中”新政改变土拍周期，房企拿地积极性显著分化 内房板块跟踪报告 山证国际——行业研究 报告要点： 第二季度新开工面积同比出现负增长：全国房屋月度新开工面积增长在2021上半年“由正转负”。在去年新冠疫情形成之低基数影响下，2021年1-2月及3月全国房屋月度新开工面积分别同比增长约64%及7%。全社会在去年4-6月复工复产成效明显，低基数效应因此逐步消退，叠加首批集中供地在2021年4-6月陆续进行改变房企原有开发节奏，导致新开工面积同比出现负增长，分别约为-9%、-6%和-4%。 “两集中”新政改变土拍周期：“两集中”新政在2021年2月公布，而22个重点城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月下旬进行。在土地集中出让前，22个重点城市基本上停止土地供应，这导致房企在3月至4月上旬于相关城市拿地减少，並改变了市场的土拍周期。此外，城市间集中土拍热度分化较为显著。在首批集中供地的22个重点城市中，部分城市除了设定了土地价格上限之外，也同时增加了“摇号”和“一次报价”等竞投规则，有助于达至“稳地价”之政策目标。其中，重庆、深圳、厦门、合肥、杭州、宁波平均溢价率均在25%或以上，而北京、上海、广州和苏州等热点城市平均溢价率则低于平均水平。 全国住宅房屋去化周期处于2010年以来之最低水平：受到“两集中”供地新政影响，叠加部分房企今年上半年加大促销力度，增加回款以应付“三道红线”等金融端调控，全国房屋上半年新开工面积仅小幅高于同期商品房销售面积，导致已开工未售之新增库存面积同比下降。全国房屋去化周期由2020年7月近年高位约44.8个月持续回落至2021年6月约39.5个月。按商品房类型划分，住宅房屋去化周期明显低于办公楼和商业房，并处于2010年5月以来之最低水平，约达16.1个月。 百强房企上半年新增土地货/地比延续下降趋势：百强各组别房企2021上半年新增土地货/地比均延续下降趋势。其中，TOP10和TOP11-30组別房企新增土地货/地比分别由2019上半年约2.69和2.84下降至2.19和2.20，降幅约为18.9%和22.6%；而TOP31-60和TOP61-100组別房企则分别由2019上半年约2.59和2.81下降至2.34和2.51，降幅约为9.3%和11.0%。相关货/地比下降主要是由平均地价上升、控房价和房企近年调整其土地策略由低线城市向一二线和强三线加大布局所致。 房企拿地积极性显著分化：受到“三道红线”、“两集中”供地等政策所影响，房企拿地积极性显著分化。部分大中型房企积极增加拿地，其中财务相对稳健的万科2021上半年新增土地价值百强排名上升14位至榜首，期内拿地金额同比上升约224.3%。另一方面，共有40家原本在2020上半年新增土地价值百强榜的房企掉出百强之列。其中，部分负债处于偏高水平的房企如中国恒大在2021上半年加大力度促销，狠抓回款以实现降杠杆目标，导致相关房企期內大幅减少土地投资。 投资建议：中长期持续看好财务稳健、拥有规模以及品牌优势的内房企业将可受惠行业集中度进一步提升，建议关注融创中国(1918.HK)、中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)。 报告日期： 2021-08-02 分析员 姓名：高景东 中央编号：AYP093 电话：+852-2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 山证国际 www.ssif.com.hk 行业研究 2 1.第二季度新开工面积同比出现负增长 全国房屋月度新开工面积增长在2021上半年“由正转负”。在去年新冠疫情形成之低基数影响下，2021年1-2月及3月全国房屋月度新开工面积分别同比增长约64%及7%。全社会在去年4-6月复工复产成效明显，低基数效应因此逐步消退，叠加首批集中供地在2021年4-6月陆续进行改变房企原有开发节奏，导致新开工面积同比出现负增长，分别约为-9%、-6%和 -4%。 图表 1：中国房屋月度新开工面积和同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 住宅2021上半年新开工面积增长高于商、办楼房。今年1-2月以及3月住宅新开工面积分别同比增长约68%和8%，在4-6月出现负增长，分别约为-8%、-3%和-3%。商、办楼房同期新开工面积增长走势基本上与住宅一致，但增长则低于住宅。然而，办公楼6月销售额同比则录得正增长，约为2%。 图表2：中国住宅月度新开工面积和同比表现 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 64% 7% -9% -6% -4% -60%-40%-20%0%20%40%60%80%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-06左标：中国房屋月度新开工面积(万平方米) 右标：同比变化(%) -80%-40%0%40%80%中国住宅月度新开工面积同比变化 中国办公楼月度新开工面积同比变化 中国商业房月度新开工面积同比变化 行业研究 3 2.“两集中”新政改变土拍周期 2021年2月26日，国家自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，2021年要对22个重点城市(包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个城市)住宅用地实行“两集中”新政。 所谓“两集中”，第一“集中”是指集中发布出让公告，全年发布出让公告不得超过3次；第二“集中”是指集中组织在共同的挂牌起止日期进行出让活动。以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。 22个重点城市首批土地出让集中在今年4月下旬到6月下旬进行。在土地集中出让前，22个重点城市基本上停止土地供应，这导致房企在3月至4月上旬于相关城市拿地减少，並改变了市场的土拍周期。 此外，城市间集中土拍热度分化较为显著。在首批集中供地的22个重点城市中，部分城市除了设定了土地价格上限之外，也同时增加了“控房价”、“竞配建”“竞自持”、“摇号”和“一次报价”等竞投规则，有助于达至“稳地价”之政策目标。 在首批集中供地的22城市中，重庆、深圳、厦门、合肥、杭州、宁波、平均溢价率均在25%或以上，而北京、上海、广州和苏州等热点城市平均溢价率则低于平均水平。我们认为相关分化表现主要是因为(1)城市间土拍竞投规则设置上的差异；(2)土地之优质程度各异。 图表3：2021年22重点城市住宅用地推出时间简介 *22重点城市2021年第二和第三批集中供地推出时间均根据政府初步公告，实际供地时间或将有调整 数据来源：各地方自然资源与规划局、中指研究院、克而瑞、山证国际研究部整理 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月北京第一批第二批第三批上海第一批广州第一批深圳第一批杭州第一批第二批第三批重庆第一批南京第一批第二批第三批苏州第一批第二批第三批天津第一批第二批第三批长沙第一批第二批第三批宁波第一批第二批第三批厦门第一批第二批第三批福州第一批第二批第三批青岛第一批第二批第三批郑州第一批第二批第三批合肥第一批沈阳第一批第二批第三批济南第一批第二批第三批长春第一批第二批第三批无锡第一批第二批第三批武汉第一批第二批成都第一批第二批第二批第二批第三批第三批第三批第三批第三批第三批第三批2021年住宅用地推出时间(挂牌起始日)城市第二批第二批第二批 行业研究 4 3.全国住宅房屋去化周期处于2010年以来之最低水平 受到“两集中”供地新政的影响，叠加部分房企今年上半年加大促销力度，增加回款以应付“三道红线”等金融端调控，全国房屋上半年新开工面积仅小幅高于同期商品房销售面积，导致已开工未售之新增库存面积由2020上半年约28,133万平方米下降至2021上半年约12,653万平方米。 图表4：2021年22重点城市首批住宅用地集中供地时间和成交简介 数据来源：各地方自然资源与规划局、中指研究院、克而瑞、山证国际研究部整理 图表5：全国房屋单月新开工、商品房销售面积以及房屋己开工未售之新增库存面积表现 全国房屋月度新开工和商品房销售面积对比 全国房屋月度新增库存面积(万平方米) *全国房屋月度己开工未售新增库存面积=1999年至2021年6月单月新开工面积*0.95与1999年至2021年6月单月销售面积之差，0.95为全国容积比率因子 数据来源：WIND、山证国际研究部整理 城市首批供地挂牌起始日首批拍地时间平均溢价率平均涉宅地价较2020年地价变化长春3月15日4月15日3%-12%广州3月26日4月26-27日12%-15%无锡3月29日4月28-30日12%18%北京3月31日5月10-11日7%12%天津3月31日5月13-14日11%38%沈阳4月10日4月30日10%7%深圳4月14日5月13日31%-1%福州4月15日5月12-13日19%-24%青岛4月20日5月12-14日2%11%厦门4月21日5月13日29%45%济南4月23日5月24日12%5%苏州4月26日5月31日至6月2日7%-23%宁波4月29日5月26-27日25%30%长沙4月30日6月1日7%11%郑州4月30日6月3日11%46%杭州4月7日5月7-8日26%-4%重庆4月7日4月28-29日43%50%南京4月9日5月20-22日18%28%成都5月8日6月8-11日7%0%合肥5月11日6月3日27%52%上海5月20日6月18-25日5%27%武汉5月26日6月25-29日17%33%05,00010,00015,00020,00025,00030,0001999-022000-052001-082002-112004-022005-052006-082007-112009-022010-052011-082012-112014-022015-052016-082017-112019-022020-05中国房屋月度新开工面积(万平方米) 中国商品房月度销售面积(万平方米) -15,000-10,000-5,00005,00010,00015,0001999-022000-052001-082002-112004-022005-052006-082007-112009-022010-052011-082012-112014-022015-052016-082017-112019-022020-05 行业研究 5 全国房屋去化周期(累计已开工未售库存去化周期=累计已开工未售库存面积/12个月移动平均销售面积)由2020年7月近年高位约44.8个月持续回落至2021年6月约39.5个月。 按商品房类型划分，住宅房屋去化周期明显低于办公楼和商业房，并处于2010年5月以来之