` 请务必阅读尾页重要声明 增持（维持） 行业： 房地产行业 日期： 2021年11月02日 日 分析师： 金文曦 Tel： 021-53686142 E-mail： jinwenxi@shzq.com SAC编号： S0870521100003 近6个月行业指数与沪深300比较 第二批集中供地土拍降温明显，国企和本地房企成拿地主力  主要观点 截至10月20日，20城二批集中供地收官，土拍市场降温明显。截至2021年10月20日，除宁波、郑州外，20城第二批集中供地顺利结束。本次土拍20城累计推出土地1096宗，成交605宗，成交土地规划建筑面积6794.74万平方米，总成交金额6072亿。从土拍交易结果来看，20城土地市场整体降温明显，流拍率整体走高，底价成交地块占比明显提升。 多城细化土拍规则，控制溢价率上限。此次土拍多地曾修改过土拍规则，设置房企资质认证、资金来源审查、“竞品质”等细化规则，控制土地溢价率上限，此举一定程度上为地产开发留出一定的利润空间，稳定开发商利润预期。从第二批集中供地的成交结果来看，整体溢价率得到有效控制，底价成交地块数量增多，以长沙、重庆为例，长沙出让地块均为底价出售，重庆推出的57宗土地中底价成交54块。 民营房企参拍积极性不高，地方国企和央企表现不俗。分企业来看，碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地，融创中国仅在青岛拿下2宗土地，与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。本土企业凭借区域深耕优势积极参拍，竞得多宗地块。国企央企凭借资金和融资成本优质在全国范围内多点布局，中国海外发展竞得24宗土地，华润置地收获8宗土地。 预期三批土拍竞争趋于平稳，信贷环境改善条件下部分房企仍有补库存需求。22城首次集中供地集中在上半年4-6月，拿地房企有望在年底开盘预售，回笼资金，而第二批次土拍集中在下半年，竞得土地将占用本年度资金。此外，由于第三批集中供地和下一年首批集中供地之间的空档期较长，叠加上半年销售去化较好，在国内信贷环境改善的条件下，部分房企尚有补库存的需求。  受益标的 第二批集中供地土拍整体降温，溢价率回落，民营房企参拍积极性不高。下半年房地产市场信用重构加速，虽然出现个别风险事件，但总体风险可控。由于第三批集中供地和下一年首批集中供地时间空窗期较长，叠加上半年销售去化较好，在资金面改善的情况下部分房企仍有补库存需求。推荐关注：融资和成本优势较为突出的保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、万科A（000002.SZ）；受集中供地政策影响较小，定向招拍挂能力较强的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）。  风险提示 房地产调控政策超预期；公司规模扩张不及预期。 证券研究报告 行业研究 行业深度 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 2 目 录 一、土拍成交遇冷，溢价率整体下行 ................................................. 6 1.1多地调整土拍规则，控制溢价率上限 .................................. 6 1.2成交整体表现平淡，底价成交占比较高 .............................. 9 1.3.民营房企参拍积极性不高，国企央企收获颇丰 ................ 12 二、城市：区域分化明显，热度整体下降 ....................................... 13 2.1华东：苏杭降温明显，上海“随机值”提升公平性 ............. 13 2.1.1上海：溢价率平稳，新规成亮点 ..................................... 13 2.1.2苏州：降温明显，国企成拿地主力 ................................. 14 2.1.3南京：土拍降温，本地房企表现积极 ............................. 16 2.1.4杭州：土拍热度骤降，流拍占比过半 ............................. 17 2.1.5无锡：土地供给增加，溢价率下滑明显 ......................... 19 2.1.6福州：多宗土地进入触顶摇号成交 ................................. 21 2.1.7厦门：土地供应增加，二轮土拍热度不减 ..................... 22 2.2华南：广州市场平淡，深圳竞争依旧激烈 ........................ 24 2.2.1广州：流拍过半，成交“惨淡” ......................................... 24 2.2.2深圳：供给增加，房企竞争激烈 ..................................... 25 2.3华北：北京多宗土地延迟成交，天津低迷收官 ................ 28 2.3.1北京：多宗土地延迟交易，国企占主导地位 ................. 28 2.3.2天津：平淡收官，底价成交成主流 ................................. 30 2.3.3济南：全部地块底价成交，溢价率为零 ......................... 31 2.3.4青岛：多数地块取消交易，龙头房企均有斩获 ............. 33 2.4华中：底价成交较多，土拍竞争平淡 ................................ 35 2.4.1武汉：多数底价成交，本土房企收获多数土地 ............. 35 2.4.2合肥：半数流拍，整体溢价率6% ................................... 37 2.4.3长沙：全部底价成交，溢价率为零 ................................. 39 2.5西部地区：重庆溢价率下滑，成都供给增加 .................... 41 2.5.1重庆：二轮土拍溢价率得到有效控制 ............................. 41 2.5.2成都：土地供给增加，国企参拍积极 ............................. 42 2.6东北地区：平淡成交趋势延续 ............................................ 44 2.6.1长春：平淡趋势延续，二轮供地再遇冷 ......................... 44 2.6.2沈阳：溢价率下滑明显，龙头企业悉数拿地 ................. 46 三、受益标的 ....................................................................................... 47 四、风险提示 ....................................................................................... 47 图 图 1 第二批集中供地各城市成交情况 ...................................... 9 图 2 第二批集中供地成交土地规划建筑面积（万平方米） 10 图 3 第二批集中供地各城市成交金额（亿元） .................... 10 图 4 第二批集中供地成交土地楼面均价（元/平方米） ........ 11 图 5 20城一二批集中供地土地溢价率对比 ............................. 11 图 6 龙头房企拿地情况 ............................................................ 12 图 7 上海第二批集中供地成交状态 ........................................ 13 mNrMtNwOoRxPmOqPqPsOqN6MdN9PnPoOnPoPlOmNmNeRnNsQ7NoOwPuOtQuNvPpMqO 行业深度 请务必阅读尾页重要声明 3 图 8 第二批集中供地供应及成交情况 .................................... 14 图 9 第二批集中供地规划建面及成交均价 ............................ 14 图 10 拿地企业占比 .................................................................. 14 图 11 苏州二批集中供地成交状态 .......................................... 15 图 12 各区域推出土地数量（宗） .......................................... 15 图 13 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 ...................... 15 图 14 苏州土拍企业拿地结果 .................................................. 16 图 15 南京二批集中供地成交状态 .......................................... 16 图 16 各区域推出土地数量（宗） .......................................... 17 图 17 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 ...................... 17 图 18 南京本地房企、外来房企拿地占比 .............................. 17 图 19 杭州第二批集中供地国企、民企拿地情况 .................. 19 图 20 杭州第二批集中供地本地房企拿地情况 ...................... 19 图 21 无锡二批集中供地成交状态 .......................................... 19 图 22 各区域推出土地数量 ...................................................... 20 图 23 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 ...................... 20 图 24 无锡本地房企、外来房企拿地占比 .............................. 20 图 25 福州第二批集中供地成交情况 ...................................... 21 图 26 福州第二批集中供地成交溢价率情况 .......................... 21 图 27 各区域推出土地数量（宗） .......................................... 21 图 28 各区供给土地规划建筑面积 .......................................... 21 图 29 各区域推出土地数量（宗） .......................................... 23 图 30 各区供给土地规划建筑面积及成交均价 ...................... 23 图 31 国企、其他房企