本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023年04月01日 长春土拍零距离（6/23）：首拍凉意依旧，国企成拿地主力 固定收益主题报告 3月31日，长春完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 长春2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，多数地块保证金比例为50%，仅宽城区1宗地块保证金比例为100%。拿地中，地块溢价率限制在14%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，多数地块土地金支付周期为6个月，仅宽城区1宗地土地金支付周期缩短至1个月。 长春本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平，成交地块均以底价成交，土拍凉意依旧。长春2023年首轮土拍合计推地8宗，供地数量延续去年第一、二轮的较低水平；无地块流拍，1宗地块终止出让，广义流拍率为12.5%，较去年第一、二轮的50.0%、33.3%有所改善；成交7宗，成交金额39.2亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意依旧。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳、长春已完成首轮土拍，长春广义流拍率为6城最高水平，平均溢价率为6城最低水平。从区位来看，本轮土拍地块质量相对较好，主城区合计供地4宗，占比50.0%，较去年第二轮的33.3%有所增加，其中南关区、宽城区各供地2宗；非主城区域中二道区、汽车经济开发区各供地2宗。各板块热度不高，南关区1宗地块终止出让，其余地块均底价成交。当前长春楼市仍较低迷，商品房库存持续堆积，新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌，仍面临着较大去化压力，房企参拍谨慎。 长春本轮土拍国企成拿地主力，民企拿地意愿较低。国企全口径拿地金额25.9亿，拿地金额占比66.0%，较去年前两轮明显提升。城市公交集团、东来地产分别以15.7亿、10.2亿各拍得2宗地。未见主流国企拿地。民企拿地意愿较低，民企全口径拿地金额7.7亿，拿地金额占比19.7%，较去年第二轮的100.0%大幅下降。力旺集团、万盛国邦置业分别拿地6.5亿、1.2亿，未见主流民企拿地。城投拿地占比小幅上升，城投全口径拿地金额5.6亿，拿地金额占比14.3%，较去年前两轮小幅上升，仅润德投资集团5.6亿拍得1宗地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 经济回归正常恢复节奏——3月PMI点评 2023-03-31 六问银行二级资本债 2023-03-30 如何看待2023年基建投资的空间？ 2023-03-29 AI应用篇：“AI+”转债标的图谱 2023-03-29 结构性货币政策工具全梳理 2023-03-25 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。999563392 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 长春本轮土拍规则基本不变................................................... 3 2. 土拍凉意依旧，各板块热度不高............................................... 3 3. 国企成拿地主力，民企拿地意愿较低........................................... 5 图表目录 图1. 长春2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 3 图2. 广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平（%） ......................... 3 图3. 长春广义流拍率为6城最高水平（%） ....................................... 4 图4. 长春平均溢价率为6城最低水平（%） ....................................... 4 图5. 2022年以来长春新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌（%）................. 5 图6. 国企成拿地主力，民企拿地意愿较低（%） ................................... 5 表1： 长春本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 长春2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） ......................... 4 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 3月31日，长春完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.长春本轮土拍规则基本不变 长春2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，多数地块保证金比例为50%，仅宽城区1宗地块保证金比例为100%。拿地中，地块溢价率限制在14%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，多数地块土地金支付周期为6个月，仅宽城区1宗地土地金支付周期缩短至1个月。 表1：长春本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 14%，商服地块未限制 摇号 - 土地金支付周期6个月 22年二轮 20%，50% 14%-15% - 23年首轮 50%，个别100% 土地金支付周期6个月，宽城区一宗地块缩短至1个月 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，各板块热度不高 长春本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平，成交地块均以底价成交，土拍凉意依旧。长春2023年首轮土拍合计推地8宗，供地数量延续去年第一、二轮的较低水平；无地块流拍，1宗地块终止出让，广义流拍率为12.5%，较去年第一、二轮的50.0%、33.3%有所改善；成交7宗，成交金额39.2亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意依旧。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳、长春已完成首轮土拍，长春广义流拍率为6城最高水平，平均溢价率为6城最低水平。 图1.长春2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平（%） 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 0501001502002503000204060801001202021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2023年首轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%10%20%30%40%50%60%70%80%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2023年首轮本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图3.长春广义流拍率为6城最高水平（%） 图4.长春平均溢价率为6城最低水平（%） 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块热度不高。整体来看，本轮土拍地块质量相对较好，主城区1合计供地4宗，占比50.0%，较去年第二轮的33.3%有所增加，其中南关区、宽城区各供地2宗；非主城区域中二道区、汽车经济开发区各供地2宗。各板块热度不高，南关区1宗地块终止出让，其余地块均底价成交。当前长春楼市仍较低迷，商品房库存持续堆积，新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌，仍面临着较大去化压力，房企参拍谨慎。 表2：长春2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 宽城区 220103013002GB00437W00000000、220103013002GX00205W00000000 底价成交 2729.0 2729.0 0.0% 12331 万盛国邦置业 宽城区 220103013001GB00597W00000000、220103013001GX00239W00000000 底价成交 2662.0 2662.0 0.0% 64755 力旺集团 二道区 220105005001GB00278W00000000、220105005001GX00107W00000000 底价成交 3870.0 3870.0 0.0% 66110 东来地产 二道区 220105009002GB00413W00000000、220105009002GX00155W00000000 ... 底价成交 2159.0 2159.0 0.0% 35572 东来地产 汽车经济开发区 220106007209GB00249W00000000、220106007209GX00109W00000000 底价成交 3091.0 3091.0 0.0% 67301 城市公交集团 汽车经济开发区 220106009204GB00939W00000000、220106009204GX00243W00000000 ... 底价成交 3295.0 3295.0 0.0% 89992 城市公交集团 南关区 220102006011GB00277W00000000、220102006011GB00278W00000000 ... 底价成交 5780.0 5780.0 0.0% 56040 润德投资集团 南关区 220102016375GB00218W00000000、220102016375GX00154W00000000 终止出让 4855.0 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 1 主城区：南关区、宽城区、朝阳区 0%2%4%6%8%10%12%14%6城平均长春郑州南京杭州苏州深圳广义流拍率0%2%4%6%8%10%6城平均深圳杭州南京苏州郑州长春平均溢价率本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 图5.2022年以来长春新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌（%） 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 3.国企成拿地主力，民企拿地意愿较低 长春本轮土拍国企成拿地主力，国企全口径拿地金额25.9亿，拿地金额占比66.0%，较去年前两轮明显提升。城市公交集团、东来地产分别以15.7亿、10.2亿各拍得2宗地。未见主流国企拿地。 民企拿地意愿较低，民企全口径拿地金额7.7亿，拿地金额占比19.7%，较去年第二轮的100.0%