1 5月10日，苏州完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■土拍规则放松，缓解房企资金压力。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等条件基本不变，保证金比例统一由30%下调至20%，放松房企参拍门槛；拿地中，地块溢价率限制和达到限价后的竞拍规则保持不变；拿地后，姑苏、高新区部分地块将土地金缴纳期限由3个月延长至6个月，签订土地出让合同时支付50%，剩余50%半年内付清。此外，本轮土拍全部地块均未披露限价。 ■虽广义流拍率、溢价率较去年第三轮有所改善，但平均溢价率仍较低，超七成地块底价成交，本轮土拍热度整体一般，板块内冷热分化。苏州2022年首轮土拍合计推地15宗，推地数量较去年三轮有小幅下降，主要源于今年苏州将集中供地次数增至4次；成交15宗，无地块撤销或流拍，广义流拍率较去年第二轮的13%、第三轮的3.8%进一步下降，流拍率有所改善；成交金额233.8亿，平均溢价率为2.2%，高于去年二三轮的不足1%，但仍低于去年第一轮的5.8%，底价成交率73.3%，多数地块仍底价成交。虽然苏州本轮土拍广义流拍率有所下降、溢价率小幅回升，但考虑到本轮推地数量较少，且平均溢价率仍处于较低水平，整体热度一般。横向对比来看，已完成首轮集中供地的18城中，苏州平均溢价率明显低于18城平均水平4.3%。分区位来看，苏州本轮土拍地块质量相对较好，但板块冷热分化，热门地块竞争相对激烈，园区湖东地块地价触顶触发一次性书面报价，新区狮山地块溢价率高达12.5%，园区斜塘地块、姑苏平江地块小幅溢价成交；但仍有11宗地底价成交，虽然多数地块位于轨交附近、配套较成熟，但区位相对一般，且苏州楼市仍较低迷，2022年以来住宅销售增速持续为负，房企参拍态度谨慎。 ■国企成拿地主力，主流国企积极参与热门地块竞拍，未见主流民企拿地。本轮土拍国企全口径拿地金额153.9亿，占比由去年第三轮的25%大幅提升至本轮的65.9%，与去年第二轮基本持平，高于去年第一轮的50%。主流国企积极参与热门地块竞拍，招商蛇口以36.2亿的触顶价格拍得园区湖东地块，大悦城以10.5亿的价格、12.5%的溢价率拍得高新狮山地块，铁建房地产以总价19.7亿、溢价率3.1%拍得园区斜塘地块；深圳小型国企天健房地产也有参与，其余则为苏州本地小型国有房企，新高城发、兆润投资、高新地产均有拿地。本轮土拍未见主流民企拿地。国企拿地积极下，本轮土拍城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额79.8亿，占比由去年第三轮的67.1%大幅降至34.1%，但民企参拍意愿持续较弱，城投拿地占比仍高于去年第二轮的22.5%，保障性住房、太湖国投、吴中经发等均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月12日 苏州土拍零距离（5/22）：首拍热度一般，国企成拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 中资美元债讲义（1）：一文读懂备用信用证 2022-05-11 2022年集中供地跟踪(五)：杭州首拍热度较高，主流房企积极拿地 2022-05-10 2022年集中供地跟踪(四)：无锡首拍热度一般，城投仍是拿地主力 2022-05-09 半导体行业转债梳理（下）——产业链看转债系列之一 2022-05-08 2022 年集中供地跟踪(三)：广州首拍热度不高，城投为拿地主力军 2022-05-07 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则放松，缓解房企资金压力 ..................................................................................... 3 2. 土拍整体热度一般，板块内冷热分化.................................................................................. 3 3. 国企成拿地主力，未见主流民企拿地.................................................................................. 4 图表目录 图1：苏州2022年首轮土拍基本情况 .................................................................................... 3 图2：流拍率、平均溢价率较去年第三轮有所改善，但平均溢价率仍处较低水平 .................... 3 图3：2022年以来苏州住宅销售增速持续为负（%） ............................................................. 4 图4：国企拿地金额占比大幅上升，未见主流民企拿地 ........................................................... 5 表1：本轮土拍苏州下调保证金比例、延长土地金支付期限 .................................................... 3 表2：苏州2022年首轮土拍明细（万，元/方）...................................................................... 4 3 固定收益主题报告 5月10日，苏州完成2022年首轮土拍，有哪些特点值得关注？ 1. 土拍规则放松，缓解房企资金压力 本轮土拍中，苏州下调保证金比例、延长土地金支付期限，缓解房企资金压力。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等条件基本不变，保证金比例统一由30%下调至20%，放松房企参拍门槛；拿地中，地块溢价率限制和达到限价后的竞拍规则保持不变，溢价率达到15%上限后转为一次性书面报价，最接近报价均价者得；拿地后，姑苏、高新区部分地块将土地金缴纳期限由3个月延长至6个月，签订土地出让合同时支付50%，剩余50%半年内付清。此外，本轮土拍全部地块均未披露限价。 表1：本轮土拍苏州下调保证金比例、延长土地金支付期限 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源 30% 15.0% 一次性报价最接近均价者得 除园区，其他地块未披露限价 地块未披露限价 首次付款比例由60%下降至50% 22年首轮 20% 姑苏、高新地块土地金允许半年内分期付清 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍整体热度一般，板块内冷热分化 虽然苏州本轮土拍溢价率、广义流拍率较去年第三轮有所改善，但多数地块仍底价成交，平均溢价率处较低水平，整体热度一般。苏州2022年首轮土拍合计推地15宗，推地数量较去年三轮有小幅下降，主要源于今年苏州将集中供地次数增至4次；成交15宗，无地块撤销或流拍，广义流拍率较去年第二轮的13%、第三轮的3.8%进一步下降，流拍率有所改善；成交金额233.8亿，平均溢价率为2.2%，高于去年二三轮的不足1%，但仍低于去年第一轮的5.8%，底价成交率73.3%，多数地块仍底价成交。虽然苏州本轮土拍广义流拍率有所下降、溢价率小幅回升，但考虑到本轮推地数量较少，且平均溢价率仍处于较低水平，整体热度一般。横向对比来看，已完成首轮集中供地的18城中，苏州平均溢价率明显低于18城平均水平4.3%。 图1：苏州2022年首轮土拍基本情况 图2：流拍率、平均溢价率较去年第三轮有所改善，但平均溢价率仍处较低水平 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 板块内冷热分化。整体来看，苏州本轮土拍地块质量相对较好，但板块冷热分化，热门地块竞争相对激烈，园区湖东地块地价触顶触发一次性书面报价，新区狮山地块溢价率高达12.5%，园区斜塘地块、姑苏平江地块小幅溢价成交；但仍有11宗地底价成交，虽然多数地块位于轨交附近、配套较成熟，但区位相对一般，且苏州楼市仍较低迷，2022年以来住宅销售增速持续为负，房企参拍态度谨慎。 0100200300400500051015202530352021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%2%4%6%8%10%12%14%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 4 固定收益主题报告 表2：苏州2022年首轮土拍明细（万，元/方） 行政区 宗地代码 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 苏州工业园区 苏园土挂（2022）02 27000.1 31045.7 15.0% 361582 招商蛇口 高新区 苏地2022-WG-9号 25000.0 28125.0 12.5% 105162 大悦城 苏州工业园区 苏地2022-WG-8号 21000.1 21658.7 3.1% 197311 中国铁建 姑苏区 苏地2022-WG-3号 18000.0 18295.0 1.6% 191062 苏州市保障性住房建设有限公司 高新区 苏地2022-WG-10号 13000.1 13000.1 0.0% 68522 苏州新区高新技术产业股份有限公司 高新区 苏地2022-WG-11号 9848.4 9848.4 0.0% 18624 苏州新高城市发展有限公司 高新区 苏地2022-WG-12号 14000.0 14000.0 0.0% 243554 苏州新高城市发展有限公司 苏州工业园区 苏地2022-WG-7号 20500.1 20500.1 0.0% 99975 苏州新建元控股集团有限公司 吴江区 WJ-J-2022-001号 9383.4 9383.4 0.0% 306759 天健房地产 吴江区 WJ-J-2022-002号 8006.7 8006.7 0.0% 87682 吴江市盛泽镇集体资产经营公司 吴中区 苏地2022-WG-4号 8382.8 8382.8 0.0% 132776 苏州太湖国有资产投资发展集团有限公司 吴中区 苏地2022-WG-5号 11530.8 11530.8 0.0% 105326 苏州市吴中区木渎镇集体资产经营公司 吴中区 苏地2022-WG-6号 15500.1 15500.1 0.0% 97095 江苏省吴中经济技术发展集团有限公司 相城区 苏地2022-WG-13号 13682.2 13682.2 0.0% 237974 苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司 相城区 苏地2022-WG-14号 10456.6 10456.6 0.0% 84308 苏州市相城城市建设投资(集团)有限公司 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 图3：2022年以来苏州住宅销售增速持续为负（%） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3. 国企成拿地主力，未见主流民企拿地 本轮土拍中，国企成拿地主力，全口径拿地金额153.9亿，占比由去年第三轮的25%大幅提升至本轮的65.9%，与去年第二轮基本持平，高于去年第一轮的50%。主流国企积极参与热门地块竞拍，招商蛇口以36.2亿的触顶价格拍得园区湖东地块，大悦城以10.5亿的价格、12.5%的溢价率拍得高新狮山地块，铁建房地产以总价19.7亿、溢价率3.1%拍得园区斜塘地块；深圳小型国企天健房地