本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2022年12月17日 福州土拍零距离（9/22）：四拍凉意明显，国企成拿地主力 固定收益主题报告 12月10日，福州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 福州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期有所延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率仍为15%，地价触顶后，所有涉宅类地块均采用“竞首期付款比例+摇号”的方式确定竞得人，即地块地价触顶后竞土地金首付比例（2022年12月20日前缴付出让价款的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人；商服地块按价高者得原则出让。拿地后，土地缴纳金方面，本轮土拍延长土地金支付期限至6个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实际成交价变动。 福州本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降，土拍凉意明显。福州2022年四轮土拍合计推地11宗，其中7宗地块为涉宅类，4宗地块为纯商服类，供地数量较今年第三轮的20宗明显减少；无地块流拍，1宗地取消出让，广义流拍率9.1%，较今年第三轮的10.0%略有改善；成交10宗，成交金额104.3亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.0%、3.2%、1.1%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成四轮土拍的9城中，福州广义流拍率高于9城平均水平5.1%，平均溢价率为9城最低水平。从区位看，本轮土拍地块均位于主城四区，台江区、仓山区、晋安区分别供地5宗、4宗、2宗。7宗涉宅地块中，3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设，其余4宗地块区位均较优、周边配套成熟、教育资源丰富，如台江区上海西51、52号地块，位于台江区核心板块，靠近万宝商圈等，周边配套成熟；仓山区54号地块，位于三江口樟岚区域，周边配套齐全，出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学（清华大学附属中学福州学校）等。但各板块热度不高，成交地块均以底价成交。当前福州楼市仍较低迷，新房、二手房价格持续下跌，房企参拍态度仍较为谨慎。 国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低。国企全口径拿地金额53.6亿，拿地金额占比51.3%，较今年第三轮的15.9%大幅提升。主流国企厦门国贸、建发股份分别以25.8亿、19.4亿各拍得1宗地；福州建工集团、福建恒一发展集团分别拿地7.0亿、1.4亿。民企拿地意愿仍较低，民企全口径拿地金额1.8亿，拿地金额占比1.7%，拿地占比较今年第二、三轮12.1%、6.0%进一步下降，仅福万（福建）发展1.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比减少，城投全口径拿地金额49.0亿，拿地金额占比47.0%，较今年第三轮的78.1%有所下降。福州城投集团36.5亿拍得2宗地，为本次土拍拿地金额最大的主体，左海集团、福州新发分别拿地7.2亿、5.4亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 经济进一步回落，曙光何时乍现？—11月经济数据解读 2022-12-16 金融资源盘点与省内城投支持（12）：福建篇 2022-12-15 国央企迈向高质量发展新阶段，相关转债有哪些——主题看转债系列（一） 2022-12-14 如何看待11月金融数据？ 2022-12-12 后疫情时代，消费链转债有哪些？——可转债市场周报（9） 2022-12-10 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变....................................................... 3 2. 土拍热度不高，成交地块均以底价成交......................................... 3 3. 国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低......................................... 5 图表目录 图1. 福州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 4 图2. 广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降（%） ........................... 4 图3. 福州广义流拍率高于9城平均水平（%） ..................................... 4 图4. 平均溢价率为9城最低水平（%） ........................................... 4 图5. 福州新房、二手房价格持续下跌（%） ....................................... 5 图6. 国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低（%） ................................. 6 表1： 福州本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 福州2022年四轮土拍明细（元/方，万元） ................................. 5 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 12月10日，福州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 福州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期有所延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率仍为15%，地价触顶后，所有涉宅类地块均采用“竞首期付款比例+摇号”的方式确定竞得人，即地块地价触顶后竞土地金首付比例（2022年12月20日前缴付出让价款的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人；商服地块按价高者得原则出让。拿地后，土地缴纳金方面，本轮土拍延长土地金支付期限至6个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实际成交价变动。 表1：福州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20%-30% 15%；商服地块未设置限价 竞首付比例+摇号；摇号 底价成交的，按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加 1%，备案均价上浮 0.3%，最高上浮不超过4.5% 20/30 日、180 日内按50%、50%比例支付 22年二轮 20% 20 日、150 日内按 50%、50%比例支付；30 日、90/180 日内按 50%、50%比例支付 22年三轮 20%，个别30% 65%地块土地金支付周期 5个月；25%地块土地金支付周期为3个月；长乐区取消商品房销售年限限制 22年四轮 20% 竞首付比例+摇号 土地金支付周期均为6个月，首期缴付时间为2022年12月20日前 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，成交地块均以底价成交 福州本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降，土拍凉意明显。福州2022年四轮土拍合计推地11宗1，其中7宗地块为涉宅类，4宗地块为纯商服类，供地数量较今年第三轮的20宗明显减少；无地块流拍，1宗地取消出让，广义流拍率9.1%，较今年第三轮的10.0%略有改善；成交10宗，成交金额104.3亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.0%、3.2%、1.1%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成四轮土拍的9城中，福州广义流拍率高于9城平均水平5.1%，平均溢价率为9城最低水平。 1 仅考虑住宅类、商业服务类地块，1宗加油加气站用地未纳入统计 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图1.福州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降（%） 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 图3.福州广义流拍率高于9城平均水平（%） 图4.平均溢价率为9城最低水平（%） 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 各板块均以底价成交。整体来看，本轮土拍地块质量有所提升，地块均位于主城四区2，台江区、仓山区、晋安区分别供地5宗、4宗、2宗。7宗涉宅地块中，3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设，其余4宗地块区位均较优、周边配套成熟、教育资源丰富，如台江区上海西51、52号地块，位于台江区核心板块，靠近万宝商圈等，周边配套成熟；仓山区54号地块，位于三江口樟岚区域，周边配套齐全，出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学（清华大学附属中学福州学校）等。但各板块热度不高，成交地块均以底价成交。当前福州楼市仍较低迷，新房、二手房价格持续下跌，房企参拍态度仍较为谨慎。 2 福州市主城四区：晋安区、鼓楼区、仓山区、台江区。 02040608010012014016018005101520253035402021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮0%2%4%6%8%10%12%14%16%9城平均深圳武汉苏州福州北京杭州南京上海无锡广义流拍率0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%9城平均北京深圳杭州上海武汉无锡苏州南京福州平均溢价率 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 表2：福州2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 备注 台江区 2022-51 底价成交 26854.1 26854.1 0.0% 258100.0 厦门国贸 商住 台江区 2022-52 底价成交 26829.7 26829.7 0.0% 194200.0 建发股份 商住 晋安区 2022-53 底价成交 18102.4 18102.4 0.0% 71600.0 左海集团 纯宅地 仓山区 2022-54 底价成交 11442.9 11442.9 0.0% 102700.0 福州城投集团 纯宅地 台江区 2022-55 底价成交 36136.3 36136.3 0.0% 262100.0 福州城投集团 商住；全部建设安置房 仓山区 2022-56 底价成交 11