固定收益主题报告：南京土拍零距离（3、22）：四拍凉意明显，城投成拿地主力

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2022年11月19日 南京土拍零距离（3/22）：四拍凉意明显，城投成拿地主力 固定收益主题报告 11月10日，南京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则不变，均可联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。 南京本轮土拍在地块大幅减少下，广义流拍率有所改善，平均溢价率进一步下降，全部地块底价成交，土拍凉意明显。南京2022年第四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年第二、三轮的40宗以上大幅减少；无地块流拍、撤销，在供地数量大幅减少下，广义流拍率较今年第三轮32.6%大幅改善；成交4宗，成交金额66.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.1%、2.1%、0.8%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、南京3城完成第四轮土拍，南京广义流拍率低于3城平均水平3.3%，3城今年第四轮土拍成交地块均以底价成交。从区位来看，本轮土拍地块质量相对较好，4宗地均为江北新区供地，均位于江北新区核心区域中央商务区之内，地理位置较优。但板块热度不高，因区域在售及待售住宅项目较多、周边学校等资源尚处规划阶段、去化压力较大等原因均以底价成交。当前南京楼市仍未回暖，2022年3月以来南京商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房成交面积累计同比跌至-33.6%，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均为负，房企参拍较谨慎。 南京本轮土拍城投为拿地主力，城投全口径拿地金额66.0亿，拿地金额占比100%，明显高于今年前三轮的21.7%、37.8%、62.4%。江北产投28.7亿拍得2宗地，扬子国资、江北建投分别以21.9亿、15.4亿各拍得1宗地，房企拿地意愿较低，未见国、民企参与拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（9）：贵州篇 2022-11-18 银行保险 基金增 利率减信用，券商全面增配——10月托管数据点评 2022-11-17 城投债务透视（17）：黄石篇 2022-11-16 医药生物行业转债梳理（下）——产业链看转债系列七 2022-11-15 长协定价机制延续、价格上涨，最新履约方案释放哪些信号？ 2022-11-14 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变，未设置商品房毛坯限价................................. 3 2. 土拍凉意明显，全部地块以底价成交........................................... 3 3. 城投成拿地主力，未见国、民企拿地........................................... 4 图表目录 图1. 南京2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 3 图2. 广义流拍率有所改善，全部地块均底价成交（%） ............................. 3 图3. 2022年3月以来南京商品房累计成交面积持续负增长（%）..................... 4 图4. 2022年3月以来南京商品房累计成交面积持续负增长（%）..................... 4 表1： 南京本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 南京2022年四轮土拍明细（元/方，万元） ................................. 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 11月10日，南京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，未设置商品房毛坯限价 南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则不变，均可联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。 表1：南京本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲；接受联合购买竞买人；取消竞得地块数量限制 20% 10%-15% 摇号 限售价 仅1宗要求最低配建租赁住房面积 22年二轮 放松住宅售价，13宗未设住宅销售限价 无最低配建要求;放宽摇号地块的商品住宅预售条件 22年三轮 限马甲、严控购地资金来源；部分地块不允许联合竞买 未设商品房毛坯限价 - 22年四轮 限马甲、严控购地资金来源；均可联合竞买 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意明显，全部地块以底价成交 南京本轮土拍在地块大幅减少下，广义流拍率有所改善，平均溢价率进一步下降，全部地块底价成交，土拍凉意明显。南京2022年第四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年第二、三轮的40宗以上大幅减少；无地块流拍、撤销，在供地数量大幅减少下，广义流拍率较今年第三轮32.6%大幅改善；成交4宗，成交金额66.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.1%、2.1%、0.8%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、南京3城完成第四轮土拍，南京广义流拍率低于3城平均水平3.3%，3城今年第四轮土拍成交地块均以底价成交。 图1.南京2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.广义流拍率有所改善，全部地块均底价成交（%） 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 板块热度不高，所有地块均底价成交。整体来看，本轮土拍地块质量相对较好，4宗地均为江北新区供地，均位于江北新区核心区域中央商务区之内，地理位置较优。但板块热度不高，因区域在售及待售住宅项目较多、周边学校等资源尚处规划阶段、去化压力较大等原因均以02004006008001,0001,2000102030405060702021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%5%10%15%20%25%30%35%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 底价成交。当前南京楼市仍未回暖，2022年3月以来南京商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房成交面积累计同比跌至-33.6%，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均为负，房企参拍较谨慎。 表2：南京2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 江北新区 NO.新区2022G12 底价成交 21152.0 21152.0 0.0% 154000 江北建投 江北新区 NO.新区2022G13 底价成交 22665.5 22665.5 0.0% 130000 江北产投 江北新区 NO.新区2022G14 底价成交 21949.0 21949.0 0.0% 157000 江北产投 江北新区 NO.新区2022G15 底价成交 22723.0 22723.0 0.0% 219000 扬子国资 资料来源：安信证券研究中心 图3.2022年3月以 来南京商品房累计成交面积持续负增长（%） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.城投成拿地主力，未见国、民企拿地 南京本轮土拍城投为拿地主力，城投全口径拿地金额66.0亿，拿地金额占比100%，明显高于今年前三轮的21.7%、37.8%、62.4%。江北产投28.7亿拍得2宗地，扬子国资、江北建投分别以21.9亿、15.4亿各拍得1宗地，房企拿地意愿较低，未见国、民企参与拿地。 图4.2022年3月 以 来南京商品房累计成交面积持续负增长（%） 资料来源：WIND，安信证券研究中心 -150%-100%-50%0%50%100%150%-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2020/12020/52020/92021/12021/52021/92022/12022/52022/9南京:新建商品住宅价格指数:环比南京:二手住宅价格指数:环比南京:商品房成交面积:住宅:累计同比(右)0%20%40%60%80%100%120%城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 6 免责声明 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本