固定收益定期报告：22城土拍零距离：三拍凉意明显，城投成拿地主力

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2022年11月23日 22城土拍零距离：三拍凉意明显，城投成拿地主力 固定收益定期报告 截至11月23日，除沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城完成了三轮集中供地，三轮土拍情况如何？ 本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，部分城市放松土地金支付周期、限价等拿地后规则。拿地前，多地延续此前规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，济南允许缴纳预申请意向金、普遍在500万以下，合肥允许使用银行保函作为履约保证方式。拿地中，深圳、北京简化土地达到限价后的获取规则，苏州将 “一次性报价最接近均价者得”调整为“摇号”。拿地后，广州、武汉延长土地金付款周期，厦门进一步放松配建要求，南京、成都、苏州放松限价要求，福州放松新房限售。对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价等方式重新出让。 凉意明显，多数城市土拍遇冷。截至目前，18城三轮土拍广义流拍率为9.8%，较今年二轮的8.5%小幅上行；平均溢价率为1.8%，为2021年集中供地以来最低水平，底价成交率较今年前两轮的60%左右快速上升至80.2%，热度明显回落。多数城市土拍遇冷，广义流拍率方面，南京超30%，合肥、广州、厦门、深圳、福州也在10%以上，南京、厦门、合肥、青岛、广州、深圳广义流拍率均进一步上升，其余城市较今年二轮有所下降或保持不变；平均溢价率方面，杭州、合肥、深圳相对较高，在5%左右，较今年二轮相比，杭州、合肥、天津溢价率有所改善但底价成交率也明显上升，其余城市平均溢价率均较二轮有所下降、底价成交率普遍上升。 城投拿地占比上升，民企参与度持续减弱。本轮土拍国企拿地意愿下降，全口径拿地金额合计2411.7亿，占比为50.7%，较今年前两轮的56.3%、59.7%有所下降；民企拿地金额为1098.2亿，占比由今年首轮的22.3%、二轮的18.1%进一步降至17.1%。国企参与度下降，城投拿地占比明显回升，全口径拿地金额为2115.8亿，占比较今年前两轮的30%左右大幅升至44.5%。城市上来看，无锡、济南、福州、成都主要依靠城投支撑，有近七成城市城投拿地占比较二轮上升；厦门、北京、苏州、广州则以国企拿地为主，超七成地块被国企获取；合肥、青岛、长沙民企拿地占比相对较高，但多数城市民企拿地占比持续较低，广州、济南、福州、北京不到10%。从主流房企参与情况来看，主流国企拿地意愿较二轮明显下降，中海、建发拿地金额分别为241.8亿、176.7亿，保利、绿城、华发拿地均在95亿附近，华润置地、招商蛇口、金茂分别为80亿、64.7亿和62.8亿，其余多在60亿以下。截至目前，三轮土拍民企参与意愿进一步降低，龙湖、滨江参与度相对较高，拿地金额分别为78.6亿、69.1亿，暂未见到其他主流民企拿地。城市布局上，中海、保利、华润、招商蛇口等龙头国企仍在北京、上海、南京等多个城市拿地；建发、华发积极向其他城市布局，建发本轮未在厦门拿地、而是积极布局北京、上海、苏州、南京，华发则集中布局上海、拿地80.4亿；国贸、首开、首创、绿城、滨江仍着重于深耕城市，国贸在厦门拿地54.3亿，首开、首创在北京分别拿地38.3亿、4.3亿，绿城、滨江在杭州拿地95.4亿、69.1亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 福22转债：胶膜龙头彰显经营韧性，感光干膜放量在即 2022-11-22 既非2016年，也非2020年，债市不必太恐慌 2022-11-20 债市大幅调整，转债影响几何——可转债市场周报（6） 2022-11-19 南京土拍零距离（3/22）：四拍凉意明显，城投成拿地主力 2022-11-19 长沙土拍零距离（18／22）：三拍热度不高，城投成拿地主力-final. 2022-11-19 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。999563377 固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 拿地前、拿地中规则基本不变，部分城市放松拿地后规则......................... 3 2. 凉意明显，多数城市土拍遇冷................................................. 4 3. 城投拿地占比上升，民企参与度持续减弱....................................... 5 图表目录 图1. 2022年三轮土拍规则...................................................... 4 图2. 2022年三轮土拍供地基本情况（宗，亿）.................................... 5 图3. 本轮土拍广义流拍率、溢价率均较二轮弱化 .................................. 5 图4. 2022年18城三轮土拍基本情况（宗，%）.................................... 5 图5. 国企拿地占比下降、民企拿地意愿持续减弱，城投拿地占比再度明显回升 ........ 6 图6. 2022年18城三轮土拍拿地企业性质分布..................................... 7 图7. 主流房企2022年三轮土拍拿地分布（亿） ................................... 7 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 截至11月23日，除沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城完成了三轮集中供地，三轮土拍情况如何？ 1.拿地前、拿地中规则基本不变，部分城市放松拿地后规则 本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，多数城市延续之前土拍规则，部分城市放松土地金支付周期、限价等拿地后规则。 拿地前、拿地中多地规则基本不变。拿地前，多地延续此前拿地规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，济南试行预申请制度，预申请期间住宅用地意向金为300-500万、商业用地和其他用地意向金为100-200万；合肥允许银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，出让人接收《银行保函信息确认函》后，视同竞买人完成地块竞买保证金缴纳程序。拿地中，各地达到限价后的土地获取规则基本不变，苏州将获取规则由“一次性报价最接近均价者得”调整为“摇号”；深圳、北京简化获取规则，深圳地价触顶后全部地块均通过竞自持+摇号方式获得，北京通过竞现房销售+摇号或直接摇号方式获得，不再设置竞政府产权份额等方式。 拿地后，广州、武汉延长土地金付款周期，广州增城区、南沙区、番禺区、海珠区、荔湾区7宗地允许土地金延长至1年内付清，武汉有近五成地块地价支付周期延长至1年，但苏州所有地块土地金支付期限缩短至3个月。厦门进一步放松配建要求，仅2宗地设置了定配建要求。宁波、合肥取消相关补贴，要求所有住宅均实施装配式建筑，宁波取消容积率奖励政策，合肥取消装配式建筑奖励政策。南京、成都、苏州放松限价要求，南京本轮土拍均未设置销售限价，实行“差异化定房价，按程序报备”，即在地块出让时不设定毛坯限价,完成开发后向有关部门报备审核；成都新津区、苏州园区均未明确销售指导价。福州放松新房限售，长乐区地块未提商品房销售限制年限，此前限售2年。 此外，对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价、取消配建要求、重新规划商业等方式重新出让，提高地块利润空间。如，合肥蜀山区多宗地重新推出后销售限价普遍上调超10%；济南历城区的两个组团地块起拍金额分别下降13.7%、15.3%；福州长乐区5号、6号地块剥离零售商业用地，起拍金额分别下调17.9%、17.4%。 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益定期报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图1.2022年三轮土拍规则 资料来源：各地政府官网，安信证券研究中心 2.凉意明显，多数城市土拍遇冷 整体来看，2022年三轮集中供地广义流拍率进一步上升，溢价率下降、底价成交率明显上升，土拍凉意明显。截至11月23日，18城合计推地420宗，成交379宗、流拍20宗、撤销出让21宗，流拍率为5%，综合考虑流拍和撤销后的广义流拍率（(流拍宗数+撤销出让宗数)/推地总宗数）为9.8%，较今年二轮的8.5%小幅上行。18城集中供地成交金额4756.1亿，平均溢价率仅1.8%，为2021年集中供地以来最低水平，底价成交率较今年前两轮的60%左右快速上升至80.2%，广义流拍率、溢价率均较二轮走弱，热度明显回落。 首轮二轮三轮首轮二轮三轮首轮二轮三轮首轮二轮三轮首轮二轮三轮首轮二轮三轮深圳竞自持+摇号北京竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；报高标；摇号竞现房销售+摇号/报高标、竞政府产权份额+摇号；摇号竞现房销售+摇号；摇号广州南沙珠江街地块、增城地块允许土地金1年内付清增城区、白云区、海珠区、南沙区5宗地允许土地金1年内付清增城区、南沙区、番禺区、海珠区、荔湾区7宗地允许土地金1年内付清上海嘉定新城1宗地为“招挂复合”，其余均为挂牌武汉超四成地块土地金支付周期为1年宁波装修标准由“1500-2000元/㎡”调整为“不高于毛坯备案均价的15%，且在1500-6000元/㎡之间”，且“现房销售项目”、“定品质”项目、大面积改善型等住宅房源可按照“一事一议”原则确定装修价格均实施装配式建筑，不享受容积率奖励政策厦门土地金付款周期延长至1年；思明区1宗地放松限售要求土地金付款周期延长至1年仅2宗地需定配建杭州济南限马甲、严控购地资金来源限马甲、严控购地资金来源，仅济阳区不允许联合购买限马甲、严控购地资金来源，试行预公告出让预公告期内住宅用地竞买意向金为人民币300万元-500万元，商业用地和其他用地为人民币100万元-200万元延长土地金余款缴纳期限除高新区2宗地，其余地块土地金均须在2022年12月25日前付清土地即可青岛无锡限马甲、严控购地资金来源；仅1宗地允许独立申请20%-30%；允许300万预申请保证金，竞得后以“现金+保函”补齐20%-30%；12宗地实现预申请制度20%，所有地块实行预申请制度南京限售价13宗地未设置销售限价未设置销售限价仅1宗要求最低配建租赁住房面积未设置配建要求，放宽摇号地块的商品住宅预售条件成都20-30%限售价青白江区、新津区未设置限价新津区未设置限价合肥20-25%，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式蜀山区10号地块实行精装交付外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政策苏州摇号除园区，其他地块不再限售价均未设置指导价姑苏、高新地块土地金允许半年内分期付清吴中区部分地块、相城区地块土地金支付周期由3个月延长至5个月所有地块土地金支付