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济南土拍零距离:首拍凉意依旧,国企成拿地主力

2022-05-13池光胜、高文君安信证券秋***
济南土拍零距离:首拍凉意依旧,国企成拿地主力

1 5月7日,济南完成2022年首轮土拍,本轮土拍有哪些特征? ■规则放松缓解房企资金压力,但地块限制条件仍较多。拿地前,济南将最低保证金比例由去年的30%下调至20%。地块限制条件仍较多,地块普遍组团出让,部分地块组团数量较多、起拍金额较高,如历下区盛福组团地块打包7宗地,总起拍价达38亿,抬高参拍门槛。部分地块配建要求仍较高,高新贤文组团地块、历城大辛庄组团地块配建比例达25.8%、10%。拿地中,地块限价和达到限价后竞拍规则保持不变。拿地后,部分地块将土地金缴纳期限由此前的3个月延长至6个月。此外,此前流拍的历城区大辛组团地块本轮重新推出,取消了商业地块捆绑,并将总起拍价下调2.5%至19.6亿。 ■平均溢价率较去年第三轮略有改善,但仍有近7成地块底价成交,广义流拍率较去年大幅上升,济南本轮土拍凉意依旧。首轮土拍合计推地35宗,推地数量较去年每轮65宗以上的水平明显减少,主要源于今年济南将集中供地次数增至4次;成交21宗、流拍14宗、无地块撤销,广义流拍率为40%,较去年三轮的5.4%、27.5%、17.3%大幅上升;成交金额90.1亿,平均溢价率1.7%,较去年第三轮的0.3%有所改善,但仍低于去年首轮的6.4%,仍处较低水平,近7成地块底价成交。横向对比,已完成首轮土拍的18城中,济南土拍凉意明显,广义流拍率明显高于18城平均水平14.2%,平均溢价率明显低于18城平均水平4.3%。从区位来看,济南本轮土拍地块质量一般,过半地块来自区位相对较偏的历城区。仅高新贤文组团地块3宗地以9.4%的较高溢价率成交,其余中心城区地块均为底价成交,历城区济钢片区11宗地、槐荫区济齐路3宗地均流拍,主要源于本轮土拍地块区位一般、限制条件较多,且济南楼市低迷,板块热度普遍不高。 ■国企成拿地主力,民企拿地参与度持续下降。国企拿地金额共48亿,拿地金额占比由第二轮24.6%、第三轮32.0%,持续增至本轮的53.3%,高于去年首轮的48.7%,主流国企保利置业以10亿的总价、9.4%的溢价率拍得高新贤文组团3宗地,中建房地产也有参与。民企参与度持续下降,仅拿地6.9亿,金额占比由去年三轮的38%、37.9%、22.2%持续降至本轮的仅7.7%,本地小型房企君道地产底价拍得2宗地块,未见主流民企参与。民企拿地意愿持续减弱下,城投拿地金额占比保持高位,拿地金额为35.2亿,占比为39.1%,较去年二三轮有所下降,但仍明显高于去年首轮的16.4%,处于较高水平,天桥财投、历城控股等均有拿地。 ■风险提示:信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Tabl e_Title 2022年05月13日 济南土拍零距离(6/22):首拍凉意依旧,国企成拿地主力 Tabl e_Bas eI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号:S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号:S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tab le_Report 相关报告 2022年4月信用债市场回顾:净融资回落,信用利差集体收窄 2022-05-06 社融或维持10.6%,PPI回落而CPI回升——4月经济金融数据展望 2022-05-05 行业出清与房企分化(二):2022年一季报的七个变化 2022-05-04 产需全线回落,库存升至高位——2022年4月PMI点评 2022-04-30 稳增长意愿较强,房地产看点较多—4月中央政治局会议点评 2022-04-29 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 规则放松缓解房企资金压力,但地块限制条件仍较多 ............................................................ 3 2. 土拍凉意依旧,流拍率、底价成交率均较高 .......................................................................... 3 3. 国企成拿地主力,民企拿地参与度持续下降 .......................................................................... 6 图表目录 图1:济南2022年首轮土拍基本情况 ........................................................................................ 4 图2:广义流拍率大幅上升,平均溢价率仍处较低水平 .............................................................. 4 图3:济南广义流拍率明显高于18城平均水平 .......................................................................... 4 图4:济南平均溢价率处18城较低水平 ..................................................................................... 4 图5:济南住宅销售面积负增长,二手房价格持续下跌(%) ................................................... 6 图6:国企为拿地主力军,民企参与度持续下降 ......................................................................... 6 表1:济南本轮土拍规则变化 ...................................................................................................... 3 表2:济南2022年首轮土拍地块信息汇总(万方,亿元,元/方) ........................................... 4 3 固定收益主题报告 5月7日,济南完成2022年首轮土拍,本轮土拍有哪些特征? 1. 规则放松缓解房企资金压力,但地块限制条件仍较多 本轮土拍中,济南下调保证金比例、延长土地金支付期限,以缓解房企资金压力。但地块限制条件仍较多,地块打包出让变相提高参拍门槛,部分地块配建要求较高压缩地块利润空间。 拿地前,济南下调了保证金比例,最低保证金比例要求由去年的30%下调至20%。但地块限制条件仍较多,地块普遍组团出让,部分地块组团数量较多、起拍金额较高,如历下区盛福组团地块,打包4宗商务金融用地和3宗城镇住宅用地一同出让,单宗地起拍金额不高,但总起拍价达38亿,抬高参拍门槛。部分地块配建要求仍较高,高新贤文组团地块要求无偿代建2.8万方租赁住房,配建比例达25.8%,历城大辛庄组团地块要求无偿代建3万方租赁住房,配建占比达10%。拿地中,地块限价和达到限价后竞拍规则保持不变,最高溢价率限制为15%,达到最高限价后,采取竞建筑品质和竞建设进度的方式确定竞得人。拿地后,部分地块将土地金缴纳期限由此前的3个月延长至6个月。 此外,此前流拍的历城区大辛组团地块本轮重新推出,取消了商业地块捆绑,并将总起拍价下调2.5%至19.6亿。 表1:济南本轮土拍规则变化 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源 30%-100% 15% 竞建筑品质/竞建设进度 - - 22年首轮 20%-100% 延长土地金余款缴纳期限 资料来源:济南政府官网,安信证券研究中心 2. 土拍凉意依旧,流拍率、底价成交率均较高 平均溢价率较去年第三轮略有改善,但仍有近7成地块底价成交,广义流拍率较去年大幅上升,济南本轮土拍凉意依旧。济南2022年首轮土拍合计推地35宗1,推地数量较去年每轮65宗以上的水平明显减少,主要源于今年济南将集中供地次数增至4次;成交21宗、流拍14宗、无地块撤销,广义流拍率为40%,较去年三轮的5.4%、27.5%、17.3%大幅上升;成交金额90.1亿,平均溢价率1.7%,较去年第三轮的0.3%有所改善,但仍低于去年首轮的6.4%,处于较低水平,近7成地块底价成交。横向对比,已完成首轮土拍的18城中,济南土拍凉意明显,广义流拍率明显高于18城平均水平14.2%,平均溢价率明显低于18城平均水平4.3%。 1 不包含5月9日拍卖的10宗商业金融服务用地 4 固定收益主题报告 图1:济南2022年首轮土拍基本情况 图2:广义流拍率大幅上升,平均溢价率仍处较低水平 资料来源:济南政府官网,安信证券研究中心 资料来源:济南政府官网,安信证券研究中心 图3:济南广义流拍率明显高于18城平均水平 图4:济南平均溢价率处18城较低水平 资料来源:济南政府官网,安信证券研究中心 资料来源:济南政府官网,安信证券研究中心 地块区位一般、限制条件较多及济南楼市低迷的背景下,各板块热度普遍不高。整体来看,济南本轮土拍地块质量一般,过半地块来自区位相对较偏的历城区,高新区仅推地3宗,其余则集中于历下、槐荫等中心城区。但本轮土拍中,仅高新贤文组团地块3宗地以9.4%的较高溢价率成交,其余中心城区地块均为底价成交,历城区济钢片区11宗地、槐荫区济齐路3宗地均流拍。主要源于本轮土拍地块区位一般、限制条件较多,且济南楼市低迷,2022年3月销售面积累计增速跌至-20.3%,二手房价格持续下跌,企业参拍谨慎,板块热度普遍不高。 表2:济南2022年首轮土拍地块信息汇总(万方,亿元,元/方) 板块 行政区 宗地代码 地块性质 地块状态 规划建筑面积 起拍金额 成交价格 溢价率 起拍楼面价 成交楼面价 拿地企业 高新区贤文组团 高新区 2022TDGP06R1001 涉宅类 成交 5.3 5.3 5.8 9.4% 10114.5 11069.2 保利置业 高新区 2022TDGP06R1002 涉宅类 成交 2.8 2.8 3.0 9.4% 10007.0 10951.5 高新区 2022TDGP06R1003 涉宅类 成交 2.9 1.1 1.2 9.4% 3607.7 3948.3 合计 11.0 9.2 10.0 历下区盛福组团 历下区 2022TDGP02C0001 商服类 成交 7.9 0.9 0.9 0.0% 1198.3 1198.3 中建房地产 历下区 2022TDGP02C0002 商服类 成交 2.2 0.4 0.4 0.0% 1893.8 1893.8 历下区 2022TDGP02C0003 商服类 成交 1.6 0.3 0.3 0.0% 1879.7 1879.7 历下区 2022TDGP02C0004 商服类 成交 3.7 0.7 0.7 0.0% 1803.7 1803.7 历下区 2022TDGP02R0005 涉宅类 成交 19.0 15.9 15.9 0.0% 8362.7 8362.7 历下区 2022TDGP02R0006 涉宅类 成交 10.2 9.8 9.8 0.0% 9626.9 9626.9 历下区 2022TDGP02R涉宅类 成交 10.3 10.0 10.0 0.0% 9700.8 9700.8 010020030005010015021年首轮21年二轮21年三轮22年首轮成交数流拍数终止/延期成交金额0%10%20%30%40%流拍率广义流拍率平均溢价率21年首轮21年二轮2

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