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福州土拍零距离:首拍凉意依旧,城投仍是拿地主力

2022-05-26池光胜、高文君安信证券清***
福州土拍零距离:首拍凉意依旧,城投仍是拿地主力

1 3月17日,福州完成2022年首轮土拍,本轮土拍有哪些特征? ■土拍规则基本不变,起拍房地比上调。拿地前,延续限马甲、严控购地资金来源要求不变,多数地块保证金比例为20%,个别地块为30%。拿地中,商服地块未设臵地块限价,涉宅类地块最高溢价率仍为15%;地价触顶后,晋安区福新东路地块要求竞土地金首期支付比例,首付比例达100%则转为摇号,其余地块均为直接摇号确定竞得人。拿地后,福州普遍上调了住宅销售限价,带动起拍楼面价由去年第三轮的2.1升至本轮的2.3。此外,对于此前流拍/终止出让地块,福州通过下调起拍价的方式重新出让。 ■流拍率保持高位,溢价率进一步下降,福州本轮土拍凉意依旧。福州2022年首轮土拍合计推地20宗,较去年第三轮的37宗明显减少;流拍1宗、取消出让5宗,广义流拍率为30%,较去年二三轮的36.4%、32.4%略有下降,但仍处较高水平;成交14宗,成交金额82.1亿,平均溢价率4%,较去年第三轮的6.2%进一步下降,超六成地块底价成交。在已完成首轮土拍的18城中,福州广义流拍率明显较高,平均溢价率低于18城平均水平4.3%。从区位来看,本轮土拍地块仍集中于主城四区,占比超八成,高于去年二三轮的不到七成,但地块质量相对一般。热门地块竞争仍较激烈,晋安区2宗地触顶摇号,鼓楼区1宗商服地块、仓山区1宗地高溢价成交,长乐区滨海新城地块因近地铁也以0.4%的低溢价率成交。共有9宗地底价成交,其中8宗位于主城区,部分地块配套一般、距离地铁较远,马尾区1宗地也底价成交。共有6宗地流拍或取消出让,其中5宗位于主城区,晋安区2宗地虽地理位臵相对较好、近地铁,但销售指导价较高、起拍房地比均不足2,预计后续去化压力、盈利压力较大,无人报名取消出让;仓山区2宗地、晋安区1宗地虽位于主城区,但区位较偏、配套一般也取消出让,长乐区1宗地位臵较偏流拍。 ■国企拿地占比提升,民企参与意愿持续减弱,城投仍是拿地主力。福州本轮土拍国企全口径拿地金额31.7亿,拿地金额占比38.6%,较去年第三轮的15.2%明显提升,但仍低于去年前两轮的40%以上。国企拿地意愿明显提升,主流国企积极参与,建发股份深耕福州,以29.7亿高溢价拍得2宗地,为本轮土拍拿地金额最大的房企,保利0.6亿拍得晋安区1宗地。此外,厦门银行也以1.4亿、14.9%的高溢价率拍得鼓楼区1宗商务金融地块。民企全口径拿地金额仅3.8亿,拿地金额占比4.6%,明显低于去年三轮的53.6%、35.7%、34.8%,以当地小型民营房企为主,未见主流民企拿地。城投全口径拿地金额46.7亿,拿地金额占比56.8%,较去年第三轮的52.3%进一步上升。民企拿地意愿持续减弱下,城投仍为拿地主力军,福州新发、福州城建等城投平台均有参与。 ■风险提示:信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月26日 福州土拍零距离(14/22):首拍凉意依旧,城投仍是拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号:S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号:S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 长沙土拍零距离(13/22):首拍热度一般,国企成拿地主力 2022-05-25 中资美元债讲义(2):监管政策二十年变迁 2022-05-24 武汉土拍零距离(12/22):首拍热度一般,城投仍是拿地主力 2022-05-24 光伏行业转债梳理(上)-——产业链看转债系列二 2022-05-23 成都土拍零距离(11/22):首拍热度一般,主流国企拿地较积极 2022-05-23 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则基本不变,起拍房地比上调.................................................................................. 3 2. 土拍凉意依旧,流拍率较高................................................................................................ 3 3. 民企拿地意愿持续减弱,城投仍是拿地主力 ....................................................................... 4 图表目录 图1:福州2022年首轮土拍基本情况(宗,亿) ................................................................... 3 图2:福州广义流拍率仍较高,溢价率进一步下降 .................................................................. 3 图3:福州广义流拍率处18城较高水平 ................................................................................. 4 图4:福州平均溢价率低于18城平均水平 .............................................................................. 4 图5:国企拿地意愿提升,城投仍是拿地主力军...................................................................... 5 表1:福州土拍规则基本不变.................................................................................................. 3 表2:福州2022年首轮土拍明细(元/方,万元) .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 3月17日,福州完成2022年首轮土拍,本轮土拍有哪些特征? 1. 土拍规则基本不变,起拍房地比上调 拿地前,延续限马甲、严控购地资金来源要求不变,多数地块保证金比例为20%,个别地块为30%。拿地中,商服地块未设臵地块限价,涉宅类地块最高溢价率仍为15%;地价触顶后,晋安区福新东路地块要求竞土地金首期支付比例,首付比例达100%则转为摇号,其余地块均为摇号确定竞得人。拿地后,福州普遍上调了住宅销售限价,起拍楼面价由去年第三轮的2.1升至本轮的2.3。 此外,对于此前流拍/取消出让地块,福州通过下调起拍价的方式重新出让,如仓山区建新南路地块起拍楼面价下调9.3%,销售指导价下调7.8%,地块利润空间提升;长乐区2宗地均将起拍金额下调5%左右。 表1:福州土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲;严控购地资金来源 20%-30% 15%;商服地块未设臵 竞首付比例+摇号、摇号 限售价 - 22年首轮 资料来源:福州政府官网,安信证券研究中心 2. 土拍凉意依旧,流拍率较高 福州本轮土拍流拍率保持高位,溢价率进一步下降,超六成地块底价成交,本轮土拍凉意依旧。福州2022年首轮土拍合计推地20宗,较去年第三轮的37宗明显减少;流拍1宗,流拍率为6.7%,取消出让5宗,广义流拍率为30%,较去年二三轮的36.4%、32.4%略有下降,但仍处较高水平;成交14宗,成交金额82.1亿,平均溢价率4%,较去年第三轮的6.2%进一步下降,超六成地块底价成交,福州本轮土拍凉意依旧。横向对比,在已完成首轮土拍的18城中,福州广义流拍率明显较高,平均溢价率低于18城平均水平4.3%。 图1:福州2022年首轮土拍基本情况(宗,亿) 图2:福州广义流拍率仍较高,溢价率进一步下降 资料来源:福州政府官网,安信证券研究中心 资料来源:福州政府官网,安信证券研究中心 05010015020005101520253035402021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额(右) 0%5%10%15%20%25%30%35%40%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 4 固定收益主题报告 图3:福州广义流拍率处18城较高水平 图4:福州平均溢价率低于18城平均水平 资料来源:福州政府官网,安信证券研究中心 资料来源:福州政府官网,安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看,福州本轮土拍地块仍集中于主城四区1,供地17宗,占比超八成,高于去年二三轮的不到七成,但地块质量相对一般;马尾区供地1宗、县区长乐区供地2宗。热门地块竞争仍较激烈,晋安区2宗地触顶摇号,鼓楼区1宗商服地块、仓山区1宗地高溢价成交,长乐区滨海新城地块因近地铁也以0.4%的低溢价率成交。共有9宗地底价成交,其中8宗位于主城区,部分地块配套一般、距离地铁较远,马尾区1宗地也底价成交。共有6宗地流拍或取消出让,其中5宗位于主城区,晋安区2宗地虽地理位臵相对较好、近地铁,但销售指导价较高、起拍房地比均不足2,预计后续去化压力、盈利压力较大,因而无人报名取消出让;仓山区2宗地、晋安区1宗地虽位于主城区,但区位较偏、配套一般,也取消出让,长乐区1宗地位臵较偏流拍。 表2:福州2022年首轮土拍明细(元/方,万元) 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 毛坯限价 拿地企业 晋安区 2022-15 触顶摇号 2824.9 3246.0 14.9% 6090 - 保利发展 晋安区 2022-08 触顶摇号 14848.9 17022.0 14.6% 23500 30000 建发股份 鼓楼区 2022-17 溢价成交 10451.0 12005.7 14.9% 13900 - 厦门银行 仓山区 2022-02 溢价成交 20012.5 22205.4 11.0% 273400 35000 建发股份 长乐区 2022滨拍-2号 溢价成交 7462.2 7491.5 0.4% 51200 - 福州新发 仓山区 2022-06 底价成交 9460.2 9460.2 0.0% 148100 28000 福州新发 晋安区 2022-07 底价成交 18007.4 18007.4 0.0% 60300 30000 福州新发 仓山区 2022-09 底价成交 16433.2 16433.2 0.0% 14500 29000 欣隆盛房地产 晋安区 2022-11 底价成交 14900.2 14900.2 0.0% 34500 31500 榕圣市政 鼓楼区 2022-12 底价成交 15234.4 15234.4 0.0% 29800 38000 福州城建 晋安区 2022-13 底价成交 4502.2 4502.2 0.0% 15500 26000 众益臵业 晋安区 2022-14 底价成交 3002.1 3002.1 0.0% 7500 - 梅园酒店 仓山区 2022-16 底价成交 3843.2 3843.2 0.0% 35600 - 福州建发 马尾区 马宗地2022-02号 底价成交 13007.4 13007.4 0.0% 107300 - 福州经发 长乐区 2022拍-1号 流拍 4405.0 晋安区 2022-01 取

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