郑州土拍零距离（20/22）：二拍凉意依旧，城投为拿地主力

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 9月21日，郑州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州土地金支付要求继续放松，土地金支付周期为1年的地块占比52.9%，较今年首轮的46.7%进一步提升，缓解房企资金压力。 ■郑州2022年二轮土拍广义流拍率明显上升，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022年二轮土拍合计推地17宗，供地数量较今年首轮的15宗有所增加；无地块流拍，撤销3宗，广义流拍率17.6%，明显高于今年首轮；成交14宗，成交金额103.2亿，全部地块均底价成交，自2021年二轮以来，郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的20城中，郑州广义流拍率高于20城平均水平9.4%，平均溢价率为20城最低水平。从区位来看，郑州本轮土拍地块质量较今年首轮有所下降，主城四区合计供地8宗，占比47.1%，较今年首轮的66.7%有所下降，惠济区、郑东新区和经济技术开发区分别供地5宗、2宗、2宗。本轮土拍城中村改造、合村并城改造项目用地共11宗，政府储备用地共6宗，公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，惠济区3宗地终止出让，其余14宗地均底价成交。郑州楼市低迷，叠加“停工断贷”事件，郑州新建商品房、二手房价格及商品房销售面积累计同比持续下跌，截至2022年8月，商品房销售面积累积同比跌至-36.3%，房企拿地谨慎。 ■城投为拿地主力，国、民企拿地意愿较低。郑州本轮土拍国企拿地金额占比有所提升，国企全口径拿地金额35.5亿，拿地金额占比34.4%，较今年首轮的19.9%有所提升，但仍低于去年三轮的40%以上。保利发展和中建七局分别以22.1亿、13.4亿各拍得1宗地。本轮土拍未见民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投仍为拿地主力，城投全口径拿地金额67.7亿，拿地金额占比65.6%，与今年首轮基本持平，但明显高于去年三轮的不足30%。郑州地产集团以24.1亿拍得7宗地块，为本轮土拍拿地金额最大的企业；东龙控股21.5亿拍得1宗地块，新区建投、郑州经开投发等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年09月24日 郑州土拍零距离（20/22）：二拍凉意依旧，城投为拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 一文读懂可转债生命周期——聚焦可转债系列二 2022-09-23 2022 与 2020 年消费修复的异同 2022-09-22 解码钢铁债（二）：发债钢企债务变迁 2022-09-21 金融资源盘点与省内城投支持（6）：河北篇 2022-09-20 370个政策性开发性金融工具项目解析：哪些城投获取资金多？ 2022-09-19 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变....................................................................................................... 3 2. 土拍凉意依旧，全部地块均底价成交.................................................................................. 3 3. 城投为拿地主力，国、民企拿地意愿较低........................................................................... 5 图表目录 图1：郑州2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：广义流拍率明显上升，平均溢价率仍处低位（%） ........................................................ 3 图3：郑州广义流拍率高于20城平均水平 .............................................................................. 4 图4：郑州平均溢价率为20城最低水平 ................................................................................. 4 图5：郑州商品房量价齐跌（%） ........................................................................................... 5 图6：城投为拿地主力（%） .................................................................................................. 5 表1：郑州本轮土拍规则基本不变........................................................................................... 3 表2：郑州2022年二轮土拍明细（元/方，万元） .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 9月21日，郑州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 本轮土拍规则基本不变 郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州土地金支付要求继续放松，土地金支付周期为1年的地块占比52.9%，较今年首轮的46.7%进一步提升，缓解房企资金压力。 表1：郑州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲；严控购地资金来源 50% 15% 摇号 部分地块限房价 - 22年首轮 20% 延长部分地块土地金支付周期 2022年二轮 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍凉意依旧，全部地块均底价成交 郑州2022年二轮土拍广义流拍率明显上升，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022年二轮土拍合计推地17宗，供地数量较今年首轮的15宗有所增加；无地块流拍，撤销3宗，广义流拍率17.6%，明显高于今年首轮；成交14宗，成交金额103.2亿，全部地块均底价成交，自2021年二轮以来，郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的20城中，郑州广义流拍率高于20城平均水平9.4%，平均溢价率为20城最低水平。 图1：郑州2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：广义流拍率明显上升，平均溢价率仍处低位（%） 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 0100200300400500010203040502021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%10%20%30%40%50%广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：郑州广义流拍率高于20城平均水平 图4：郑州平均溢价率为20城最低水平 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，郑州本轮土拍地块质量较今年首轮有所下降，主城四区1合计供地8宗，占比47.1%，较今年首轮的66.7%有所下降，惠济区、郑东新区和经济技术开发区分别供地5宗、2宗、2宗。本轮土拍城中村改造、合村并城改造项目用地共11宗，政府储备用地共6宗，公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，惠济区3宗地终止出让，其余14宗地均底价成交。郑州楼市低迷，叠加“停工断贷”事件，郑州新建商品房、二手房价格及商品房销售面积累计同比持续下跌，截至2022年8月，商品房销售面积累积同比跌至-36.3%，房企拿地谨慎。 表2：郑州2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 备注 金水区 郑政出„2022‟20号（网） 底价成交 4955.0 4955.0 0.0% 220770 保利发展 城中村改造项目用地 中原区 郑政出„2022‟21号（网） 底价成交 3874.7 3874.7 0.0% 37021 郑州地产集团&发投集团 城中村改造项目用地 二七区 郑政出„2022‟22号（网） 底价成交 4450.5 4450.5 0.0% 52150 郑州地产集团&二七国资 政府储备用地 惠济区 郑政出„2022‟23号（网） 底价成交 3137.5 3137.5 0.0% 39512 郑州地产集团&惠泽建发 合村并城改造项目用地 惠济区 郑政出„2022‟24号（网） 底价成交 3064.5 3064.5 0.0% 19788 郑州地产集团&惠泽建发 合村并城改造项目用地 管城区 郑政出„2022‟25号（网） 底价成交 3546.2 3546.2 0.0% 32542 郑州地产集团&建中建设开发集团 合村并城改造项目用地 管城区 郑政出„2022‟26号（网） 底价成交 4576.8 4576.8 0.0% 25530 郑州地产集团&建中建设开发集团 合村并城改造项目用地 二七区 郑政出„2022‟27号（网） 底价成交 5976.8 5976.8 0.0% 34302 郑州地产集团&二七国资 政府储备用地 金水区 郑政出„2022‟28号（网） 底价成交 4304.9 4304.9 0.0% 31057 金水控股集团 城中村改造项目用地 管城区 郑政出„2022‟30号（网） 底价成交 3953.4 3953.4 0.0% 42375 建中建设开发集团 合村并城改造项目用地 郑东新区 郑政东出„2022‟5号（网） 底价成交 32121.0 32121.0 0.0% 215400 东龙控股 政府储备用地 郑东新区 郑政东出„2022‟6号（网） 底价成交 8514.1 8514.1 0.0% 86400 新区建投 政府储备用地 经济技术开发区 郑政经开出„2022‟012号（网） 底价成交 6232.6 6232.6 0.0% 134287 中建七局 政府储备用地 经济技术开发区 郑政经开出„2022‟013号（网） 底价成交 7790.4 7790.4 0.0% 61266 郑州经开投发 政府储备用地 惠济区 郑政出„2022‟18号（网）