固定收益主题报告：济南土拍零距离（18/22）：二拍热度一般，城投为拿地主力

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 8月1日，济南完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■济南本轮土拍规则基本不变，组团出让地块减少，配建要求放松，参拍门槛降低。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等要求不变，仅济阳区地块不允许联合竞买，最低保证金比例要求仍为20%；济南本轮土拍共7宗地块单独出让，占比31.8%，较今年首轮的14.3%（5宗）明显上升，其余15宗地被分为6个组团出让；地块配建要求也有所放松，多数地块仅要求社区综合服务设施、教育设施等基础配建，仅科技城12街区组团地块有配建不大于4000平方米安臵房、商业自持、引入产业等要求，降低了房企参拍门槛。拿地中，规则基本不变，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。拿地后，土地金缴纳周期为5个月左右，多数地块在2022年12月25日前付清土地金即可。此外，此前中止出让的长清区平安片区组团地块本轮重新推出，取消了商业地块捆绑，总起拍金额下调12.9%至5.0亿。 ■济南本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率小幅下降，九成地块底价成交，土拍热度一般。济南2022年二轮土拍合计推地22宗 ，推地数量较今年首轮的35宗有所下降；无地块流拍、撤销，广义流拍率较今年首轮的40.0%明显下降；成交22宗，成交金额71.9亿，平均溢价率1.4%，较今年首轮的1.7%小幅下降，仍处于较低水平，九成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的18城中，济南平均溢价率低于18城平均水平2.7%。区位来看，济南本轮土拍地块区位一般，主城区 共推地5宗，历城区推地8宗，为本轮供地主力，济阳区、长清区、高新区分别供地4宗、3宗、2宗。热门地块竞争激烈，历城区彩石片区49号地块和历城区唐冶片区50号地块地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+封顶预售”成交，2宗地周边配套完善，交通便捷，周边在售新房项目较少；共有20宗地块底价成交，其中历下区科技城12街区组团地块配建要求较高，历城区彩石片区组团需提供部分人才安住房，历城区胶济铁路56号地块为政府回迁安臵房，济阳区3宗地为安臵房，其余地块因区位较偏、配套不完善等原因底价成交。 ■城投成为拿地主力，国、民企拿地意愿较低。济南本轮土拍国企全口径拿地金额23.1亿，拿地金额占比32.2%，较今年首轮的53.3%明显下降。华润臵地9.7亿拍得1宗地；中信泰富与城投历下控股联合体以12.4亿拍得科技城12街区组团3宗地，济阳区农业发展集团1.1亿拍得1宗地。民企拿地金额占比仍较低，全口径拿地金额11.1亿，占比15.5%，高于今年首轮的7.7%，但仍低于去年三轮的38%、37.9%、22.2%。瑞马集团与城投山东公用控股联合体5.1亿拍得1宗地，山东鑫都臵业3.2亿拍得1宗地，山东虞郡房地产2.8亿拍得历城区郭店片区组团3宗地，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比明显上升，全口径拿地55.2亿，占比76.7%，较今年首轮和去年三轮的50%以下明显上升。历下控股13.4亿拍得4宗地，西城集团和历城城发分别拿地11.3亿、10.6亿，长清财金、济清建发等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年08月06日 济南土拍零距离（18/22）：二拍热度一般，城投为拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 山东城投整合全景（2012-2022）——城投整合系列三 2022-08-05 2022年07月信用债市场回顾：净融资回落，信用利差集体收窄 2022-08-03 如何理解“用足用好专项债务限额”？ 2022-08-02 产需双双回落，PMI再度降至收缩区间—2022年7月PMI点评 2022-08-01 停贷与销售：长沙武汉房地产调研报告 2022-07-31 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 土拍规则基本不变，配建要求放松 ..................................................................................... 3 2. 土拍热度一般，板块冷热分化 ............................................................................................ 3 3. 城投成为拿地主力，国、民企拿地意愿较低 ....................................................................... 5 图表目录 图1：济南2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 4 图2：本轮土拍平均溢价率仍处较低水平 ................................................................................ 4 图3：济南广义流拍率处于18城最低水平 .............................................................................. 4 图4：济南平均溢价率低于18城平均水平 .............................................................................. 4 图5：城投成为拿地主力，国、民企拿地意愿较低 .................................................................. 6 表1：济南本轮土拍规则基本不变........................................................................................... 3 表2：济南2022年二轮土拍明细（元/方，万元） .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 8月1日，济南完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 土拍规则基本不变，配建要求放松 济南本轮土拍规则基本不变，组团出让地块减少，配建要求放松，参拍门槛降低。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等要求不变，仅济阳区地块不允许联合竞买，最低保证金比例要求仍为20%；济南本轮土拍共7宗地块单独出让，占比31.8%，较今年首轮的14.3%（5宗）明显上升，其余15宗地被分为6个组团出让；地块配建要求也有所放松，多数地块仅要求社区综合服务设施、教育设施等基础配建，仅科技城12街区组团地块有配建不大于4000平方米安臵房、商业自持、引入产业等要求，降低了房企参拍门槛。拿地中，规则基本不变，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过“竞建筑品质和建设进度”确定竞得人。拿地后，土地金缴纳周期为5个月左右，多数地块在2022年12月25日前付清土地金即可。 此外，此前中止出让的长清区平安片区组团地块本轮重新推出，取消了商业地块捆绑，总起拍金额下调12.9%至5.0亿。 表1：济南本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲；严控购地资金来源 30%-100% 15% 竞建筑品质和建设进度 - - 22年首轮 20%-100% 延长土地金缴纳期限 2022年二轮 限马甲；严控购地资金来源；仅济阳区地块不允许联合竞买 除高新区2宗地块外，其余地块土地金均须在2022年12月25日前付清 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度一般，板块冷热分化 济南本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率小幅下降，九成地块底价成交，土拍热度一般。济南2022年二轮土拍合计推地22宗1，推地数量较今年首轮的35宗有所下降；无地块流拍、撤销，广义流拍率较今年首轮的40.0%明显下降；成交22宗，成交金额71.9亿，平均溢价率1.4%，较今年首轮的1.7%小幅下降，仍处于较低水平，九成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的18城中，济南平均溢价率低于18城平均水平2.7%。 1 含济阳区4宗地块，其中18号地块作为16号与17号地块的附属用地使用，仅出让敷土1.8米以下部分使用权。 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：济南2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：本轮土拍平均溢价率仍处较低水平 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 图3：济南广义流拍率处于18城最低水平 图4：济南平均溢价率低于18城平均水平 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，济南本轮土拍地块区位一般，主城区2共推地5宗，历城区推地8宗，为本轮供地主力，济阳区、长清区、高新区分别供地4宗、3宗、2宗。热门地块竞争激烈，历城区彩石片区49号地块和历城区唐冶片区50号地块地价触顶，进入竞建筑品质和建设进度环节，最终以“三星级绿色建筑+封顶预售”成交，2宗地周边配套完善，交通便捷，周边在售新房项目较少；共有20宗地块底价成交，其中历下区科技城12街区组团地块配建要求较高，历城区彩石片区组团需提供部分人才安住房，历城区胶济铁路56号地块为政府回迁安臵房，济阳区3宗地为安臵房，其余地块因区位较偏、配套不完善等原因底价成交。 表2：济南2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 地块性质 历城区 2022TDGP12R0049 触顶竞建筑品质和建设进度 6606.6 7590.8 14.9% 32400 山东鑫都臵业 城镇住宅用地 历城区 2022TDGP12R0050 触顶竞建筑品质和建设进度 6410.1 7365.1 14.9% 96582 华润臵地 城镇住宅用地 历下区 2022TDGP02R0044 底价成交 2774.8 2774.8 0.0% 10390 历下控股 城镇住宅用地 历下区 2022TDGP02R0045 底价成交 8326.5 8326.5 0.0% 79476 历下控股&中信泰富 城镇住宅用地 历下区 2022TDGP02C0046 底价成交 2904.2 2904.2 0.0% 33275 历下控股&中信泰富 商务金融用地 2 中心城区：槐荫区、历下区、天桥区、市中区 0501001502002503000204060801001202021年首轮 2021年三轮 202