1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 8月1日，天津完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，已缴纳预申请保证金的竞买申请人，可在竞买报名时不再另行缴纳竞买保证金，以预申请保证金替代竞买保证金，在签订《挂牌成交确认书》5个工作内缴纳全额竞买保证金即可。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有7宗地为此前中止出让或流拍地块，其中，南开区黄河道北侧地块下调起拍楼面价。 ■天津本轮土拍广义流拍率改善，但推地数量明显下降且所有成交地块均底价成交，土拍整体凉意依旧。天津2022年二轮土拍合计推地11宗，较今年首轮的30宗明显下降，远低于去年第一、二轮的60宗以上；流拍2宗，无地块撤销，在推地数量明显减少下，广义流拍率由今年首轮的80.0%降至18.2%，与去年第一、三轮基本持平；成交9宗，成交金额82.0亿，均以底价成交，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的17城中，天津广义流拍率高于17城平均水平10.5%，平均溢价率为17城最低水平。从区位来看，天津本轮土拍地块区位一般，主城区 仅南开区供地1宗，环城西青区和津南区分别供地3宗和1宗，远郊武清区和宝坻区分别供地2宗、1宗，滨海新区供地3宗。各板块热度普遍不高，西青区2宗地块因起拍金额较高等原因流拍，其余9宗地块均以底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品房销售量价齐跌，商品房销售面积累计同比均低于-30%，房企参拍谨慎。 ■城投拿地占比提升，民企参与意愿明显减弱。本轮土拍国企全口径拿地金额42.2亿，拿地金额占比51.4%，较今年首轮的43.7%有所提升。中国铁建11.9亿拍得2宗地，山西建投30.3亿拍得4宗地，其中独立拿地27.7亿，与宝星建设联合拿地2.6亿。民企拿地意愿明显下降，全口径拿地金额0.9亿，拿地金额占比为1.1%，较去年第三轮、今年首轮的47.0%、16.9%进一步下降。普丰房地产以0.9亿拍得1宗土地，未见主流民企拿地。民企拿地意愿减弱下，城投拿地占比进一步提升，全口径拿地金额41.5亿，拿地金额占比为50.6%，较去年三轮的不足15%、今年首轮的39.4%进一步提升。天津环城、津南城投分别以24.2亿、14.8亿各拍得1宗地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年08月06日 天津土拍零距离（17/22）：二拍凉意依旧，城投拿地占比提升 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 山东城投整合全景（2012-2022）——城投整合系列三 2022-08-05 2022年07月信用债市场回顾：净融资回落，信用利差集体收窄 2022-08-03 如何理解“用足用好专项债务限额”？ 2022-08-02 产需双双回落，PMI再度降至收缩区间—2022年7月PMI点评 2022-08-01 停贷与销售：长沙武汉房地产调研报告 2022-07-31 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变....................................................................................................... 3 2. 土拍凉意依旧，底价成交为主 ............................................................................................ 3 3. 城投拿地占比提升，民企参与意愿明显减弱 ....................................................................... 5 图表目录 图1：天津2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：广义流拍率明显下降、成交地块均以底价成交（%） .................................................... 3 图3：天津广义流拍率高于17城平均水平（%） .................................................................... 4 图4：天津平均溢价率为17城最低水平（%） ....................................................................... 4 图5：天津商品住宅销售面积持续负增长 ................................................................................ 5 表1：天津本轮土拍拿地规则基本不变.................................................................................... 3 表2：天津2022年二轮土拍明细（元/方，万元） .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 8月1日，天津完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 本轮土拍规则基本不变 天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，已缴纳预申请保证金的竞买申请人，竞买报名时可不再另行缴纳竞买保证金，以预申请保证金替代竞买保证金，在签订《挂牌成交确认书》5个工作内缴纳全额竞买保证金即可。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有7宗地为此前中止出让或流拍地块，其中，南开区黄河道北侧地块下调起拍楼面价，由原来的30267.1元/平方米下调至28041.5元/平方米，下调幅度7.4%。 表1：天津本轮土拍拿地规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲；严控购地资金来源 20%，个别50% 15% 摇号 - - 22年首轮 20%；允许预交保证金，津城核心区预申请保证金为1000万元，滨城和其他区域预申请保证金为500万元 部分地块土地出让金缴付周期延长至1年 22年二轮 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍凉意依旧，底价成交为主 天津本轮土拍广义流拍率改善，但推地数量明显下降且所有成交地块均底价成交，土拍整体凉意依旧。天津2022年二轮土拍合计推地11宗，较今年首轮的30宗明显下降，远低于去年第一、二轮的60宗以上；流拍2宗，无地块撤销，在推地数量明显减少下，广义流拍率由今年首轮的80.0%降至18.2%，与去年第一、三轮基本持平；成交9宗，成交金额82.0亿，均以底价成交，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的17城中，天津广义流拍率高于17城平均水平10.5%，平均溢价率为17城最低水平。 图1：天津2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：广义流拍率明显下降、成交地块均以底价成交（%） 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 01002003004005006000102030405060702021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%20%40%60%80%100%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：天津广义流拍率高于17城平均水平（%） 图4：天津平均溢价率为17城最低水平（%） 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，天津本轮土拍地块区位一般，主城区1仅南开区供地1宗，环城西青区和津南区分别供地3宗和1宗，远郊武清区和宝坻区分别供地2宗、1宗，滨海新区供地3宗。各板块热度普遍不高，西青区2宗地块因起拍金额较高等原因流拍，其余9宗地块均以底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品房销售量价齐跌，商品房销售面积累计同比均低于-30%，房企参拍谨慎。 表2：天津2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 南开区 津南文（挂）2022-008 底价成交 28041.5 28041.5 0.0% 94500 山西建投 西青区 津西青西（挂）2022-004 底价成交 8925.0 8925.0 0.0% 242000 天津环城 宝坻区 津宝（挂）2021-017 底价成交 3976.2 3976.2 0.0% 25700 山西建投&宝星建设 津南区 津南（挂）2022-16号 底价成交 8345.8 8345.8 0.0% 147470 津南城投 武清区 津武（挂）2020—080号 底价成交 3850.2 3850.2 0.0% 71500 山西建投 武清区 津武（挂）2020—082号 底价成交 3809.5 3809.5 0.0% 111300 山西建投 滨海新区 津滨塘（挂）2022—2号 底价成交 5000.0 5000.0 0.0% 39000 中国铁建 滨海新区 津滨塘（挂）2022—3号 底价成交 5000.0 5000.0 0.0% 79500 中国铁建 滨海新区 津滨大（挂）2022-10号 底价成交 1830.6 1830.6 0.0% 9120 普丰房地产 西青区 津西青（挂）2022-02 流拍 9731.9 西青区 津西青楚(挂)2021-044号 流拍 15182.3 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 1 主城区：和平区、河西区、南开区、河东区、河北区、红桥区；环城：西青区、津南区、北辰区、东丽区；远郊：武清区、蓟州区、宝坻区、宁河区、静海区 0%5%10%15%20%25%17城平均 广州 武汉 合肥 天津 北京 长沙 福州 厦门 苏州 南京 青岛 成都 重庆 宁波 杭州 无锡 上海 广义流拍率 0%1%2%3%4%5%6%17城平均 北京 宁波 合肥 杭州 上海 成都 福州 广州 厦门 苏州 南京 长沙 重庆 武汉 青岛 无锡 天津 平均溢价率 5 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项