1 4月25日，天津完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■天津本轮土拍规则进一步放松，允许预交保证金，延长土地金支付周期，缓解房企资金压力。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持20%，但本轮土拍实行预申请制度，津城核心区范围地块预申请保证金为1000万，滨城和其他区域地块预申请保证金为500万，若未竞得地块保证金可当场办理退还手续。拿地中，规则基本不变，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，天津延长土地金支付周期至1年，分二期支付，30日内支付50%，剩余50%于1年内付清。 ■天津本轮土拍广义流拍率较去年三轮大幅上升，平均溢价率略有改善但仍较低，土拍凉意明显。天津2022年首轮土拍合计推地30宗，推地数量较去年第三轮的11宗明显增加，但仍低于去年前两轮的60宗以上；流拍9宗，取消出让15宗，广义流拍率为80.0%，较去年三轮的21.3%、34.4%、18.2%大幅上升；成交6宗，成交金额43.5亿，平均溢价率2.5%，较去年二三轮有所改善，但仍处于较低水平，土拍凉意明显。在已完成首轮土拍的18城中，天津广义流拍率最高，平均溢价率明显低于18城平均水平4.3%。从区位来看，本轮土拍地块质量一般，主城区仅推地2宗；环城区域供地最多，合计供地18宗，占比60.0%；滨海新区推地3宗，远郊武清区供地7宗。各板块热度普遍不高，开拍前15宗地终止出让，包括主城区2宗地；仅滨海新区大港地块1宗地触顶摇号，环城区4宗地、远郊1宗地均底价成交，其余9宗地流拍。地块区位一般，叠加天津楼市持续低迷，2022年以来商品房销售量价齐跌，房企参拍谨慎。 ■国、民企拿地意愿均减弱，城投拿地占比提升。国企、民企拿地占比均下降，国企全口径拿地金额19.0亿，拿地金额占比43.7%，低于去年三轮的48.8%、71.0%、53.0%，主流国企金茂19.0亿拍得东丽区津滨大道1宗地；民企全口径拿地金额7.3亿，拿地金额占比为16.9%，低于去年三轮的58.1%、20.9%、47.0%，以当地小型民企为主，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿均减弱下，城投拿地占比大幅提升，全口径拿地金额17.2亿，拿地金额占比为39.4%，较去年三轮的5.0%、8.7%、12.5%大幅提升，天津城投、武清经开等城投平台均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月31日 天津土拍零距离（18/22）：首拍凉意明显，城投拿地占比大幅上升 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 福州土拍零距离（2/22）：二拍热度一般，主流国企拿地较积极 2022-05-30 宁波土拍零距离（17/22）：首拍热度一般，主流国企拿地较积极 2022-05-29 5月超储率在1.4%附近，6月资金面料继续维持宽松—6月流动性展望 2022-05-29 内蒙古城投平台梳理（下） 2022-05-28 厦门土拍零距离（1/22）：二拍热度一般，主流国企拿地较积极 2022-05-28 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则放松，缓解房企资金压力 ..................................................................................... 3 2. 土拍凉意明显，过半地块流拍 ............................................................................................ 3 3. 国、民企拿地意愿均减弱 ................................................................................................... 5 图表目录 图1：天津2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：广义流拍率大幅上升，溢价率维持低位 ......................................................................... 3 图3：天津广义流拍率最高 ..................................................................................................... 4 图4：天津平均溢价率明显低于18城平均水平 ....................................................................... 4 图5：天津商品房销售量价齐跌（%） .................................................................................... 5 图6：国、民企拿地意愿减弱，城投拿地占比提升 .................................................................. 5 表1：天津放松土拍规则......................................................................................................... 3 表2：天津2022年首轮土拍明细（元/方，万元） .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 4月25日，天津完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 土拍规则放松，缓解房企资金压力 天津本轮土拍规则进一步放松，允许预交保证金，延长土地金支付周期，缓解房企资金压力。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持20%，但本轮土拍实行预申请制度，津城核心区范围地块预申请保证金为1000万，滨城和其他区域地块预申请保证金为500万，若未竞得地块保证金可当场办理退还手续，缓解企业资金压力。拿地中，规则基本不变，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后摇号确定竞得人。拿地后，天津延长土地金支付周期至1年，分二期支付，30日内支付50%，剩余50%于1年内付清。 表1：天津放松土拍规则 土拍 批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲；严控购地资金来源 20%，个别50% 15% 摇号 - - 22年首轮 20%；允许预交保证金，津城核心区预申请保证金为1000万元，滨城和其他区域预申请保证金为500万元 土地出让金缴付周期延长至1年 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍凉意明显，过半地块流拍 天津本轮土拍广义流拍率较去年三轮大幅上升，平均溢价率仍较低，土拍凉意明显。天津2022年首轮土拍合计推地30宗，推地数量较去年第三轮的11宗明显增加，但仍低于去年前两轮的60宗以上；流拍9宗，取消出让15宗，广义流拍率为80.0%，较去年三轮的21.3%、34.4%、18.2%大幅上升；成交6宗，成交金额43.5亿，平均溢价率2.5%，较去年二三轮有所改善，但仍处于较低水平，土拍凉意明显。横向对比，在已完成首轮土拍的18城中，天津广义流拍率最高，平均溢价率明显低于18城平均水平4.3%。 图1：天津2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：广义流拍率大幅上升，溢价率维持低位 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 01002003004005006000102030405060702021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 4 固定收益主题报告 图3：天津广义流拍率最高 图4：天津平均溢价率明显低于18城平均水平 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 地块区位一般，各板块热度均不高。整体来看，本轮土拍地块质量一般，主城区1仅推地2宗；环城区域供地最多，合计供地18宗，占比60.0%；滨海新区推地3宗，远郊武清区供地7宗。各板块热度普遍不高，开拍前15宗地终止出让，包括主城区2宗地；仅滨海新区大港地块1宗地触顶摇号，环城区4宗地、远郊1宗地均底价成交，其余9宗地流拍。地块区位一般，叠加天津楼市持续低迷，2022年以来商品房销售量价齐跌，房企参拍谨慎。 表2：天津2022年首轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 滨海新区 津滨大（挂）2022-6号 触顶摇号 2138.5 2459.0 15.0% 15960 富凯建设集团 北辰区 津辰张（挂）2021-009号 底价成交 3940.9 3940.9 0.0% 24000 盛耀山川臵业 东丽区 津东丽沙（挂）2022-005号 底价成交 6685.9 6685.9 0.0% 190000 中国金茂 西青区 津西青保（挂）2022-003号 底价成交 17104.0 17104.0 0.0% 67500 天津城投 西青区 津西青（挂）2021-06 底价成交 3245.4 3245.4 0.0% 57300 杉杉商业集团 武清区 津武（挂）2022-001号 底价成交 8714.6 8714.6 0.0% 80000 武清经开 西青区 津西青楚（挂）2021-044号 流拍 15182.3 津南区 津南（挂）2021-16号 流拍 2883.3 武清区 津武（挂）2020-080号 流拍 3850.2 武清区 津武（挂）2020-082号 流拍 3809.5 西青区 津西青（挂）2021-04 流拍 9957.3 北辰区 津辰青（挂）2022-002号 流拍 4835.3 北辰区 津辰青（挂）2022-003号 流拍 5049.0 滨海新区 津滨塘（挂）2022-2号 流拍 5000.0 滨海新区 津滨塘（挂）2022-3号 流拍 5000.0 武清区 津武（挂）2021-025号 终止出让 7969.6 武清区 津武（挂）2021-026号 终止出让 7040.5 北辰区 津辰张（挂）2021-010号 终止出让 3957.4 津南区 津南（挂）2022-05号 终止出让 8016.3 津南区 津南（挂）2022-16号 终止出让 8345.8 河西区 津西环（挂）2022-006号 终止出让 23346.2 河北区 津北志（挂）2022-001号 终止出让 14313.1 津南区 津南（挂）2022-01号 终止出让 8583.