本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023年04月22日 上海土拍零距离（8/23）：首拍热度较高，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 4月21日，上海完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 上海2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在8%-10%水平，地价触顶后竞拍规则仍延用第三轮增设随机值机制后的一次性书面报价。拿地后，本轮土拍地块均需配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住房。 上海本轮土拍平均溢价率明显上升，近8成地块地价触顶，土拍热度较高。上海2023年首轮土拍合计推地19宗，供地数量虽较去年第四轮的6宗明显增加，但较去年前三轮的30宗以上仍较少，呈“量少质优”的特点；无地块流拍或撤销，广义流拍率保持低位；成交19宗，成交金额518.7亿，平均溢价率7.0%，平均溢价率较去年第四轮的3.1%明显提升，近八成地块地价触顶，进入一次性报价环节。横向对比，在已完成首轮土拍的8城中，上海广义流拍率为8城最低水平，平均溢价率高于8城平均水平4.3%。从区位来看，上海本轮土拍地块质量较好，闵行区、嘉定区、青浦区各供地3宗，浦东新区、奉贤区各供地2宗，徐汇区、普陀区、静安区等6区各供地1宗，多数地块邻近地铁，周边配套成熟、地块体量较小、起拍金额不高，部分地块周边在售、待售新房项目较少，整体质量较好。热门地块竞争激烈，共15宗地块地价达到中止价，触发一次性书面报价环节；其余4宗地块均底价成交，位于奉贤区、浦东新区、嘉定区、松江区。 上海本轮土拍主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降。国企全口径拿地金额476.0亿，拿地金额占比91.8%，较去年第三、四轮的58.5%、76.5%进一步提升。主流国企积极拿地，万科、华润置地三年禁令到期重回上海土拍市场，分别拿地113.3亿、30.2亿；中国铁建、保利发展、象屿集团、金地集团、招商蛇口、华发股份、越秀集团分别拿地99.0亿、62.0亿、54.0亿、40.0亿、33.5亿、19.2亿、7.2亿；此外建发股份和保利置业联合体以70.3亿拍得本次最大体量地块；浙交投、中华企业、中国中铁、中国铁建、上海建工集团等也均有拿地。民企拿地占比有所下降，民企全口径拿地金额42.7亿，拿地金额占比8.2%，较去年第三、四轮的18.3%、16.4%有所下降。主流民企龙湖集团24.8亿拍得1宗地，上海新天和实业、安徽新华地产分别拿地12.2亿、5.7亿。在国企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额36.4亿，拿地金额占比7.0%，较去年第三、四轮的44.9%、15.2%进一步下降，江苏海润城发集团、南昌市政公用分别拿地19.2亿、17.2亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 银行保险券商全面增配，广义基金增利率减信用——3月托管数据点评 2023-04-21 解码煤炭企业（九）：徐州矿务集团有限公司 2023-04-20 2023年以来城投承接新增专项债有哪些变化？ 2023-04-18 国家级新区城投平台梳理（3）:四川天府新区 2023-04-17 今年以来地方债发行和投向有何特点? 2023-04-16 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。999563318 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 上海本轮土拍规则基本不变................................................... 3 2. 土拍热度较高，热门板块竞争激烈............................................. 3 3. 主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降..................................... 5 图表目录 图1. 上海2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 3 图2. 上海2023年首轮土拍平均溢价率明显上升（%） .............................. 3 图3. 上海广义流拍率为8城最低水平（%） ....................................... 4 图4. 上海平均溢价率高于8城平均水平（%） ..................................... 4 图5. 主流国企积极拿地（%） ................................................... 5 表1： 上海本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 上海2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） ......................... 4 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 4月21日，上海完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.上海本轮土拍规则基本不变 上海2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在8%-10%水平，地价触顶后竞拍规则仍延用第三轮增设随机值机制后的一次性书面报价。拿地后，本轮土拍地块均需配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住房。 表1：上海本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 5%-10% 一次性报价最接近均价者得 销售指导价 - 22年二轮 7%-10% 一次性报价最接近均价者得；摇号 22年三轮 5%-10% 一次性报价最接近均价者得（增设随机值） 22年四轮 23年首轮 8%-10% 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度较高，热门板块竞争激烈 上海本轮土拍平均溢价率明显上升，近8成地块地价触顶，土拍热度较高。上海2023年首轮土拍合计推地19宗，供地数量虽较去年第四轮的6宗明显增加，但较去年前三轮的30宗以上仍较少，呈“量少质优”的特点；无地块流拍或撤销，广义流拍率保持低位；成交19宗，成交金额518.7亿，平均溢价率7.0%，平均溢价率较去年第四轮的3.1%明显提升，近八成地块地价触顶，进入一次性报价环节。横向对比，在已完成首轮土拍的8城中，上海广义流拍率为8城最低水平，平均溢价率高于8城平均水平4.3%。 图1.上海2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.上海2023年首轮土拍平均溢价率明显上升（%） 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 02004006008001,0001,20005101520253035402021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%5%10%15%20%25%30%广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图3.上海广义流拍率为8城最低水平（%） 图4.上海平均溢价率高于8城平均水平（%） 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 热门板块竞争激烈。上海本轮土拍地块质量较好，闵行区、嘉定区、青浦区各供地3宗，浦东新区、奉贤区各供地2宗，徐汇区、普陀区、静安区等6区各供地1宗，多数地块邻近地铁，周边配套成熟、地块体量较小、起拍金额不高，部分地块周边在售、待售新房项目较少，整体质量较好。热门地块竞争激烈，共15宗地块地价达到中止价，触发一次性书面报价环节；其余4宗地块均底价成交，位于奉贤区、浦东新区、嘉定区、松江区。 表2：上海2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 奉贤区 奉贤区西渡街道D-01-11区域地块 触发一次性书面报价 18000.1 19740.0 9.7% 234720 中国铁建 普陀区 普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块 触发一次性书面报价 40591.1 44450.0 9.5% 377800 浙交投&象屿集团 宝山区 宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块 触发一次性书面报价 30000.0 32841.0 9.5% 488740 保利发展 嘉定区 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元06-01、06-03地块 触发一次性书面报价 22000.1 24041.0 9.3% 291330 金地集团 闵行区 闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块 触发一次性书面报价 42579.2 46402.0 9.0% 754860 万科&中国铁建 青浦区 青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块 触发一次性书面报价 35500.0 38689.0 9.0% 191940 华发股份&江苏海润城发集团 青浦区 青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块 触发一次性书面报价 36500.1 39769.0 9.0% 301520 华润置地 徐汇区 徐汇区田林街道167-02（n）地块 触发一次性书面报价 78502.7 85505.0 8.9% 190500 中国中铁 嘉定区 嘉定区徐行镇新市镇镇区17-01地块 触发一次性书面报价 17000.1 18509.0 8.9% 108810 金地集团&南通市海门海泰置业 浦东新区 浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块 触发一次性书面报价 33700.0 36865.0 8.8% 172070 招商蛇口&南昌市政公用 青浦区 青浦区盈浦街道竹盈路南侧17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块 触发一次性书面报价 16693.6 18149.0 8.7% 702560 建发股份&保利置业 闵行区 闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块 触发一次性书面报价 44330.0 48105.0 8.5% 130900 上海建工集团&保利发展 闵行区 闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块 触发一次性书面报价 44278.1 48029.0 8.5% 201050 中华企业 金山区 金山区亭林镇亭林大