固定收益主题报告：深圳土拍零距离（19/22）：二拍热度回落，主流国企积极拿地

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 8月4日，深圳完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，深圳延续限马甲、严查购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变；土地配建要求仍较高，除龙华区民治A806-0401地块外，其余地块均要求配建保障性租赁住房，多数地块配建比例在9%左右，龙华区民治A818-0479配建比例达21.7%。拿地中，土地溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则。拿地后，土地金支付要求仍较严，需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。此外，本轮土拍各区销售限价均有不同程度的提升，但起拍楼面价也有所上调下，起拍房地比（销售限价/起拍楼面价）和扣除配建的起拍房地比基本与今年首轮保持一致。 ■深圳本轮土拍平均溢价率小幅下降，广义流拍率有所上升，土拍热度回落。2022年二轮土拍合计推地16宗，较今年首轮的8宗明显增加；流拍2宗，无地块撤销，在供地数量明显增多下，广义流拍率上升至12.5%，高于去年三轮及今年首轮的不足5%；成交14宗，成交金额339.3亿，平均溢价率10.4%，较今年首轮的14.9%有所下降，但仍明显高于去年第三轮的5.4%。横向对比，在已完成二轮土拍的19城中，深圳广义流拍率高于19城平均水平8.9%，平均溢价率为19城最高水平。从区位来看，深圳本轮土拍地块区位较好，都市核心区共推地6宗，龙岗区和宝安区的非都市核心区分别推地4宗、1宗，光明区、坪山区、前湾片区分别推地2宗、2宗和1宗。热门地块竞争激烈，共9宗地块地价触顶，进入竞自持环节，竞自持比例多在10%以上，其中共5宗地竞自持比例再度触顶，触发摇号环节，摇号地块集中于都市核心区和前湾片区；龙岗区2宗地和坪山区1宗地溢价成交；2宗地因起拍金额较高、地块位臵较偏等原因底价成交；另有2宗地流拍，宝安区新安A001-0212地块虽位于都市核心区，但该宗地块办公及商业用地占比高达50.9%，且要求配建4.4%的保障性租赁住房，坪山区石井G13305-0046地块则因地块位臵较偏、周边配套不完善等原因流拍。 ■国企仍为拿地主力，民企参与意愿持续减弱。国企全口径拿地金额339.3亿，拿地金额占比100%，较今年首轮的90.7%进一步提升，明显高于去年三轮的23.9%、61.2%、4.7%。主流国企华润臵地、招商蛇口积极参与，华润臵地118.8亿拍得4宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；招商蛇口82.3亿拍得2宗地，越秀集团41.1亿拍得2宗地，中海地产、保利臵业、联发集团分别拿地22.3亿、14.2亿、12.7亿；本地国企深业泰然股份、深圳市特发集团、深振业分别拿地29.4亿、14.4亿、4.2亿。民企参与意愿持续减弱，本轮土拍未见主流民企参与拿地，国企拿地意愿较高下，城投拿地占比大幅降低，仅深圳地铁以联合拿地的方式拍得2宗地，拿地金额53.7亿，拿地金额占比15.8%，较去年第三轮及今年首轮的85.4%、65.3%大幅降低。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年08月13日 深圳土拍零距离（19/22）：二拍热度回落，主流国企积极拿地 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 解码可转债的发行、上市与交易 2022-08-12 六个问题拆解城投定融：如何识别和评估风险？ 2022-08-11 通胀不及预期，债市或延续震荡——7月通胀数据解读 2022-08-10 7月城投整合跟踪：节奏加快，苏赣领先——城投整合系列四 2022-08-09 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变、仍较严格 ..................................................................................... 3 2. 土拍热度回落，板块冷热分化 ............................................................................................ 3 3. 国企仍为拿地主力，民企参与意愿持续减弱 ....................................................................... 5 图表目录 图1：深圳2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：广义流拍率有所上升、平均溢价率小幅下降（%） ........................................................ 3 图3：深圳广义流拍率高于19城平均水平（%） .................................................................... 4 图4：深圳平均溢价率为19城最高水平（%） ....................................................................... 4 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 ......................................................................... 3 表2：深圳2022年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米） .................................................... 4 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 8月4日，深圳完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 本轮土拍规则基本不变、仍较严格 深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，深圳延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变；土地配建要求仍较高，除龙华区民治A806-0401地块外，其余地块均要求配建保障性租赁住房，多数地块配建比例在9%左右，龙华区民治A818-0479配建比例达21.7%。拿地中，土地溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则。拿地后，土地金支付要求仍较严，需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。此外，本轮土拍各区销售限价均有不同程度的提升，但起拍楼面价也有所上调，起拍房地比（销售限价/起拍楼面价）和扣除配建的起拍房地比基本与今年首轮保持一致，分别为3.1和2.8。 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多可竞得3宗地 50% 15% 竞可售公共住房面积+摇号；摇号 销售指导价 土地金5日内结清 22年首轮 竞自持+摇号；摇号 2022年二轮 竞自持+摇号 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度回落，板块冷热分化 深圳本轮土拍平均溢价率小幅下降，广义流拍率有所上升，土拍热度回落。深圳2022年二轮土拍合计推地16宗，较今年首轮的8宗明显增加；在供地数量明显增多下，流拍2宗，无地块撤销，广义流拍率上升至12.5%，高于去年三轮及今年首轮的不足5%；成交14宗，成交金额339.3亿，平均溢价率10.4%，较今年首轮的14.9%有所下降，但仍明显高于去年第三轮的5.4%。横向对比，在已完成二轮土拍的19城中，深圳广义流拍率高于19城平均水平8.9%，平均溢价率为19城最高水平。 图1：深圳2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：广义流拍率有所上升、平均溢价率小幅下降（%） 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 010020030040050005101520252021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%5%10%15%20%25%广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：深圳广义流拍率高于19城平均水平（%） 图4：深圳平均溢价率为19城最高水平（%） 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块冷热分化。整体来看，深圳本轮土拍地块区位较好，都市核心区1共推地6宗，龙岗区和宝安区的非都市核心区分别推地4宗、1宗，光明区、坪山区、前湾片区分别推地2宗、2宗和1宗。热门地块竞争激烈，共9宗地块地价触顶，进入竞自持环节，竞自持比例多在10%以上，其中共5宗地竞自持比例再度触顶，触发摇号环节，摇号地块集中于都市核心区和前湾片区；龙岗区2宗地和坪山区1宗地溢价成交；2宗地因起拍金额较高、地块位臵较偏等原因底价成交；另有2宗地流拍，宝安区新安A001-0212地块虽位于都市核心区，但该宗地块办公及商业用地占比高达50.9%，且要求配建4.4%的保障性租赁住房，坪山区石井G13305-0046地块则因地块位臵较偏、周边配套不完善等原因流拍。 表2：深圳2022年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 起始配建比例 竞配建比例 龙华区 A818-0479 地价触顶、竞自持触顶、摇号 24676.8 28377.2 15.0% 127300 联发集团 21.7% 7.0% 前湾片区 T102-0410 地价触顶、竞自持触顶、摇号 37369.1 42974.4 15.0% 512900 招商蛇口 9.2% 18.4% 宝安区 A104-0147 地价触顶、竞自持触顶、摇号 28381.7 32631.5 15.0% 219600 越秀集团 9.0% 18.0% 龙华区 A806-0400 地价触顶、竞自持触顶、摇号 26911.9 30936.8 15.0% 222900 中海地产 9.5% 19.1% 宝安区 A003-0434 地价触顶、竞自持触顶、摇号 31156.4 35815.9 15.0% 191400 越秀集团 9.4% 18.8% 龙岗区 G01048-0153 触顶竞自持 16646.4 19142.7 15.0% 293700 深业泰然股份&深圳地铁 9.0% 17.6% 宝安区 A301-0586 触顶竞自持 17820.3 20488.8 15.0% 310200 招商蛇口 9.7% 12.5% 光明区 A503-0096 触顶竞自持 18606.9 21389.6 15.0% 242900 华润臵地&深圳地铁 9.1% 7.9% 龙岗区 G01009-0006 触顶竞自持 15304.7 17578.9 14.9% 57200 华润臵地 9.7% 10.1% 龙岗区 G02409-0004 溢价成交 11720.2 12628.7 7.8% 41700