1 3月30日，重庆完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■土拍规则进一步放松，取消配建要求、取消“竞自持”，提高地块利润空间。拿地前，重庆延续限马甲、严控购地资金来源、保证金比例20%等规则基本不变，但取消了配建自持租赁住宅的要求，与去年第三轮21.4%的地块要求配建相比，配建规则明显放松。拿地中，本轮土拍地块溢价率限制统一为15%，取消了竞自持环节，全部地块地价触顶后直接进入摇号阶段，变相提高了地块利润空间。拿地后规则基本不变。 ■土拍热度较高，板块冷热分化。重庆2022年首轮土拍合计推地13宗，推地数量较去年三轮明显减少，主要源于今年重庆将集中供地次数增至4次；成交13宗、无地块流拍、撤销，广义流拍率较去年第二轮的33.3%、第三轮的17.9%明显下降；成交金额99.5亿，平均溢价率4.5%，明显高于去年二三轮的不足1%，本轮土拍明显回暖。在已完成首轮土拍的18城中，重庆广义流拍率、平均溢价率均处较优水平。从区位来看，重庆本轮土拍地块质量较好，主城区供地数量较多，占比69.2%，两江新区、高新区分别供地1宗和3宗，多数地块近轨交、配套齐全。热门地块竞争相对激烈，渝北区两路组团F分区地块、北培区蔡家组团M分区地块、两江新区两路组团3宗地均触顶进入摇号环节，渝北区两路组团其余地块和北碚区蔡家组团P分区均溢价成交。但仍有8宗地块底价成交，主要集中分布在高新区和九龙坡区，部分地块配套齐全、交通便捷，但目前重庆楼市仍未回暖，2022年以来重庆住宅销售增速持续为负，房企参拍态度谨慎。 ■主流国企积极拿地，民企参与度下降。国企全口径拿地金额64.2亿，拿地金额占比64.6%，较去年三轮的42.1%、23.3%、36.4%明显上升，为本轮土拍的拿地主力军。主流国企积极拿地，中海地产12亿拍得渝北区1宗地、建发股份4.5亿拍得北培区1宗地、大悦城12亿拍得两江新区1宗地，均为地价触顶摇号拍得；华润臵地15.6亿拍得1宗地块，中建五局11.8亿、中国铁建8.2亿各拍得1宗地块。民企参与度下降，全口径拿地金额18.8亿，拿地金额占比18.9%，低于去年第三轮的38.3%，但仍高于去年第二轮的9.3%。主流民企龙湖深耕重庆，拿地较积极，9.3亿独立拍得2宗地、与本地民企昕晖地产以6.6亿价格联合拍得1宗地；本地小型民企凯瀚房地产、天泰地产也均有参与。城投全口径拿地金额16.4亿，拿地金额占比16.5%，较去年二三轮的72.0%、36.4%进一步下降，但仍高于去年首轮的4.8%，渝隆资产16.4亿底价拍得2宗地块。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月22日 重庆土拍零距离（10/22）：首拍热度较高，主流国企积极拿地 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 内蒙古城投平台梳理（上） 2022-05-20 相比2014年，还有什么房地产放松政策值得期待？ 2022-05-19 合肥土拍零距离（9/22）：首拍热度回升，主流国企积极拿地 2022-05-19 广义基金保险全面增配，券商外资全面减配——4月托管数据点评 2022-05-18 深圳土拍零距离（8/22）：首拍热度较高，国企成拿地主力 2022-05-17 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则进一步放松，取消配建要求.................................................................................. 3 2. 土拍热度较高，板块冷热分化 ............................................................................................ 3 3. 主流国企积极拿地，民企参与度下降.................................................................................. 5 图表目录 图1：重庆2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：重庆本轮土拍广义流拍率、溢价率均有所改善............................................................... 3 图3：重庆广义流拍率明显低于18城平均水平 ....................................................................... 4 图4：重庆平均溢价率处18城较高水平 ................................................................................. 4 图5：2022年以来重庆商品房销售面积累计同比持续为负（%）............................................ 5 图6：国企拿地占比进一步上升，民企参与度下降 .................................................................. 5 表1：重庆本轮土拍规则进一步放松 ....................................................................................... 3 表2：重庆2022年首轮土拍地块信息汇总（万方，亿元，元/方） ......................................... 4 cUgVmUdVcZiYlUcZiZaQ9RaQmOpPpNsQeRrRmRkPsQmO9PnPpNNZrQrNvPmRmR 3 固定收益主题报告 3月30日，重庆完成2022年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 土拍规则进一步放松，取消配建要求 重庆本轮土拍规则进一步放松，取消配建租赁住房要求、调整达到限价后的竞拍规则，提高地块利润空间。拿地前，重庆延续限马甲、严控购地资金来源、保证金比例20%等规则基本不变，但取消了配建自持租赁住宅的要求，与去年第三轮21.4%的地块要求配建相比，配建规则明显放松。拿地中，重庆本轮土拍地块溢价率限制统一为15%，并取消了竞自持环节，全部地块地价触顶后直接进入摇号阶段，变相提高了地块利润空间。拿地后规则基本不变。 表1：重庆本轮土拍规则进一步放松 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 其他要求 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 部分地块要求自持一定比例租赁住房 5%-15% 竞自持+摇号；摇号 - - 22年首轮 取消自持要求 15% 摇号 资料来源：重庆政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度较高，板块冷热分化 重庆本轮土拍平均溢价率明显上升，广义流拍率较去年二三轮显著改善，整体热度较高。重庆2022年首轮土拍合计推地13宗，推地数量较去年三轮的46宗、42宗、28宗明显减少，主要源于今年重庆将集中供地次数增至4次；成交13宗、无地块流拍、撤销，广义流拍率较去年第二轮的33.3%、第三轮的17.9%明显下降；成交金额99.5亿，平均溢价率4.5%，明显高于去年二三轮的不足1%，本轮土拍明显回暖。横向对比，在已完成首轮土拍的18城中，重庆广义流拍率明显低于18城平均水平14.2%，平均溢价率处18城较高水平，整体热度较高。 图1：重庆2022年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：重庆本轮土拍广义流拍率、溢价率均有所改善 资料来源：重庆政府官网，安信证券研究中心 资料来源：重庆政府官网，安信证券研究中心 0100200300400500600700051015202530354045502021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 4 固定收益主题报告 图3：重庆广义流拍率明显低于18城平均水平 图4：重庆平均溢价率处18城较高水平 资料来源：重庆政府官网，安信证券研究中心 资料来源：重庆政府官网，安信证券研究中心 板块内冷热分化。整体来看，重庆本轮土拍地块质量较好，主城区1供地数量较多，共推地9宗，占比69.2%，两江新区、高新区分别供地1宗和3宗，多数地块近轨交、配套齐全。热门地块竞争相对激烈，渝北区两路组团F分区地块、北培区蔡家组团M分区地块、两江新区两路组团3宗地均触顶进入摇号环节，渝北区两路组团其余地块和北碚区蔡家组团P分区均溢价成交。但仍有8宗地块底价成交，主要集中分布在高新区和九龙坡区，部分地块配套齐全、交通便捷，但目前重庆楼市仍未回暖，2022年以来重庆住宅销售增速持续为负，房企参拍态度谨慎。 表2：重庆2022年首轮土拍地块信息汇总（万方，亿元，元/方） 行政区 宗地代码 地块状态 规划建筑面积 起拍金额 成交价格 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 拿地企业 渝北区 F22-2/05地块、F22-6/04地块 触顶摇号 12.4 10.4 12.0 8397.6 9657.2 15.0% 中海地产 北碚区 M65-02/04地块、M67-01/04地块 触顶摇号 6.4 3.9 4.5 6071.0 6981.6 15.0% 建发股份 两江新区 C03-2地块、C05-1地块、F140-3地块 触顶摇号 12.9 10.5 12.0 8129.9 9349.3 15.0% 大悦城 渝北区 F152-2/02地块、F154-2/02地块、F155-2/02地块、F156-2/02地块、F156-3/02地块、F157-5/03地块 溢价成交 16.4 14.5 15.6 8800.0 9491.7 7.9% 华润臵地 北碚区 P01-1/05地块 溢价成交 6.6 4.4 4.7 6700.1 7063.3 5.4% 龙湖集团 高新区 L61-1-1/07地块、L61-1-2/07地块 底价成交 15.0 11.8 11.8 7900.0 7900.0 0.0% 中建五局 高新区 L59-2/06地块 底价成交 8.6 6.6 6.6 7670.1 7670.1 0.0% 龙湖集团&昕晖地产 高新区 L58/05地块 底价成交 6.3 4.7 4.7 7480.0 7480.0 0.0% 龙湖集团 九龙坡区 W06-9-1/05地块 底价成交 0.4 0.5 0.5 10300.9 10300.9 0.0% 重庆凯瀚房地产开发有限公司 九龙坡区 C3-3-2/08地块、C4-2-1/05地块、C4-2-2/05地块 底价成交 14.6 3.7 3.7 2505.4 2505.4 0.0% 重庆渝隆资产经营(集团)有限公司 九龙坡区 J02-17/04地块、J02-18/05地块、J08-01/04地块 底价成交 22.8 12.8 12.8 5600.0 5600.0 0.0% 重庆渝隆资产经营(集团)有限公司 巴南区 V22/01地块、V30/03地块、W1-1/01地块 底价成交 20.8 8.2 8.2 3968.6