房地产行业周报（2026年第31周）：重点房企拿地积极度提升，政治局会议最新定调房地产

房地产2026年08月04日 房地产行业周报（2026年第31周） 推荐 （维持） 重点房企拿地积极度提升，政治局会议最新定调房地产 板块行情：第31周（7月27日-7月31日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨5.0%，在31个一级行业板块中排名第8。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 政策要闻：中央层面：7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议通稿中与宏观政策和房地产相关的主要内容如下：1）实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生。2）宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，有力推进“两重”建设和“两新”工作。兜牢基层“三保”底线。综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策。3）要有效扩大国内需求，适应不同群体消费需求扩大优质供给，挖掘服务消费潜力。4）要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 公司动态：1）绿城中国：7月28日，绿城以总价168593万元竞得广州荔湾区花地大道以东AF021637地块，楼面价24501.12元/㎡，溢价率40.97%。该地块起拍价119593万元，楼面起价17380元/㎡，地处花地湾核心区位，与地铁11号线坑口站仅一路之隔。地块出让宗地面积24660.11㎡（包含7017.37㎡配建道路），容积率3.9，建筑面积68810.33㎡。2）保利发展、华润置地：7月28日，保利发展、华润置地联合体以161.2亿元的价格竞得杨浦区八埭头地块，成交综合楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%。该地块起始价为118.68亿元，用地性质为综合用地（含住宅），规划建筑面积158003平方米。3）保利发展：7月28日，保利发展&徐汇城投联合体以70.6亿元总价竞得上海徐汇区桂林公园地块，成交楼板价79073元/平方米，溢价率24.51%。该地块为商住组合用地，其中住宅用地面积约29248平方米，容积率2.2；商业用地面积约17814平方米，容积率1.4，规划为约2.49万平方米酒店。地块位于内中环，临近地铁12号线和15号线，是板块内断供五年后的首次补货。 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)9,974.460.80流通市值(亿元)9,595.191.00 %1M6M12M绝对表现-3.2%-21.4%-14.4%相对表现4.7%-18.8%-27.0% 销售端：第31周新房成交环比增加25%，二手房成交环比减少7%。1）本周20城商品房成交面积197万方，商品房日平均成交面积28.1万方，环比增加25%，同比增加7%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5704万方，累计同比减少6%。3）第31周11城二手房成交面积209万方，日平均成交面积29.8万方，环比减少7%，同比增加16%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6515万方，同比增加5%。 投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 相关研究报告 《房地产行业周报（2026年第30周）：楼市成交环比增加，广州拟出台住房“十五五”规划》2026-07-29《房地产行业周报（2026年第29周）：楼市成交同比增加，招蛇成都、南京拿地》2026-07-20《房地产行业周报（2026年第28周）：一线城市新房累计成交同比增速转正，保利杭州萧山世纪城拿地》2026-07-14 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产上涨5.0%，板块排名第8位.......................................................................4二、政策要闻.....................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比增加7%，二手房成交同比增加16%.............................9（一）新房市场：第31周20城成交面积同比增加7%...............................................9（二）二手房市场：第31周11城成交面积同比增加16%.......................................10四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企...........................................................11五、投资建议...................................................................................................................12六、风险提示...................................................................................................................12 图表目录 图表1第31周申万地产板块上涨5.0%，板块排名第8位..............................................4图表2首开股份涨幅达21.5%..............................................................................................4图表3合肥城建周跌幅达21.5%..........................................................................................4图表4恒大物业涨幅达22.7%..............................................................................................5图表5弘阳地产跌幅达20.0%..............................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................6图表7公司动态.....................................................................................................................8图表8第31周20城商品房单日平均成交面积28.1万方................................................9图表9第31周20城新建商品房成交面积197万方.......................................................10图表10第31周11城合计二手房日平均成交面积29.8万方..........................................10图表11第31周11城二手房成交面积209万方...............................................................11图表12本周发债企业大部分为地方国企..........................................................................11 一、房地产上涨5.0%，板块排名第8位 第31周申万地产板块上涨5.0%。第31周（7月27日-7月31日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨5.0%，在31个一级行业板块中排名第8位。 资料来源：iFinD，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为首开股份，涨幅达21.5%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为首开股份、荣安地产、张江高科、香江控股、陆家嘴。跌幅前五的个股分别为合肥城建、万通发展、先导基电、深物业A、盈新发展。 资料来源：iFinD，华创证券 资料来源：iFinD，华创证券 港股板块内涨幅第一的恒大物业，上涨22.7%。港股表现来看，第31周涨幅排名前五的个股分别为恒大物业、中梁控股、国瑞健康、瑞安房地产、佳兆业集团，跌幅前五的个股分别为弘阳地产、绿景中国地产、正商实业、建业地产、港龙中国地产。 资料来源：iFinD，华创证券 资料来源：iFinD，华创证券 二、政策要闻 中央层面：7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议通稿中与宏观政策和房地产相关的主要内容如下：1）实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生。2）宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，有力推进“两重”建设和“两新”工作。兜牢基层“三保”底线。综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策。3）要有效扩大国内需求，适应不同群体消费需求扩大优质供给，挖掘服务消费潜力。4）要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。 地方层面：1）北京：7月28日北京市规划和自然资源委员会发布《北京市深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》（京规自发〔2026〕204号），适配城市存量提质阶段。新规将详细规划划分为街区控规、地块实施方案两级，存量街区可简化控规编制，无新增建筑的更新项目可延后区域评估，大幅压缩房企老旧改造、城中村项目审批周期；城中村、城市更新方案达标后可直接作为规划审批法定依据，简化地产更新项目落地流程。政策要求成片盘活低效楼宇、地下、屋顶等存量空间