房地产行业周报：构建“好房子”与城市更新双轮驱动的新模式

发布时间：2025-10-27 房地产行业报告（2025.10.20-2025.10.26） 行业投资评级 强于大市|维持 构建“好房子”与城市更新双轮驱动的新模式 ⚫投资要点 2025年10月23日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着“十五五”时期房地产行业正式从规模扩张转向品质提升的新阶段。“推动房地产高质量发展”被纳入“保障和改善民生”框架，政策重心从“稳增长”转向“促品质”，同时，“好房子”概念已从单体住宅扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新的核心载体。多地已出台配套政策，指向存量提质与需求激活并重。 收盘点位2370.5552周最高2656.4752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为179.16万方，本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比-5.7%。30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比-23.5%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为45.06万方，同比-30.1%，环比-5.8%，二线城市近四周平均成交面积为75.49万方，同比-14.3%，环比-7.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.64万方，同比-30.7%，环比+2.4%。上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比-8.87%，环比-0.53%，14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为211.9万方，本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比+12.1%。20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比-20.9%，环比-3.9%。截至2025/10/13全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比-3.8%，挂牌价指数为150.28，环比-0.21%。 近期研究报告 《投资与销售双降楼市调整压力持续》-2025.10.20 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为121宗，成交住宅类土地数量为93宗，新增供应商服类土地数量为124宗，成交商服类土地数量为140宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比+0.8pct，成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比+1.06pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为179.16万方，本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比-5.7%。30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比-23.5%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为45.06万方，同比-30.1%，环比-5.8%，二线城市近四周平均成交面积为75.49万方，同比-14.3%，环比-7.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.64万方，同比-30.7%，环比+2.4%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比-8.87%，环比-0.53%，14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为211.9万方，本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比+12.1%。20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比-20.9%，环比-3.9%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/10/13全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比-3.8%，挂牌价指数为150.28，环比-0.21%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为121宗，成交住宅类土地数量为93宗，新增供应商服类土地数量为124宗，成交商服类土地数量为140宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比+0.8pct，成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比+1.06pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第8、第7。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：栖霞建设（+6.59%）、苏州高新（+4.55%）、张江高科（+4.45%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：保利置业集团（+6.25%）、中国金茂（+4.35%）、绿城中国（+3.87%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+6.06%）、恒大物业（+3.74%）、新大正（+3.65%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关