房地产行业周报：加快构建地产新模式，二手房成交同比上升

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 行业研究 房地产 2023年11月07日 房地产行业周报（2023年第44周） 推荐 （维持） 加快构建地产新模式，二手房成交同比上升  板块行情：（10月30日-11月3日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。  政策要闻：中央层面：1）中央金融委员会：健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2）中国人民银行党委、国家外汇局：因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，有效满足房地产企业合理融资需求。3）中国人民银行货币政策司：坚持按照市场化法治化原则引导金融机构信贷投放，充分满足实体经济有效融资需求，及时优化房地产金融政策，支持房地产行业合理融资需求。地方层面：1）北京：公积金贷款执行“认房不认贷”；随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策，首套住房、二套住房贷款首付比例分别不低于20%、60%；市场监管局强调房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，明确指出了8种不得发布广告的房地产项目类型。2）昆明：全面取消商品房限售限购。3）绍兴柯桥区：全面放开原限售住房限制政策(人才住房等政策性住房除外)，首套、二套住房商贷最低首付款比例分别不低于20%、30%，延续原房地产交易契税财政补贴政策。4）郑州：公积金贷款实施“认房不认贷”，住房套数按照郑州市行政区域内的现有成套住房认定。  公司动态： 1）万科A：在投资者交流的互动易平台上回复债券异动主要是市场情绪波动所致，公司基本面没有出现任何问题；据资本市场消息，万科正与多家国有大行洽谈融资事宜，旨在获取70亿-80亿港元的新银团贷款，资金将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。2）招商蛇口：前三季度实现归母净利润38亿元，同比增长27.5%；第三季度归母净利润16亿元，同比增长51%。3）保利发展：100亿元中期票据注册额度获银行间市场交易商协会通过。4）越秀地产：合肥市取消上限地价后首场土拍，越秀竞得包河区BH202311号地块，成交总价约9.73亿元，楼面价13868元/㎡，溢价率7.05%。  销售端：新房成交下降，二手房成交同比持续上升。1）本周21城商品房成交面积308.1万方，环比下降9%，同比下降12%；年初至今21城成交面积1.32亿方，累计同比下降4.1%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为82.7万方、159.8万方、65.6万方，周环比增速分别为-20%、-7%、1%，周同比增速分别为-19%、2%、-27%。3）本周11城二手房成交面积164.3万方，环比下降6%，同比上升18%；年初至今11城二手房成交面积6833万方，同比上升27%。  投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 13,017.21 1.47 流通市值(亿元) 12,171.13 1.78 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -8.6% -12.8% -8.5% 相对表现 -5.8% -1.7% -6.8% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第43周）：保障房建设提速，新房成交同比转正》 2023-10-31 《房地产行业周报（2023年第42周）：杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖》 2023-10-24 《房地产行业重大事项点评：新均衡点有望加速到来》 2023-10-19 -12%-1%10%21%22/1123/0123/0323/0623/0823/112022-11-07~2023-11-03房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、行情回顾：股市分化明显，地产板块排名30位 ................................................... 4 二、政策要闻：加快三大工程建设，各地政策进一步放开 ......................................... 5 三、销售端：新房成交放缓，二手房成交同比上升 ................................................... 10 （一）新房市场：本周21城成交面积环比下降9%，同比下降12% ....................... 10 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升18% ............................................. 11 四、融资端：本周发债企业主要为央企 ....................................................................... 12 五、投资建议 ................................................................................................................... 12 六、风险提示 ................................................................................................................... 12 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下跌1.8%，板块排名第30位 .................................................. 4 图表 2 同济科技周涨幅达11.5% .......................................................................................... 4 图表 3 顺发恒业周跌幅达28.0% .......................................................................................... 4 图表 4 本周旭辉永升服务涨幅达17.5% .............................................................................. 5 图表 5 本周融信中国跌幅达8.7% ........................................................................................ 5 图表 6 一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，加快构建房地产发展新模式 ...... 5 图表 7 各地房地产政策回顾 ................................................................................................. 6 图表 8 招蛇前三季度归母净利同增27%，保利100亿中期票据注册额度获通过 ......... 9 图表 9 本周21城商品房单日平均成交面积44万方 ....................................................... 10 图表 10 本周21城周度成交面积308.1万方 .................................................................... 11 图表 11 本周11城合计二手房日平均成交面积23.5万方 ............................................... 11 图表 12 本周11城二手房成交面积164.3万方 ................................................................ 12 图表 13 本周中海地产发行共30亿元公司债 ................................................................... 12 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 一、行情回顾：股市分化明显，地产板块排名30位 本周申万地产板块下跌1.8%。本周（10月30日-11月3日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。 图表 1 本周申万地产板块下跌1.8%，板块排名第30位 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为同济科技，累计涨幅达11.5%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为同济科技、津投城开、财信发展、福瑞达、中国国贸，跌幅前五的个股分别为顺发恒业、金地集团、华发股份、张江高科、外高桥。 图表 2 同济科技周涨幅达11.5% 图表 3 顺发恒业周跌幅达28.0% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为旭辉永升服务，上涨17.5%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为旭辉永升服务、美的置业、龙湖集团、金地商置、碧桂园，跌幅前五的个股分别为融信中国、中国恒大、中骏集团控股、新城悦服务、宝龙地产。 -3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%传媒电子食品饮料农林牧渔医药生物美容护理计算机轻工制造机械设备综合社会服务基础化工国防军工公用事业环保商贸零售汽车非银金融交通运输石油石化煤炭通信有色金属电力设备建筑装饰银行纺织服饰家用电器钢铁房地产建筑材料0%2%4%6%8%10%12%14%同济科技津投城开财信发展福瑞达中国国贸深深房A世荣兆业万业企业中迪投资金科股份A股涨幅前十-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%顺发恒业金地集团华发股份张江高科外高桥深物业A黑牡丹香江控股京基智农津滨发展A股跌幅前十 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 4 本周旭辉永升服务涨幅达17.5% 图表 5 本周融信中国跌幅达8.7% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：加快三大工程建设，各地政策进一步放开 中央层面：1）中央金融工作会议：促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，更好地支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2）中国人民银行党委、国家外汇局：因城施策指导城市政府精准