房地产行业周报：一二手房成交同比上升，央行宣布1月6日起降准5个百分点

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2020年1月4日 房地产 房地产行业周报 一二手房成交同比上升，央行宣布1月6日起降准5个百分点 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 137 行业总市值(亿元) 20657.85 行业流通市值(亿元) 16988.88 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 32.05 3.06 3.54 4.11 4.79 10.47 9.05 7.80 6.69 0.56 买入 保利地产 15.95 1.59 1.97 2.40 2.89 10.03 8.10 6.65 5.52 0.37 买入 融创中国 42.81 3.79 5.67 7.26 9.13 11.29 7.55 5.90 4.69 0.22 买入 华夏幸福 28.58 3.91 5.03 6.59 7.94 7.31 5.68 4.34 3.60 0.21 买入 备注：股价取自 2020 年 1 月 3日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增速-7.05%，同比增速9.68%（按面积） 本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积493.40万方，环比增速-7.05%，同比增速9.68%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-20.25%，-8.72%，6.90%；同比增速分别为7.22%，31.87%，-18.42%。  二手房：成交环比增速-22.46%，同比增速61.02%（按面积） 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积104.51万方，环比增速-22.46%，同比增速61.02%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-18.09%，-26.29%，-13.24%；同比增速分别为106.75%，52.35%，-15.51%。  库存：可售面积环比增速2.53%（按面积） 本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计6012.82万方，环比增速2.53%，去化周期33.08周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.59%，-2.92%，133.36%。一线、二线、三线去化周期分别为45.51周，24.92周，29.11周。  10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） 根据中指监测数据，（12月23日至12月29日）重点城市共开盘93个项目，合计推出房源19235套，其中一线城市开盘2849套、占比14.81%；开盘项目平均去化率达到70%，其中二线城市平均去化率为70%。  投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-7.05%，同比增速9.68%；二手房成交环比增速-22.46%，同比增速61.02%，市场成交量同比上升；重点城市去化率为70%，与上周持平。 政策方面，我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”，从行动上看，央行1月6日起下调准备金率5个百分点；同时近期多地也积极落实房地产调控任务，广州要求普通宅地需配建不少于总建面10%人才公寓和公租房，东莞出台人才安居办法等都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，而是要落实长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。 行业配置方面，我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主要-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%房地产(申万)沪深300 逻辑有以下4点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。2019年重点房企平均估值为7.1，2020年估值切换后仅为5.7。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红，目前重点房企股息率平均为3.6%，同样在全球降息背景下凸显价值。 配置建议：看好Beta修复基础上的Alpha个股。首先当前板块具备估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看：历次周期中，市场底领先政策底，政策底部领先基本面底（销售反弹），现在政策正在改善，观望时间过长，或错失最佳投资时机。 推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。  风险提示：房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。 内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 4 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 4 - 3、基本面回顾 .................................................................................................... - 7 - 3.1 40个大中城市一手房成交分析（19/12/27-20/01/02） ....................... - 10 - 3.2 10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） ...................................... - 13 - 3.3 15大中城市住宅可售套数分析（2020-01-02） .................................. - 14 - 3.4 14个大中城市二手房成交分析（19/12/27-20/01/02） ....................... - 16 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................... - 18 - 图表目录 图表 1： 一手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 10 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................. - 10 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................. - 10 - 图表 4：40大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ....... - 11 - 图表 5：重点城市推盘（近八周） ................................................................... - 13 - 图表 6：重点城市开盘平均去化率（近八周） ................................................. - 13 - 图表 7：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 13 - 图表 8：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 13 - 图表 9：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 14 - 图表 10：一线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 14 - 图表 11：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 14 - 图表 12：三线城市可售套数及去化周期 .......................................................... - 14 - 图表 13：15大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ..... - 15 - 图表 14：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 16 - 图表 15: 二手房成交面积同比增速（周数据） ................................................ - 16 - 图表 16: 主要城市二手房本周成交面积环比增速 ............................................ - 16 - 图表 17: 14大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ....... - 17 - 1、行业要闻  央行：1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。（观点地产网） 据央行网站2020年1月1日公告，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。  国管局新规严管中央国家机关所属垂管派出机构办公用房。（澎湃新闻） 2019年12月30日，国家机关事务管理局印发《中央国家机关所属垂直管理机构、派出机构办公用房管理办法（试行）》，对中央国家机关所属垂管派出机构办公用房管理提出明确要求。针对程序要求不清的问题，办法对垂管派出机构办公用房配置事项和处置事项的审批权限及程序作了明确，对做好办公用房权属管理、实现办公用房所有权和使用权分离，以及严格办公用房使用管理、巩固办公用房清理整改成果等作了明确规定。针对监督检查不到位的问题，办法提出建立垂管派