房地产行业周报（2026年第3周）：首开集团发行7.5亿私募债，1月至今11城二手房成交同比增长19%

房地产2026年01月21日 房地产行业周报（2026年第3周） 推荐 （维持） 首开集团发行7.5亿私募债，1月至今11城二手房成交同比增长19% 板块行情：第3周（1月12日-1月16日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业板块中排名第30。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 政策要闻：地方层面：1）湖南：1月12日，湖南省人民政府办公厅印发《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》。其中提出，加快服务业高质量发展。促进房地产市场平稳健康发展。2）银川：1月13日，《银川市关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》）正式施行，有效期至2027年12月31日。其中，措施明确对新出让的商品住房用地实行动态调整机制，结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格，土地出让金可分期缴纳；并明确土地性质变更。3）海南：1月16日，海南省住建厅等11部门联合印发《海南省持续推进城市更新行动方案》，明确海南城市更新行动的两阶段目标。到2027年底，城市更新行动将取得初步成效，力争打造20个城市更新重点片区样板、5个以上活力街区。到2030年，城市更新工作机制、支持政策等将更加完善，可持续城市更新模式和政策法规基本形成，同时实现城市历史文化遗产有效保护，打造具有地域特色的海南城市样板。海南此前深化“多规合一”改革，优化国土空间格局，已为城市更新奠定空间基础。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,199.780.98流通市值(亿元)11,699.321.17 公司动态：1）华润置地：1月13日，华润置地披露2025年12月拿地消息。据披露，华润置地于当月在武汉、济南、深圳、大连收购了4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约为人民币34.0亿元。其中，华润置地在武汉拿下东湖高新区荷叶山住宅项目，楼面面积12.43万平方米，权益对价8.95亿元；在济南拿下历下区泺邑路西住宅项目，楼面面积5.46万平方米，权益对价11.08亿元；在深圳拿下罗湖区湖贝商住项目A9地块，楼面面积11.41万平方米，权益对价1.83亿元；在大连拿下高新区凌水03住宅项目，楼面面积13.59万平方米，权益对价12.17亿元。2）华润置地：1月14日，华润置地（山东）发展有限公司、青岛青铁智能科技有限公司联合体以总价10.15亿元、起始楼面价12562元/㎡底价拍得青岛市市南区泰州路原百安居地块（SN0501-23）。该地块占地2.98万㎡，规划建面8.64万㎡，其中出让部分8.08万㎡，商住比32:68，住宅约5.32万㎡，商业2.76万㎡，另划拨教育用地3150㎡、体育用地2000㎡，容积率2.9。 %1M6M12M绝对表现3.7%7.2%8.4%相对表现0.1%-9.4%-15.8% 销售端：第3周新房日均成交环比减少1%，二手房日均成交环比减少1%。1）本周20城商品房成交面积151万方，商品房日平均成交面积21.5万方，环比减少1%，同比减少33%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积583万方，累计同比减少4%。3）第3周11城二手房成交面积210万方，日平均成交面积29.9万方，环比减少1%，同比减少10%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积565万方，同比增加19%。 相关研究报告 《房地产行业周报（2026年第2周）：新房二手房成交环比增长，沈阳优化公积金贷款政策》2026-01-13《房地产行业周报（2025年第53周）：新房成交 环比高增，韶关对农村转移人口购房给予契税补贴》2026-01-07《商业地产行业跟踪报告：行业分化，强者恒强》2025-12-31 投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产下跌3.5%，板块排名第30位.....................................................................4二、政策要闻.....................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比减少33%，二手房成交同比减少10%...........................7（一）新房市场：第3周20城成交面积同比减少33%...............................................7（二）二手房市场：第3周11城成交面积同比减少10%...........................................8四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企.............................................................9五、投资建议...................................................................................................................10六、风险提示...................................................................................................................10 图表目录 图表1第3周申万地产板块下跌3.5%，板块排名第30位..............................................4图表2大名城涨幅达8.8%....................................................................................................4图表3华夏幸福周跌幅达29.8%..........................................................................................4图表4佳兆业集团涨幅达19.0%..........................................................................................5图表5华润万象生活跌幅达8.7%........................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................6图表7公司动态.....................................................................................................................7图表8第3周20城商品房单日平均成交面积21.5万方..................................................7图表9第3周20城新建商品房成交面积151万方...........................................................8图表10第3周11城合计二手房日平均成交面积29.9万方..............................................8图表11第3周11城二手房成交面积210万方 ...................................................................9图表12本周发债企业大部分为地方国企............................................................................9 一、房地产下跌3.5%，板块排名第30位 第3周申万地产板块下跌3.5%。第3周（1月12日-1月16日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业板块中排名第30位。 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为大名城，涨幅达8.8%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为大名城、西藏城投、南都物业、光明地产、新大正。跌幅前五的个股分别为华夏幸福、中国武夷、荣盛发展、财信发展、三湘印象。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为佳兆业集团，上涨19.0%。港股表现来看，第3周涨幅排名前五的个股分别为佳兆业集团、雅居乐集团、恒大物业、融信中国、世茂集团，跌幅前五的个股分别为华润万象生活、建发国际集团、合生创展集团、绿城服务、花样年控股。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）湖南：1月12日，湖南省人民政府办公厅印发《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》。其中提出，加快服务业高质量发展。促进房地产市场平稳健康发展。推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作。开展商品房促销活动，围绕春节等重要节假日，组织各地通过线上和线下开展“安居芙蓉·畅购好房”促销活动。实施住房品质提升工程，满足人民群众的刚性和改善性需求。2）银川：1月13日，《银川市关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》）正式施行，有效期至2027年12月31日。其中，措施明确对新出让的商品住房用地实行动态调整机制，结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格，土地出让金可分期缴纳；并明确土地性质变更、分割转让、分期开发、“带押过户”等适用情形，着力提升土地利用效率。根据措施，银川市对生育二孩的家庭，公积金贷款额度在最高限额基础上额外上浮20万元；生育三孩及以上的家庭，额外上浮30万元，助力多子女家庭改善居住条件。银川市还从公积金贷款申请资格、使用范围、贷款年限、业务办理4个方面拓宽政策惠