房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 11 房地产 2021年07月11日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：贝格数据 《行业周报-多地继续推进物管条例制定，完善养老服务体系》-2021.7.4 《行业周报-TOP30销售目标完成度过半，长株潭公积金一体化》-2021.7.4 《行业深度报告-物管行业专题报告二：穿越周期的国际龙头标的，关注流量变现，向管理要红利》-2021.6.28 央行宣布全面降准，二手房限价城市继续扩容 ——行业周报 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级 我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。我们建议2021年3季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。 ⚫ 央行全面降准，二手房限价城市扩容 （1）中央层面，中国人民银行决定将于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约人民币1万亿元，以优化金融机构的资金结构，更好支持实体经济尤其是小微企业。央行此次降准，基本符合预期，但并不意味货币政策转向，房企融资端受限局面未有明显改变。城市更新方面，发改委发布通知，要求严把超高层建筑审查关，严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上超高层建筑。（2）地方层面，房贷利率方面，杭州包括四大行在内多个银行上调二套房贷利率为6%，此前为5.7%；天津多家银行提高首套房贷利率，首套利率由上浮30个bp（4.95%）提高至上浮45个bp（5.1%）。整体看，居民端贷款利率呈持续上升趋势。集中供地方面，无锡挂牌第二批集中供应地块，共23宗，总出让面积123万㎡，总起拍价253.4亿元，将于8月2日采用“限地价+摇号”方式出让。市场监管方面，北京西城区房管局对房产中介提三“不”要求，严禁炒作学区房；合肥发布房地产专项整治公告，严厉打击房地产领域违法违规行为，建立有奖举报制度；桐乡发文加码调控，房企未取得住房预售或现售备案，不得向购房人收取任何费用。房价调控方面，西安建立二手住房成交参考价格发布机制，要求机构对已挂牌房源开展自查；上海房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议，没有通过价格核验的房源不得对外发布。此前成都、深圳、宁波、南京等地均发布二手房价格指导机制，二手房限价城市或继续扩容，政府对房价调控决心不动摇。 ⚫ 成交：一二手单周成交有所回落 （1）新房： 2021年第28周，全国32城成交面积437万平米，同比下降17%，环比下降32%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达14714万平米，累计同比增加44%。（2）二手房：2021年第28周，全国9城成交面积为123万平米，同比增速-18%，前值-29%；年初至今累计成交面积3518万平米，同比增速21%，较前值下降2个百分点。 ⚫ 资金：单周发债规模有所分化、利率环比均下滑 2021年第28周，信用债发行141.4亿元，同比减少24%，环比增加35%，平均加权利率3.84%，环比减少149BPs；海外债发行6.9亿美元，同比减少65%，环比减少19%，平均加权利率4.56%，环比减少298BPs。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。 -36%-24%-12%0%12%24%2020-072020-112021-03房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业周报 行业研究 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 11 目 录 1、 央行全面降准，二手房限价城市扩容 ................................................................................................................................ 3 2、 一二手单周成交有所回落 .................................................................................................................................................... 4 2.1、 32城新房成交同比持续下降 .................................................................................................................................... 4 2.2、 9城二手房单周成交表现回落 .................................................................................................................................. 5 3、 土地：溢价率、流拍率均有所下降 .................................................................................................................................... 6 4、 资金：单周发债规模有所分化、利率环比均下滑 ............................................................................................................ 7 4.1、 单周发债规模分化、利率均有所下滑 ..................................................................................................................... 7 4.2、 LPR连续14月不变 ................................................................................................................................................... 8 5、 投资建议：维持行业“看好”评级 ......................................................................................................................................... 8 6、 风险提示 ................................................................................................................................................................................ 9 图表目录 图1： 全国32城新房成交面积单周同比下降17% ................................................................................................................. 5 图2： 全国32城新房成交面积单周环比下降32% ................................................................................................................. 5 图3： 全国32城新房成交中一线城市成交情况最佳 ............................................................................................................. 5 图4： 全国9城二手房单周成交面积同比增速稍缓 ............................................................................................................... 6 图5： 全国9城二手房成交同比累计增速达21% ................................................................................................................... 6 图6： 100城全类型土地成交溢价率环比下降 ........................................................................................................................ 7 图7： 100城全类型土地流拍率环比下降 ................................................................................................................................ 7 图8： 2021年第28周房地产信用债发行规模环比增加......................................................................................................... 7 图9： 2021年第28周房地产海外债发行规模环比减少......................................................................................................... 7 图10： 信用债、海外债发债规模累计同比有所下滑 ............................................................................................................. 8 图11： 2021年6月LPR利率暂未调整 ................................................................................................................................... 8 图12： 2021年5月首套房贷利率上升2BP ............................................................................................................................ 8 表1： 央行全面降准，多地加强市场监管（2021年第28周） .....