房地产行业周报：央行降准，更多城市放松限购限售

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM 房地产行业周报央行降准，更多城市放松限购限售证券研究报告 Research Report2022年4月17日江宇辉 地产行业分析师编号：S1500522010002电话：+86 18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要p本周核心观点：央行降准、各部门继续深化落实稳增长政策，李克强总理讲话为政策继续放松定调，各地方继续扩大政策放松力度，更多城市放松限购限售和降低首付比例，政策能级向一二线、长三角等更高能级地区传导。本周新房成交面积开始增长，一二三线城市同比涨幅收窄，环比涨幅回正。二手房市场出现回暖，整体价跌量涨，一线城市价量上涨明显，二线城市价跌量涨，同比回正，三线城市涨幅略低于二线。土地方面，本周供应、成交面积下降明显，供需比变化较小，溢价率总体及分城市能级均下降明显。本周发债总额有所上升，偿债额减少，净融资额回升但仍为负，信托发行数量上升、金额上升。整体来看由于疫情、整体环境等影响本周销售、土地、库存等同比仍有一定差距，但环比上周已有一定增长。p重点政策分析：本周政策已出现地方向中央的再次传导，中央为本周期政策继续放松定下基调。本次中央为政策继续宽松定调后，政策会继续完成中央向地方传导，或有更多城市继续出台利好政策，政策城市能级也会不断提升，政策力度不断加大，政策范围由单向变为综合。降准后银行在资金端对房地产企业的支持力度会进一步加大，后续降息也会对企业降低融资成本、居民提高购买力及购房意愿起到积极的作用。但由于影响目前楼市的原因主要是几大因素综合影响导致市场信心不足和预期下降，此次降准并不能起到太大的作用，更多的是释放一种政策放松的信号。本周各地房地产放松政策力度继续加大，更多城市放松限购和限售要求。一方面，放松政策已传导至热点二线城市及一线城市部分地区，并且由于长三角地区是全国房地产市场的重点地区和风向标，本次政策放松会对其他城市继续放松以及市场信心恢复起到一定的积极作用。另一方面，南京、苏州及上海都选择小范围城市外围试点放松，符合稳增长的预期，并且为后续政策进一步放松留下了空间。p一周行情回顾：本周（2022/4/11-2022/4/17）申万房地产指数下跌2.9%，跑输上证综指1.65pct，在各类板块中位列第18/32，恒生地产建筑业指数下跌1.11%，跑赢上证综指0.14pct。本周涨幅前3的地产公司为：广汇物流（31.7%）、京能置业（29.06%）、中交地产（26.86%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：中国武夷（-32.98%）、蓝光发展（-27.4%）、南山控股（-24.45%）。本周（2022/4/11-2022/4/17）恒生物业服务及管理板块下跌3.36%，跑输上证综指2.11pct，跑输恒生中国企业指数1.96pct，在各类板块中位列第28/28。本周涨幅前3的公司分别为：国锐地产（5.41%）、滨江服务（4.47%）、弘阳服务（3.28%）。本周跌幅前3的公司分别为：正荣服务（-15.93%）、融创服务（-8.43%）、绿城管理控股（-8.33%）。p地产市场监测：上周六至本周五（2022/4/9-2022/4/15）新房成交数据：30个大中城市新房成交面积177.21万平，环比上升16.5%，同比下降48.5%，降幅缩窄。16城二手房成交面积142.24万平，环比上升31.8%，同比下降10.7%。上周（2022/4/4-2022/4/10）100大中城市土地供应建面1131.46万平，同比下降82.4%，环比下降71.08%，土地成交建面824.4万平，同比下降71.1%，环比下降72.27%，供应成交大幅减少，供需比上升至1.37。p房企融资情况：本周（2022/4/11-2022/4/17）房企境内新发债总额为69亿元，同比下降51%，环比上升80.43%。信托发行方面，本周发行18只房地产信托，发行规模12.6亿元，环比上升100%。平均年收益率7.56%，平均期限1.6年。p风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，疫情控制情况不及预期。 2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期区域发布机构类型内容2022/4/11全国4月11日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在江西主持召开经济形势部分地方政府主要负责人座谈会。李克强说，今年以来，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地各部门贯彻党中央、国务院部署，扎实做好“六稳”“六保”工作。既要看到经济总体运行在合理区间、拥有很强韧性，坚定信心，又要高度警惕国际国内环境一些超预期变化、经济下行压力进一步加大，正视和果断应对新挑战。李克强指出，要增强紧迫感，抓紧落实中央经济工作会议精神和政府工作报告举措，退税减税降费、金融支持实体经济、专项债发行使用、重点项目开工建设、支持企业稳岗等政策的实施，都要靠前安排和加快节奏，上半年要大头落地，形成更多实物工作量。要抓住关键，有力有效应对经济运行面临的突出矛盾。（新闻来源：新华社）2022/4/12全国证监会、国资委、全国工商联支持民企融资转型证监会、国资委、全国工商联发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知。其中提到：1）坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。2）坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。3）完善有利于长期机构投资者参与资本市场的制度机制，鼓励和支持社保、养老金、信托、保险和理财机构将更多资金配置于权益类资产，增加资本市场投资，特别是优质上市公司的股票投资。（新闻来源：中国证监会官网）2022/4/14全国住建部保障性租赁住房在教育部今天举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部住房保障司相关负责人介绍，党中央、国务院历来高度重视解决教师队伍住房困难问题。《新时代基础教育强师计划》，再次提出支持地方完善住房保障体系，加大保障性住房供应力度，解决教师队伍住房困难问题。下一步，住房和城乡建设部将会同有关部门，指导督促各地加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，重点是通过政府提供土地、财税、金融等政策支持，引导各类主体加快发展保障性租赁住房。（新闻来源：财经网）2022/4/15全国中国人民银行降准为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行15日宣布，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），释放长期资金约5300亿元。在此基础上，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，再额外多降0.25个百分点。人民银行有关负责人表示，当前流动性已处于合理充裕水平。此次降准的目的，一是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加大对实体经济的支持力度。二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。 3请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期区域发布机构类型内容2022/4/11苏州苏州市房地产市场和交易管理中心放松限售限购4月11日记者从苏州市房地产市场和交易管理中心获悉，自今日起，苏州市放宽住房限售，二手房限售由5年缩短为3年；新房限售仍为3年不变。澎湃新闻从江苏省苏州市房地产市场和交易管理中心获悉，自4月11日起，苏州市限购政策有所调整，非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。（新闻来源：上海证券报、澎湃新闻）2022/4/12南京溧水、六合区区住房保障和房产局调整限购4月8日，南京市溧水区便传出“最新购房解读”，外地人凭身份证就可以直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明；非本地户籍在溧水务工人员，包括大专及以上学历（含非全日制）、与溧水当地企业签订一年期以上劳动合同及缴纳过社保或个税，可以在当地购买二套及以上住房；4月7日起，人才客户在溧水购房，不占用在南京主城区域的购房资格。从南京市溧水区住房保障和房产局、六合区住房保障和房产局获悉，溧水区、六合区已调整限购政策。溧水区住房保障和房产局工作人员表示，外地户籍居民无须提交社保或个税证明，即可在溧水区购买一套商品房，该政策已于本周开始实施。2022/4/12上海临港上海临港新片区管委会放松限购4月12日，上海临港放松限购政策，临港人才认证企业工作最短3个月可买房；以下是政策调整简要：一、人才认定有效期由原6个月延长为12个月，另，原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》二、人才认定的工作年限从一年以上缩短为3个月或6个月。2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。196家单位社保只需3个月。29家需6个月。2022/4/15南京南京市住房保障和房产局商品房预售监管近日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，自印发之日起试行一年。根据南京市新规，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求，且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。办理进度方面，经相关银行预审通过的项目，开发企业向监管机构提交项目保函意向申请表及资金监管补充协议，监管机构一般应在5个工作日内完成审核。（新闻来源：中国证券报）2022/4/15宜昌取消限售、降低首付据公众号宜昌发布消息，4月14日宜昌市发布《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》，《通知》明确新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。并且引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度，首套房贷款首付款比例不低于20%、二套房贷款首付款比例不低于30%。 4请务必阅读最后一页免责声明及信息披露 HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-重点政策解读政策：4月11日，李克强总理在江西主持召开经济形势部分地方政府主要负责人座谈会时提到各地各部门贯彻党中央、国务院部署，扎实做好“六稳”“六保”工作。要增强紧迫感，抓紧落实中央经济工作会议精神和政府工作报告举措，退税减税降费、金融支持实体经济、专项债发行使用、重点项目开工建设、支持企业稳岗等政策的实施，都要靠前安排和加快节奏，上半年要大头落地，形成更多实物工作量。4月12日，证监会、国资委、全国工商联发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知。其中提到：1）支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。2）坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。3）完善有利于长期机构投资者参与资本市场的制度机制，鼓励和支持社保、养老金、信托、保