房地产行业周报：厦门放松限购限售，新房二手房持续回暖

板块行情：本周（3月27日-3月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.1%，在31个一级行业板块中排名第30位，地产板块表现疲弱。A股华发股份、中新集团周涨幅3.4%、1.2%，H股保利物业、新城悦服务、中海物业周涨幅12.1%、7.3%、7.3%。 公司动态：1）中海公布2023年销售目标，力争销售合约额增长20%。2）华润置地按照全年60%去化计算，2023年实际销售金额将超过3000亿元。3）碧桂园自2022年开始进行土储结构调整，未来一段时间会积极参与像西安、上海、宁波等高确定性市场。4）万科万纬物流在浙江和广东约25万方资产项目，有望年内发行REITs。 销售端：1）我们重点跟踪的21城商品房成交面积550万方，环比上升16.2%，同比上升61%，基本接近2021年上半年市场上行期数据；2）11城二手房成交面积238万方，环比下降0.9%，同比上升114%，日平均成交面积依旧保持高位。 政策要闻：1）中央层面：仅出台全面推进“带押过户”政策，边际放松力度仍然不强。2）地方层面：厦门放松限购限售，厦门户籍的单身人士可购买第二套住房，二孩以上家庭可购买第三套住房，限售改为自网签之日起2年可交易；沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限；三四线城市以提高公积金贷款额度、给予购房补贴等边际放松为主。 政策点评：1）中央层面出台全面推进“带押过户”，未触及核心放松限购、限贷等需求端政策，边际放松力度不强。2）地方层面厦门放松限购、限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷利率下限，各地仍在用好需求端政策“工具箱”，合理支持刚性和改善性需求，提振市场信心。 投资策略：投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2023年全年地产板块仍以震荡行情为主，当前处于估值中枢下沿，建议积极布局，建议关注，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复； 3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：本周地产板块表现疲弱 本周申万地产板块下跌3.1%。本周（3月27日-3月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.1%，在31个一级行业板块中排名第30位，地产板块表现疲弱。 图表1本周申万地产板块下跌3.1%，板块排名第30位 本周A股板块内涨幅第一为京基智农，累计涨幅达17%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为京基智农、ST新城、新华联、海南高速、华发股份，跌幅前五的个股分别为财信发展、张江高科、国创高新、万通发展、京投发展。 图表2京基智农周涨幅达17% 图表3财信发展跌幅13.8% 本周港股板块内涨幅第一为保利物业，累计涨幅12.1%。从港股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为保利物业、新城悦服务、中海物业、碧桂园服务、融创服务，跌幅前五的个股分别为宝龙地产、佳兆业集团、中骏集团控股、富力地产、新城发展。 图表4保利物业本周涨幅12.1% 图表5宝龙地产跌幅9.3% 二、政策要闻：全面推进“带押过户”，厦门放松限购限售 中央层面：“330”政策仅出台完善带押过户政策，边际放松力度仍然不强。1）自然资源部、银保监会提出三种模式，协同做好不动产“带押过户”便民利企业服务；2）财政部和税务总局公告，继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策。 图表6中央“330”仅出台完善带押过户政策，仍为边际放松 地方层面：厦门放松限购限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限，三四线城市以提高公积金贷款额度、给予购房补贴等边际放松为主。1）厦门放松限购、限售，厦门户籍的单身人士可以购买第二套住房，二孩以上家庭可以购买第三套住房；限售改为自网签之日起2年限售。2）沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限，盐城由“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。3）丽水、中山、宣城等三四线城市提高公积金贷款额度，或给予购房补贴等政策边际放松。 图表7厦门放松限购限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限 公司层面：部分头部房企陆续披露2022年业绩情况以及2023年目标，1）中海在2023年力争销售合约额增长20%。2）按照全年60%去化来算，华润置地在2023年实际销售金额将超过3000亿元。3）碧桂园目前在手土储9500亿元，约40%位于一、二线城市，2022年开始公司进行土储结构调整，在未来一段时间会积极参与像西安、上海、宁波等高确定性市场。4）万科万纬物流在浙江和广东约25万方资产项目，有望年内发行REITs。 图表8头部房企陆续披露2022年业绩，中海在2023年力争销售合约额增长20% 三、销售端：新房及二手房成交持续回暖 （一）新房市场：成交持续修复，分化明显 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积同比增长61%，较2021年同期增长2%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积79万方，同比增长61%，与2021年市场上行期数据基本持平。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积4282万方，同比增长12%，其中一线城市商品房成交建面1176万方，同比增长18.0%，监测的6个二线城市商品房成交建面1940万方，同比增长2.5%，11个三四线城市商品房成交建面1165万方，同比增长25.8%。 图表9本周21城商品房日平均成交面积79万方，同比上升61% 21城周度成交面积550万方，环比增长16.2%，同比增长61%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为175万方、210万方、164万方，环比分别上升20%、-0.2%、42%，相较去年同期上升111%、21%、94%。2）一线城市中上海成交面积78万方，同比增长395%，主要原因为近期一批次、二批次新房集中入市，且去年同期受疫情影响销售数据基数较低；二线城市杭州、三线城市温州商品房成交同比增长83%、363%。 图表10本周21城商品房成交面积550万方，环比增长16.2%，同比增长61% （二）二手房市场：本周成交依然保持高位，持续回暖 从我们监测的11城数据来看，二手房市场持续回暖，单周成交依然保持高位。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积34万方，同比上升114%，依然保持高位。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2082万方，同比增长63%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积34万方，依然保持高位 11城本周二手房成交面积238万方，环比上升-0.9%，同比上升114%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为66万方、140万方、32万方，环比分别上升24%、-8%、-2%，相较去年同期上升65%、155%、95%。2）一线城市中深圳成交面积9.1万方，增长明显，二线城市青岛、南京、苏州、厦门二手房同比增速较高。 图表12本周11城二手房成交面积238万方，环比上升-0.9%，同比上升114% 四、融资端：民企发债利率依然较高 本周民企雅居乐发行2笔公司债，利率分别为7.5%、5%。海宁皮城发债利率最低，发行3亿元超短期融资债券，票面利率仅2.64%；民企雅居乐发行12亿元公司债，票面利率分别为7.5%、5%，融资成本依然较高。 图表13本周发债主体均为国央企 五、投资建议 投资机会关注“两个中心、一个基本点”。本周地产板块下跌3.1%，在申万一级板块中排名第30，“330”中央层面仅放松二手房带押过户，边际放松力度仍然不强，另外，销售市场的持续好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”， 1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。