房地产行业周报：厦门放松限购限售，新房二手房持续回暖

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023年04月05日 房地产行业周报 推荐 （维持） 厦门放松限购限售，新房二手房持续回暖  板块行情：本周（3月27日-3月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.1%，在31个一级行业板块中排名第30位，地产板块表现疲弱。A股华发股份、中新集团周涨幅3.4%、1.2%，H股保利物业、新城悦服务、中海物业周涨幅12.1%、7.3%、7.3%。  公司动态：1）中海公布2023年销售目标，力争销售合约额增长20%。2）华润置地按照全年60%去化计算，2023年实际销售金额将超过3000亿元。3）碧桂园自2022年开始进行土储结构调整，未来一段时间会积极参与像西安、上海、宁波等高确定性市场。4）万科万纬物流在浙江和广东约25万方资产项目，有望年内发行REITs。  销售端：1）我们重点跟踪的21城商品房成交面积550万方，环比上升16.2%，同比上升61%，基本接近2021年上半年市场上行期数据；2）11城二手房成交面积238万方，环比下降0.9%，同比上升114%，日平均成交面积依旧保持高位。  政策要闻：1）中央层面：仅出台全面推进“带押过户”政策，边际放松力度仍然不强。2）地方层面：厦门放松限购限售，厦门户籍的单身人士可购买第二套住房，二孩以上家庭可购买第三套住房，限售改为自网签之日起2年可交易；沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限；三四线城市以提高公积金贷款额度、给予购房补贴等边际放松为主。  政策点评：1）中央层面出台全面推进“带押过户”，未触及核心放松限购、限贷等需求端政策，边际放松力度不强。2）地方层面厦门放松限购、限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷利率下限，各地仍在用好需求端政策“工具箱”，合理支持刚性和改善性需求，提振市场信心。  投资策略：投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2023年全年地产板块仍以震荡行情为主，当前处于估值中枢下沿，建议积极布局，建议关注，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 15,560.67 1.63 流通市值(亿元) 14,766.36 2.03 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.0% -3.0% -17.4% 相对表现 -4.1% -10.5% -13.1% 相关研究报告 《房地产行业周报：双部委发文支持商业地产REITs，新房二手房持续回暖》 2023-03-28 《房地产行业重大事项点评：弱化销售，聚焦估值》 2023-03-21 《销售修复初现，拿地聚焦高能级城市——头部房企月报（2月）》 2023-03-15 -28%-17%-6%5%22/0422/0622/0822/1123/0123/042022-04-06~2023-04-03房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、 行情回顾：本周地产板块表现疲弱 ............................................................................... 4 二、 政策要闻：全面推进“带押过户”，厦门放松限购限售 ............................................... 6 三、 销售端：新房及二手房成交持续回暖 ........................................................................... 9 （一） 新房市场：成交持续修复，分化明显 ............................................................... 9 （二） 二手房市场：本周成交依然保持高位，持续回暖 ......................................... 10 四、 融资端：民企发债利率依然较高 ................................................................................. 12 五、 投资建议 ......................................................................................................................... 13 六、 风险提示 ......................................................................................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下跌3.1%，板块排名第30位 .................................................. 4 图表 2 京基智农周涨幅达17% ............................................................................................. 4 图表 3 财信发展跌幅13.8% .................................................................................................. 4 图表 4 保利物业本周涨幅12.1% .......................................................................................... 5 图表 5 宝龙地产跌幅9.3% .................................................................................................... 5 图表 6 中央“330”仅出台完善带押过户政策，仍为边际放松 ............................................ 6 图表 7 厦门放松限购限售，沈阳、盐城阶段性下调首套房贷款利率下限...................... 6 图表 8 头部房企陆续披露2022年业绩，中海在2023年力争销售合约额增长20% ..... 7 图表 9 本周21城商品房日平均成交面积79万方，同比上升61% ................................. 9 图表 10 本周21城商品房成交面积550万方，环比增长16.2%，同比增长61% ........ 10 图表 11 本周11城二手房日平均成交面积34万方，依然保持高位 .............................. 10 图表 12 本周11城二手房成交面积238万方，环比上升-0.9%，同比上升114% ........ 11 图表 13 本周发债主体均为国央企 ..................................................................................... 12 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 一、行情回顾：本周地产板块表现疲弱 本周申万地产板块下跌3.1%。本周（3月27日-3月31日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.1%，在31个一级行业板块中排名第30位，地产板块表现疲弱。 图表 1 本周申万地产板块下跌3.1%，板块排名第30位 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为京基智农，累计涨幅达17%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为京基智农、ST新城、新华联、海南高速、华发股份，跌幅前五的个股分别为财信发展、张江高科、国创高新、万通发展、京投发展。 图表 2 京基智农周涨幅达17% 图表 3 财信发展跌幅13.8% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一为保利物业，累计涨幅12.1%。从港股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为保利物业、新城悦服务、中海物业、碧桂园服务、融创服务，跌幅前五的个股分别为宝龙地产、佳兆业集团、中骏集团控股、富力地产、新城发展。 -4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%美容护理石油石化社会服务传媒农林牧渔食品饮料汽车家用电器综合煤炭医药生物计算机电力设备交通运输机械设备商贸零售公用事业基础化工银行有色金属非银金融钢铁电子纺织服饰环保通信建筑材料轻工制造国防军工房地产建筑装饰周涨跌幅0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%京基智农ST新城新华联海南高速华发股份鲁商发展中新集团招商蛇口莱茵体育格力地产A股涨幅前十-16.0%-14.0%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%财信发展张江高科国创高新万通发展京投发展天地源嘉凯城光大嘉宝深物业A南国置业A股跌幅前十 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 4 保利物业本周涨幅12.1% 图表 5 宝龙地产跌幅9.3% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%保利物业新城悦服务中海物业碧桂园服务融创服务华润万象生活金地商置旭辉永升服务中国海外宏洋集团金茂服务H股涨幅前十-10.0%-9.0%-8.0%-7.0%-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%宝龙地产佳兆业集团中骏集团控股富力地产新城发展龙光集团远洋集团万科企业雅居乐集团中国金茂H股跌幅前十 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 6 二、政策要闻：全面推进“带押过户”，厦门放松限购限售 中央层面：“330”政策仅出台完善带押过户政策，边际放松力度仍然不强。1）自然资源部、银保监会提出三种模式，协同做好不动产“带押过户”便民利企业服务；2）财政部和税务总局公告，继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策。 图表 6 中央