房地产行业周观点：央行宣布全面降准，商品房销售回落

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 央行宣布全面降准，商品房销售回落 ——房地产行业周观点 房地产 证券研究报告/行业周报 2021年07月11日 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 128 总市值（亿元） 18334.87 自由流通市值（亿元） 9090.51 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<20210705 周观点：公募REITs扩容，加快保障性租赁住房发展>>2021.07.05 <<20210627 周观点：广州房贷利率 上 调 ， 青 岛 放 宽 落 户 限制>>2021.06.28 <<20210620 周观点：上海首轮集中供地，首批公募REITs上市>>2021.06.21 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2019 2020 2021E 2022E 2019 2020 2021E 2022E 浦东金桥 13.8 0.99 1.15 1.41 1.74 13.9 12.0 9.8 7.9 买入 融创中国 24.15 5.99 8.84 10.25 11.28 4.0 2.7 2.4 2.1 买入 新城控股 40.68 6.76 8.21 9.83 11.33 6.0 5.0 4.1 3.6 买入 万科A 24.06 3.57 3.83 4.14 4.75 6.7 6.3 5.8 5.1 买入 华侨城A 7.56 1.55 2.08 2.40 2.91 4.9 3.6 3.2 2.6 买入 备注：股价使用2021年7月09日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 周度观点：  央行全面降准0.5个百分点：中国人民银行7月9日宣布，决定于7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5％存款准备金率的金融机构）。下调后，加权平均存款准备金率为8.9％，释放长期资金约1万亿元。释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利，另一部分被金融机构用于弥补7月中下旬税期高峰带来的流动性缺口，增加金融机构的长期资金占比。 由于此次降准主要是为了优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好地支持实体经济，且房地产调控侧无明显松动信号，因此认为降准对房地产企降低融资难度的利好有限。然而对于优质的、财务良好的综合性房地产龙头企业而言，降准会带来融资成本的下行，间接受益于降准。  上海未通过价格核验二手房源不得对外发布：上海市房管局于7月9日上午召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，坚持“房住不炒”，落实“沪计条”“沪七条”关于规范二手住房价格等信息发布行为要求。 在已实施房源挂牌核验的基础上，上海增加价格信息的核验，房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验。没有通过价格核验的房源不得对外发布。当前上海房地产市场新房二手房价格在核心区域存在显著的倒挂现象，二手房价格挂牌核验流程的介入将改善市场预期，引导二手房价格回归理性。  当前房地产行业整体估值水平较低，对于财务状况、经营状况良好的大型房企来说，降准会在一定程度上降低公司的融资难度，房企将强者愈强。推荐A股成长性房企新城控股，行业龙头万科A、融创中国，同时推荐浦东政策利好下的园区开发公司浦东金桥，关注陆家嘴及张江高科。 行业跟踪  销售回顾（7.03-7.09）：重点监测33城累计成交面积564.1万㎡，环比上周下降15.0%；2021年累计成交14123.1万㎡，累计同比增长47.6%。其中，一线城市成交98.4万㎡，环比上周下降5.9%，2021年累计成交2340.2万㎡，累计同比增长68.7%；二线城市成交298.7万㎡，环比上周下降13.0%，2021年累计成交6587.8万㎡，累计同比增长47.6%；三线城市成交167.0万㎡，环比下降22.5%，2021年累计成交5195.0万㎡，累计同比增长39.8%。  土地供应（6.28-7.04）：百城土地宅地供应规划建筑面积713万㎡，2021年累计供应规划建面31531万㎡，累计同比下降18.5%，供求比1.08。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2418元/㎡，近四周平均挂牌均价4252元/㎡，环比下降10.0%，同比下降17.7%。  土地成交（6.28-7.04）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积904万方，2021年累计成交29068万㎡，累计同比下降15.0%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为7173元/㎡，环比增长37.4%，同比增长6.7%，整体溢价率为26.5%，2021年平均楼面价7033元/㎡，同比增长22.4%，溢价率16.5%，较去年同期溢价率增长0.9个百分点。  风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 -40-20020402020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6沪深300 申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报 内容目录 销售回顾（7.03-7.09） ....................................................................................... - 3 - 土地供应（6.28-7.04） ....................................................................................... - 5 - 土地成交（6.28-7.04） ....................................................................................... - 8 - 图表目录 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） .................................................... - 3 - 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） .................................................... - 4 - 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） ............................................................ - 5 - 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） ....................................................... - 5 - 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） ............................................................... - 6 - 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） .............................................................. - 7 - 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） ..................................................... - 8 - 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） ......................................... - 8 - 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） ............................................................... - 9 - 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） ............................................. - 10 - mNmRtQsMpNrOyRzRsOvMmRbRaO9PoMqQnPmNiNoOsNjMrQsQ7NqRqMNZnNoQvPpPoR 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业周报 销售回顾（7.03-7.09） 重点监测33城累计成交面积564.1万㎡，环比上周下降15.0%；2021年累计成交14123.1万㎡，累计同比增长47.6%。其中，一线城市成交98.4万㎡，环比上周下降5.9%，2021年累计成交2340.2万㎡，累计同比增长68.7%；二线城市成交298.7万㎡，环比上周下降13.0%，2021年累计成交6587.8万㎡，累计同比增长47.6%；三线城市成交167.0万㎡，环比下降22.5%，2021年累计成交5195.0万㎡，累计同比增长39.8%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 城市等级城市本周成交面积环比今年累计成交累计同比北京32.813.8%535.391.9%上海40.9-1.2%866.658.2%广州18.1-34.9%687.878.9%深圳6.60.4%250.542.1%一线合计98.4-5.9%2340.268.7%杭州37.968.6%701.752.2%南京21.9-39.5%827.481.8%武汉92.0-11.1%1381.6145.2%成都55.44.9%1243.116.4%青岛25.4-38.9%836.321.4%苏州25.1-25.7%650.67.5%福州11.3-3.3%281.2189.7%济南29.6-28.4%666.026.9%二线合计298.7-13.0%6587.847.6%三线城市无锡0.0-314.317.5%东莞8.5-31.1%276.24.3%惠州10.312.0%165.636.2%岳阳3.2-18.4%110.89.3%韶关0.9-67.2%74.3-12.7%江阴2.6-63.1%183.634.4%佛山25.4-26.0%0.120.4%温州13.8-50.1%532.616.9%金华4.765.1%152.134.1%泉州0.1-50.4%62.1-32.8%赣州12.5-53.0%481.725.6%常州12.4114.8%143.6-4.3%淮安6.1-11.2%298.837.8%连云港18.032.3%489.665.3%绍兴2.2-22.4%130.82.0%泰州4.737.2%90.5151.0%镇江9.2-49.2%384.232.7%江门2.68.4%93.355.3%莆田3.0-27.2%119.048.8%泰安4.4-1.8%142.240.3%芜湖5.5-62.5%422.4368.5%三线合计167.0-22.5%5195.039.8%33城合计564.1-15.0%14123.147.6%一线城市二线城市 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 行业周报 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 二线合计三线城市三线合计33城合计298.7 343.6 275.5 213.3 271.5 296.4 258.6 264.4 330.6 158.7 308.9 272.7 306.6 - 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.007/0907/0206/2506/1806/1106/0405/2805/2105/1405/0704/3004/2304/16二线城市98.4 104.5 111.3 70.8 93.8 84.7 74.9 74.9 74.7 51.6 111.2 92.6 84