行业点评 | 2021年12月7日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 4 行业点评 | 中国房地产与物业管理 央行宣布 全面降准，政治局提升对地产关注 12月6日宣布降准，时点提前超预期 央行宣布2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。虽然12月3日李克强总理在会见IMF时提出适时降准，市场有部分降准预期，然而我们认为此次降准时点超预期提前，有助于房地产市场情绪边际改善。 12月6日召开政治局会议分析研究2022年经济工作 政治局会议上，对房地产提出：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。我们观察到：1）此次会议房地产政策位于科技政策之前，体现高层对地产行业的重视；2）保障性住房建设居于首位，我们预计保障房建设有望于2022年成为基建的主要抓手之一；3）提出支持商品房市场更好满足购房者需求，我们预计按揭政策或进一步边际宽松以支持合理需求；4）未提到“房住不炒”。值得注意的是，十九大以来的年末政治局会议均未提“房住不炒”，故我们认为此次不提“房住不炒”并不意味着房地产政策大幅放松；4）首次提到促进房地产业良性循环。另外，此次政治局会议提出：要做好岁末年初各项工作，保障农民工工资发放。值得注意的是，相比以往几年笼统强调“生产安全、社会稳定”，此次为十九大以来首次年末政治局会议明确提出保农民工工资。因此我们认为保交付、保供应链付款或仍为此次房地产政策的首要目标。综上，我们预判地产政策或将小幅边际宽松以支持行业风险化解；更多政策细节预计将于年末中央经济工作会议公布。 十一月房企销售维持疲软 11月，百强房企单月操盘销售金额同比延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。根据克尔瑞数据，累计业绩来看，截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，累计业绩增速进一步放缓。销售较好以SOE房企为主。值得注意的是，佳兆业集团（1638 HK，“未评级”）11月销售下降超预期，权益销售金额同比跌93%至9.16亿，较10月的-30% 大幅恶化。考虑1）2021年房企拿地节奏大幅放缓以及2）房地产投资预期发生负向变化，我们预计未来1-2个季度房地产市场仍会维持供需相对疲弱。 短期政策修复，中期“控负债、去风险”方向不变，行业集中度加速提升 短期来看，我们认为3季度以来房地产销售、投资持续下滑，政策预计边际放松以托底经济，带来板块估值修复。中期来看，我们认为“控负债、去风险”这一政策方向并未改变，预计行业供给端风险化解、出清仍将持续1- 2个季度。我们看好财务稳健、竞争力较强的房企，个股推荐华润置地（1109 HK，“未评级”），宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP 8.58港元），建发国际集团（1908 HK，“买入”，TP 17.00港元）。此外，我们认为物管行业十四五期间仍将呈现较好成长性，目前特别是优质民营物管企业估值非常吸引，个股推荐碧桂园服务（6098 HK，“买入”，TP 86.90港元），旭辉永升服务（1995 HK，“未评级”），新城悦服务（1755 HK，“买入”，TP 32.00港元），宝龙商业（9909 HK，“买入”，TP 32.80港元），滨江服务（3316 HK，“买入”，TP 33.26港元）。 分析师 刘洁琦 +852 2359 1903 Jieqi.liu@ztsc.com.hk 图表 1：十九大以来12月经济工作政治局会议政策要点汇总 来源：政府网站、中泰国际研究部 会议召开时间房地产政策表述岁末年初工作部署12/8/2017加快住房制度改革和长效机制建设在年终岁末，各地区各部门要切实做好保障和改善民生、加强生产安全、维护公共安全、保持社会稳定等有关工作12/13/2018未提及各地区各部门要做好岁末年初的民生保障、安全生产、社会稳定等各项工作，确保明年工作开好局、起好步。12/6/2019未提及做好岁末年初各方面工作，落实安全生产责任制，确保社会大局和谐稳定。12/11/2020促进房地产市场平稳健康发展岁末年初，要把困难群众生活安置好，落实安全生产责任制，提前对“两节”相关工作作出安排。要毫不放松抓好“外防输入、内防反弹”各项工作，确保疫情不出现规模性输入和反弹。要做好“十四五”规划纲要编制工作。12/6/2021要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。，要做好岁末年初各方面工作，确保人民群众过好“两节”。坚持“外防输入、内防反弹”，科学精准扎实做好疫情防控工作。统筹安排煤电油气运保障供应，确保老百姓温暖过冬。要保障农民工工资发放。 行业点评 | 2021年12月7日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 4 图表 2：主要房企2021年11月合约销售增速 来源：克尔瑞、彭博、公司数据、中泰国际研究部。11月数据均来源于克尔瑞 ^龙光集团、碧桂园、佳兆业销售数据为权益口径 *绿城中国、建业地产数据仅包含重资产项目销售 **中国恒大、建发房产未公布9、10、11月销售数据，上述数据为根据克尔瑞数据估算 ** 建发房产为非上市公司，主要地产开发业务由子公司建发国际集团(1908 HK)承接、开展 公司代码21年20年21年11月21年20年21年10月[ 1 ] - [ 2 ]21年20年11M21 vs11月11月vs 20年11月10月10月vs 20年10月11M11M11M20金地集团600383 CH Equity17,08015,22012%16,52020,030-18%30%262,300205,30028%雅居乐集团3383 HK Equity12,01011,0409%10,96015,010-27%36%125,150115,8208%建业地产832 HK Equity2,9963,040-1%2,9986,862-56%55%50,00055,035-9%龙光集团3380 HK Equity11,06011,670-5%11,83013,500-12%7%127,150108,68017%保利发展600048 CH Equity37,99640,293-6%49,97355,372-10%4%498,200463,0428%万科企业2202 HK Equity53,00057,540-8%41,95052,310-20%12%574,070602,610-5%远洋集团3377 HK Equity14,72016,100-9%16,21016,1101%-9%120,400108,24011%中国金茂817 HK Equity17,72019,980-11%20,10018,5009%-20%213,620200,3007%宝龙地产1238 HK Equity8,3209,525-13%7,2278,098-11%-2%93,13071,94729%建发房产8,1609,540-14%15,76011,20041%-55%147,98094,77056%时代中国控股1233 HK Equity10,69412,890-17%8,89210,990-19%2%86,50083,5913%中国海外发展688 HK Equity28,01634,828-20%27,18228,922-6%-14%330,500320,9363%龙湖集团960 HK Equity22,57028,450-21%25,90028,010-8%-13%250,400242,8003%绿城中国3900 HK Equity22,06029,400-25%20,90028,000-25%0%242,360165,80046%禹洲集团1628 HK Equity7,52010,029-25%9,66211,524-16%-9%97,59098,613-1%中骏集团控股1966 HK Equity7,53810,217-26%7,60211,126-32%5%97,78090,3738%华润置地1109 HK Equity20,25028,940-30%20,09026,040-23%-7%270,500245,98810%新城发展1030 HK Equity20,12929,061-31%22,10227,800-20%-10%213,040219,908-3%中梁控股2772 HK Equity12,21018,000-32%12,20016,000-24%-8%155,510148,7005%碧桂园2007 HK Equity38,37057,140-33%45,83053,910-15%-18%532,440557,840-5%旭辉控股集团884 HK Equity16,50025,650-36%16,20020,020-19%-17%225,750200,02013%美的置业3990 HK Equity8,01012,830-38%10,12013,620-26%-12%127,300110,28015%合景泰富集团1813 HK Equity7,59312,261-38%9,36112,536-25%-13%93,71090,7113%富力地产2777 HK Equity8,39014,600-43%10,67016,050-34%-9%112,190117,280-4%世茂集团813 HK Equity18,05031,520-43%20,34030,072-32%-10%259,890262,810-1%融创中国1918 HK Equity36,70069,350-47%50,98070,410-28%-19%549,500520,4506%融信中国3301 HK Equity9,74718,836-48%13,16714,711-10%-38%145,280133,6689%花样年控股1777 HK Equity1,8134,952-63%2,1085,522-62%-2%44,79043,1684%合生创展集团754 HK Equity1,7244,718-63%6,1363,47177%-140%38,06030,20526%景瑞控股1862 HK Equity7713,115-75%8313,242-74%-1%25,93021,99518%佳兆业集团1638 HK Equity91612,530-93%8,19511,790-30%-62%96,66090,2167%中国恒大3333 HK Equity046,070-100%0100,670n/an/a442,100678,660-35%全口径合约销售（百万 人民币） oPuMpRyQqPwOqPqQzQoPnQ9PaO8OmOpPsQoPfQmNtReRoOwO9PpOsONZoOvNxNtQuM行业点评 | 2021年12月7日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 4 公司及行业评级定义 公司评级定义： 以报告发布日后的6 个月内公司的投资收益率相对同期恒生指数的建集团涨跌幅为基准； 买入： 投资收益率领先同期恒生指数 20% 以上 增持： 投资收益率领先同期恒生指数介于 10% 以上 至 20% 之间 中性： 投资收益率与同期恒生指数的变动幅度相差介于 -10% 至 10% 之间 卖出： 投资收益率落后同期恒生指数 10% 以上 行业投资评级： 以报告发布日后的6 个月内的行业的涨跌幅相对同期的恒生指数的涨跌幅为基准。 推荐：行业基本面向好，行业指数将领先恒生指数 中性：行业基本面稳定，行业指数将跟随恒生指数