房地产行业周报：央行启动全面降准，土地市场继续降温

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2019年09月07日 房地产 房地产行业周报 央行启动全面降准，土地市场继续降温 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 137 行业总市值(亿元) 20657.85 行业流通市值(亿元) 16988.88 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 26.89 3.06 3.54 4.11 4.79 8.79 7.60 6.54 5.61 0.47 买入 保利地产 13.77 1.59 1.97 2.40 2.89 8.66 6.99 5.74 4.76 0.32 买入 融创中国 29.74 3.79 5.67 7.26 9.13 7.85 5.25 4.10 3.26 0.15 买入 华夏幸福 27.42 3.91 5.03 6.59 7.94 7.01 5.45 4.16 3.45 0.20 买入 备注： [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增速3.51%，同比增速6.36%（按面积） 本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积471.03万方，环比增速3.51%，同比增速6.36%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-9.30%，-1.74%，20.89%；同比增速分别为0.28%，5.23%，11.09%。  二手房：成交环比增速-7.18%，同比增速17.70%（按面积） 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积120.36万方，环比增速-7.18%，同比增速17.70%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.76%，-7.19%，-12.36%；同比增速分别为-8.49%，34.52%，32.96%。  库存：可售面积环比增速-0.88%（按面积） 本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5225.74万方，环比增速-0.88%，去化周期28.59周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.89%，-0.70%，-1.70%。一线、二线、三线去化周期分别为37.21周，21.67周，27.37周。  10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） 根据中指监测数据，（8月26日至9月1日）重点城市共开盘94个项目，合计推出房源16973套，其中一线城市开盘2728套、占比16.07%；开盘项目平均去化率达到71.7%，其中二线城市平均去化率为71%。  投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速3.51%，同比增速6.36%；二手房成交环比增速-7.18%，同比增速17.70%；重点城市去化率为71.7%，较上周小幅上升。 政策方面，央行宣布将于9月16日决定全面降准0.5个百分点和定向降准1个百分点，合计释放长期资金约9000亿元，我们认为本次降准是逆周期调节政策加码的表现，下一步是公开市场降息，但对房地产行业利好有限：受此前信托监管收紧影响，8月房地产类信托募集规模580.82亿，环比下滑近三成；行业自二季度以来，融资收紧调控超预期，三季度以来土地成交溢价率大幅下降，同时，9月4日，国常会明确指出，提前下达的专项债券不得用于土地储备和房地产相关领域(1-8月份，专项债用于棚改等保障性住房建设6238亿，占39.2%，很大程度上支撑起上半年三四线的销售)。由此可见，本轮降准带来市场的整体宽松，同时定向扶持制造业及中小微，但对房地产依然坚持“窗口指导”。预计行业融资偏紧的环境难以大幅改善。 但我们此时对地产持乐观态度：首先，现阶段的降准及之后可能的降息，带来全局的宽松，而只是房地产收紧，虽然受到窗口指导，但行业整体或多或少也能收益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱； 其次，在当前全球经济或进入衰退期，贸易冲突形势进一步混沌之际，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势获进一步凸显，上半年主流房企业绩大多高增，下半年按年初计划竣工结转，业绩依旧有较强确定性；再次，在全球经济放缓且开启宽松周期背景下，长端国债收益率未来大概率持续下行，地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红，目前主流房企的股息率已较有吸引力。总的来看，当下地产股是低配低估值，高业绩保障高股息的优质板块；且板块的低估值已经反映了基本面及政策面的底部，由于当前房价地价已经趋稳，基本面下行，因此政策调控目的已达到，进一步收紧可能性较小，估值继续下行空间较小；本轮降准及后续可能的降息，已经提示板块筑底，至于后续反弹，在政策及基本面筑底后，结合历次周期看，龙头反弹要快于板块。 推荐基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。  风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。 内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 4 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 7 - 3、基本面回顾 .................................................................................................... - 7 - 3.1 40个大中城市一手房成交分析（19/08/30-19/09/05） ....................... - 11 - 3.2 10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） ...................................... - 14 - 3.3 15大中城市住宅可售套数分析（2019-09-05） .................................. - 15 - 3.4 14个大中城市二手房成交分析（19/08/30-19/09/05） ....................... - 17 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................... - 19 - 图表目录 图表 1： 一手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 11 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................. - 11 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................. - 11 - 图表 4：40大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ....... - 12 - 图表 5：重点城市推盘（近八周） ................................................................... - 14 - 图表 6：重点城市开盘平均去化率（近八周） ................................................. - 14 - 图表 7：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 14 - 图表 8：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 14 - 图表 9：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 15 - 图表 10：一线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 15 - 图表 11：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 15 - 图表 12：三线城市可售套数及去化周期 .......................................................... - 15 - 图表 13：15大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ..... - 16 - 图表 14：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 17 - 图表 15: 二手房成交面积同比增速（周数据） ................................................ - 17 - 图表 16: 主要城市二手房本周成交面积环比增速 ............................................ - 17 - 图表 17: 14大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ....... - 18 - 1、行业要闻  央行：降准支持实体经济发展，释放长期资金约9000亿；9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。（观点地产网） 9月6日，中国人民银行官网信息表示，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。央行有关负责人表示，此次降准释放资金约9000亿元，有效增加金融机构支持实体经济的资金来源，还降低银行资金成本每年约150亿元，通过银行传导可以降低贷款实际利率。  国务院金融稳定发展委员会：确保长期资金持续入市。（乐居财经） 9月1日，国务院金融稳定发展委员会定调A股，明确要求增强市场活力，确保长期资金持续入市，满足人民群众财富保值增值诉求。  林郑月娥宣布撤回逃犯条例草案，港股急涨近千点。（财新网） 9月4日下午，香港特别行政区行政长官林郑月娥宣布，正式撤回《逃犯条例》修订草案。受此影响，香港恒生指数收盘拉升近千点。  成都：9月1日起租房提取公积金最高每月1340元。（和讯网） 9月1日起，在成都市行政区域内租房提取住房公积金将执行新政策，在职工提供租房备案凭证的情况下，租住住房位于成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、