房地产行业周报：新房二手房成交面积环比增长，实施宏观政策稳住楼市股市

核心观点：新房二手房成交面积环比增长，实施宏观政策稳住楼市股市 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比上升。本周中共中央政治局表示加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。天津、大连、眉山等地调整公积金贷款政策。本周杭州7宗地块溢价成交，1宗地块底价成交，共收金132.777亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 实施积极有为的宏观政策稳住楼市股市，多地调整公积金贷款政策 中央层面：中共中央政治局：加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。 地方层面：天津：调整公积金贷款政策，降低第二套住房首付比例至20%。大连：公积金贷款新政，首套及二套房最低首付降至20%。眉山：公积金购房新政落地，调整为即取即付。 市场端：土地成交面积环比增加，杭州土拍市场火热 销售端：2025年第9周，全国68城商品住宅成交面积287万平米，同比下降4%，环比增加36%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1911万平米，累计同比增加1%。全国20城二手房成交面积为219万平米，同比增速44%，前值40%；年初至今累计成交面积1480万平米，同比增速21%，前值18%。 投资端：2025年第9周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2164万平方米，成交土地规划建筑面积1966万平方米，同比下降28%，成交溢价率为18.4%。 杭州：7宗地块溢价成交，1宗地块底价成交，共收金132.777亿元。绿城以总价23.19亿元竞得世纪城核心单元地块，成交楼面价36486元/㎡，溢价率45.94%。 融资端：国内信用债发行规模环比下降 2025年第9周，信用债发行62.1亿元，同比减少35%，环比减少14%，平均加权利率2.93%，环比增加23BP。信用债累计发行规模519.2亿元，同比减少31%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、实施积极有为的宏观政策稳住楼市股市，多地调整公积金 贷款政策 中央层面：（1）中共中央、国务院：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房（2）住建部：2024年共承办建议提案805件.（3）住建部：扩大城中村改造政策支持范围，征收补偿一定要安置到位，城中村改造政策支持范围从35个城区常住人口超300万的大城市扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。姜万荣强调征收补偿和安置工作必须到位，确保社会稳定与公平。（4）住建部：部长倪虹会见乌兹别克斯坦建设、住房和公共服务部副部长奥佐达·尤拉耶娃，双方就住房建设、物业管理及建筑节能等领域合作展开交流。（5）中共中央政治局：召开会议讨论政府工作报告。加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。 地方层面：（1）广东：央行广东省分行累计办理2603笔港澳居民内地购房支付业务，资金折合人民币29.93亿元，有效满足了港澳居民在大湾区内地城市安居置业的需求。（2）哈尔滨：拟于近期调整二套房住房公积金贷款最低首付款比例，拟于近期对目前二套房住房公积金贷款30%的最低首付款比例进行调整，同时还将推出一系列优化灵活就业人员住房公积金管理制度等举措。（3）中国香港：财政司已要求香港发展局全方位协助各部门管控工务工程项目。（4）天津：调整公积金贷款政策，降低第二套住房首付比例至20%。（5）眉山：公积金购房新政落地，调整为即取即付。（6）洛阳：配售型保障性住房实行封闭管理。禁止变更为商品房。（7）杭州：富阳区3月1日起受理房地产扶持补贴政策，补贴内容包括购房人和其配偶名下的小客车，按照“一房两车”原则，在受理通过后的五年内享受交通补贴政策。（8）北京：贝壳找房旗下北京信富住房租赁有限公司（简称“贝壳惠居”）被选为首批试点企业之一，且是唯一一家入选的非公企业。据分析，这一涨幅与北京住房公积金管理中心发布的最新通知密切相关，该通知宣布自1月20日起开展公积金“直付房租”业务。（9）佛山：实施商转公新政策。降低购房者贷款成本。允许购房者将商业贷款转为公积金贷款，降低贷款成本，政策有效期5年，旨在支持合理购房需求，提高公积金使用效率，促进房地产市场健康发展。（10）中国香港：财政司司长陈茂波回应“为何不停止推售住宅地一年，如要未来一两年不推售住宅地，政府认为并不合适。过去曾因土地不足，令房屋供应紧张、楼价飞升，因此“一定要有土地在手”，造地后亦不用急于同时推出，每季卖地时，让市场可预期政府能够稳定供应住宅地。（11）广州：白云罗冲围改造补偿方案：货币补偿最高38550元/平方米，货币补偿的指导价为22500元/平方米，加上征收奖励、弃产奖励、搬迁时限奖励、搬迁费等，最高补偿标准可达38550元/平方米。（12）中国香港：特区政府提交新土地实施业权注册制度条例草案。（13）大连：公积金贷款新政，首套及二套房最低首付降至20%此外，购买符合一星级及以上绿色建筑标准的新建商品房可享受单人或双人最高贷款额度提高20万元的优惠政策。 表1：实施积极有为的宏观政策稳住楼市股市，天津降低第二套住房首付比例 2、销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积同环比 增长 2.1、68大中城市新房成交面积环比增长，同比下降 根据房管局数据，2025年第9周，全国68城商品住宅成交面积287万平米，同比下降4%，环比增加36%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达1911万平米，累计同比增加1%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增加 图3：2025年第9周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2025年第9周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2025年第9周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比增长 图6：2025年第9周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2025年第9周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速1%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为46%、20%、-43%，年初至今累计增速25%、7%、-88%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比增长 2025年第9周，全国20城二手房成交面积为219万平米，同比增速44%，前值40%；年初至今累计成交面积1480万平米，同比增速21%，前值18%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热 2025年第9周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2164万平方米，成交土地规划建筑面积1966万平方米，同比下降28%，成交溢价率为18.4%。一线城市成交土地规划建筑面积139万平方米，同比增加66%；二线城市成交土地规划建筑面积672万平方米，同比下降31%；三线城市成交土地规划建筑面积1155万平方米，同比下降31%。东莞：海润房地产有限公司（华润置地&滨海湾置业）以总价12.30亿元竞得，成交楼面价14812元/㎡，溢价率7.33%。成都：绿城以楼面价20500元/㎡竞得成华区保和街道斑竹社区3、4组，锦江区沙河街道农村联合小组二组，总出让面积17570.79㎡，总规划面积35140㎡，成交总价7.20亿元，溢价率30.57%。杭州：杭州土地市场本周迎来3宗涉宅用地出让，分别位于上城区、拱墅区和滨江区，总出让面积116430㎡，总规划建筑面积292705.8㎡，总起始价46.679亿元。最终3宗地块均溢价成交，共收金67.98亿元。华润置地斩获安琪儿地块，楼面价超5万元 /㎡，溢价率72.48%。长沙：湖南融璟置业有限公司以总价14.19亿元竞得，成交楼 面价9435元/㎡，溢价率29.00%。苏州：苏州土拍收金18.13亿：龙湖&建华、中电建联合体各有斩获。北京：北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司联合体底价竞得北京市顺义区地块，成交总价26.00亿元，成交楼面价20017元/㎡。金华：绿城竞得西关单元地块，浙江智园宜居建设竞得金东区地块，2宗地块收金8.25亿元。北京：华润置地开发（北京）有限公司底价竞得生态走廊周边用地土地一级开发项目，成交总价60.24亿元，成交楼面价35007元/㎡。杭州：杭州土地市场再度迎来5宗涉宅用地出让，其中萧山区2宗，西湖区、拱墅区、富阳区各1宗，总出让面积158709㎡，总规划建筑面积337990.5㎡，总起始价47.647亿元。最终4宗地块溢价成交、1宗地块底价成交，共收金64.797亿元。绿城以总价23.19亿元竞得世纪城核心单元地块，成交楼面价36486元/㎡，溢价率45.94%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增加 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模同比减少 2025年第9周，信用债发行62.1亿元，同比减少35%，环比减少14%，平均加权利率2.93%，环比增加23BP。信用债累计发行规模519.2亿元，同比减少31%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年2月24日-2月28日，下同）房地产指数上涨2.22%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为4.45%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第2位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：粤宏远A、*ST松江、大名城、光大嘉宝、万通发展涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：万业企业、派斯林、华丽家族、广宇集团、首开股份。 图15：房地产指数上涨2.22%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中粤宏远A、*ST松江、大名城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万业企业、派斯林、华丽家族跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比上升。本周中共中央政治局表示加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。天津、大连调整公积金贷款政策，天津降低第二套住房首付比例至20%；大连首套及二套房最低首付降至20%