REITs行业周报：首单城市更新项目REITs正式上市，REITs市场成交规模同比增长

首单城市更新项目REITs正式上市，REITs市场成交规模同比增长 2025年第9周，中证REITs（收盘）指数为839.97，同比上涨3.50%，环比下跌2.92%；中证REITs全收益指数1033.17，同比上涨11.47%，环比下跌2.9%。本周，REITs市场交易规模成交量达9.40亿份，同比增长54.1%；成交额达40.55亿元，同比增长72.85%；区间换手率5.39%，同比增长2.08%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%、-2.35%；一月涨跌幅分别为-2.88%、-1.10%、+2.88%、-0.93%、+1.72%、-0.94%、+1.17%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 首单城市更新项目及首单医药仓储物流公募REITs正式上市 首单城市更新项目——华夏金隅智造工场REIT正式在上海证券交易所上市，华夏金隅智造工场REIT是北京金隅集团股份有限公司、基金首发底层资产金隅智造工场产权一期项目，由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目。 首单医药仓储物流公募REITs——汇添富九州通医药REIT正式在上海证券交易所上市，汇添富九州通医药REIT的底层资产为武汉东西湖现代医药物流仓储项目，该项目位于武汉市东西湖区，具有显著的地理优势，能够覆盖周边30公里范围内的多家三甲医院，确保快速响应医药物流保供需求。 一周行情：高速公路REITs单周下跌3.00%，单月累计上涨2.88% 2025年第9周，中证REITs（收盘）指数为839.97，同比上涨3.50%，环比下跌2.92%，2024年年初至今累计上涨11.04%，同期沪深300指数累计上涨13.38%，累计超额收益-2.33%；中证REITs全收益指数1033.17，同比上涨11.47%，环比下跌2.9%，2024年年初至今累计上涨19.89%，累计超额收益+6.51%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%、-2.35%；一月涨跌幅分别为-2.88%、-1.10%、+2.88%、-0.93%、+1.72%、-0.94%、+1.17%。 一级跟踪：20只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第9周，共有20只REITs基金等待上市。本周中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、首单城市更新项目及首单医药仓储物流公募REITs正式上 市 （1）首单城市更新项目——华夏金隅智造工场REIT（基金代码：508092）正式在上海证券交易所上市。华夏金隅智造工场REIT是北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）、华夏基金和中信证券联合推出的产业园REITs，基金首发底层资产金隅智造工场产权一期项目，由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目。项目位于北京市海淀区西三旗，紧靠上地区域产业集群，高新科技企业云集。项目高层高、高举架、高荷载的独特建筑结构可以为“硬科技”企业提供稀有的产业空间。项目已进入稳定运营期，租金水平整体保持增长态势，营业收入整体稳定，出租率持续高于区域市场平均水平。 （2）首单医药仓储物流公募REITs--汇添富九州通医药REIT(基金代码：508084）正式在上海证券交易所上市，汇添富九州通医药REIT的底层资产为武汉东西湖现代医药物流仓储项目，该项目位于武汉市东西湖区，具有显著的地理优势，能够覆盖周边30公里范围内的多家三甲医院，确保快速响应医药物流保供需求。项目资产具体包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，合计建筑面积172,447.79平方米，截至2024年9月30日，不动产评估值为11.03亿元。 表1：首单城市更新项目及首单医药仓储物流公募REITs正式上市 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.92% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌2.92% 2025年第9周，中证REITs（收盘）指数为839.97，同比上涨3.50%，环比下跌2.92%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨11.04%，同期沪深300指数累计上涨13.38%，累计超额收益-2.33%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益-2.33% 2.2、中证REITs全收益指数环比下跌2.90% 2025年第9周，中证REITs全收益指数1033.17，同比上涨11.47%，环比下跌2.90%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨19.89%，同期沪深300指数累计上涨13.38%，累计超额收益+6.51%。 图3：中证REITs全收益指数环比下跌 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+6.51% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长54.10% 2025年第9周，REITs市场交易规模成交量达9.40亿份，同比增长54.1%；成交额达40.55亿元，同比增长72.85%；区间换手率5.39%，同比增长2.08%。 图5：REITs市场交易规模成交量达9.40亿份，同比增长54.10% 图6：REITs市场交易规模成交额达40.55亿元，同比增长72.85% 图7：REITs市场区间换手率5.39%，同比增长2.08% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长21.89% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达52.18亿份，同比增长21.89%；成交总额达215.05亿元，同比增长31.01%；近30日平均区间换手率1.01%，同比增长14.06%。 图8：近30日REITs市场成交总量达52.18亿份，同比增长21.89%；成交总额达215.05亿元，同比增长31.01% 图9：近30日平均区间换手率1.01%，同比增长14.06% 3、分板块表现：高速公路REITs单周下跌3.00%，单月累计 上涨2.88% 2025年第9周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%、-2.35%； 一月涨跌幅分别为-2.88%、-1.10%、+2.88%、-0.93%、+1.72%、-0.94%、+1.17%。 图10：保障房REITs本周下跌1.13% 图11：环保类REITs本周下跌1.75% 图12：高速公路类REITs本周下跌3.00% 图13：产业园区类REITs本周下跌4.09% 图14：仓储物流类REITs本周下跌4.82% 图15：能源类REITs本周下跌2.45% 图16：消费类REITs本周下跌2.35% 2025年第9周，华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、鹏华深圳能源REIT，涨幅分别为1.03%、0.29%、0.14%；本周华夏深国际REIT、中金山东高速REITT、国泰君安东久新经济REIT跌幅靠前，跌幅为7.92%、7.59%、5.63%。 表2：本周华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、鹏华深圳能源REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：20只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第9周，共有20只REITs基金等待上市。本周中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过。 表3：20只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第9周，中证REITs（收盘）指数为839.97，同比上涨3.50%，环比下跌2.92%；中证REITs全收益指数1033.17，同比上涨11.47%，环比下跌2.9%。本周，REITs市场交易规模成交量达9.40亿份，同比增长54.1%；成交额达40.55亿元，同比增长72.85%；区间换手率5.39%，同比增长2.08%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%、-2.35%；一月涨跌幅分别为-2.88%、-1.10%、+2.88%、-0.93%、+1.72%、-0.94%、+1.17%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。