REITs行业周报：全国首单市政基础设施REITs正式上市，高速公路REITs表现持续优异

全国首单市政基础设施REITs正式上市，高速公路REITs表现持续优异 2025年第8周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为865.23，同比上涨6.53%，环比上涨1.23%；中证REITs全收益指数1064.08，同比上涨18.31%，环比上涨1.23%。本周REITs市场交易规模成交量达8.92亿份，同比增长8.12%；成交额达40.51亿元，同比增长20.67%；区间换手率5.15%，同比下降29.36%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.74%、+0.44%、+3.74%、+0.51%、+0.94%、+0.93%、+0.75%；一月涨跌幅分别为-1.60%、+1.81%、+6.38%、+4.89%、+8.07%、+2.64%、+6.64%。 我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 全国首单市政基础设施REITs正式上市，万科Pre-REIT基金新进展 国泰君安济南能源供热REIT在上交所正式上市，全国首单市政基础设施REITs、首单供热基础设施REITs正式落地。本次发行基础设施REITs的底层资产为济南能源集团长输管网项目，即232段长输管网资产所有权及其对应的经营权利（截至2024年9月30日，共计用户数374,463户，供热面积43,700.20万平方米）。万科发布公告，携手中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，投资万科旗下厦门泊寓院儿海湾社区项目 一周行情：高速公路REITs单周上涨3.74%，单月累计上涨6.38% 2025年第8周，中证REITs（收盘）指数为865.23，同比上涨6.53%，环比上涨1.23%，2024年年初至今累计上涨14.38%，同期沪深300指数累计上涨15.95%，累计超额收益-1.57%。中证REITs全收益指数1064.08，同比上涨18.31%，环比上涨1.23%，2024年年初至今累计上涨23.48%，同期沪深300指数累计上涨15.95%，累计超额收益+7.52%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.74%、+0.44%、+3.74%、+0.51%、+0.94%、+0.93%、+0.75%；一月涨跌幅分别为-1.60%、+1.81%、+6.38%、+4.89%、+8.07%、+2.64%、+6.64%。 一级跟踪：21只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第8周，共有21只REITs基金等待上市。汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金收发申请已反馈，REIT发行市场长期处于活跃状态。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、全国首单市政基础设施REITs正式上市，万科Pre-REIT 基金新进展 （1）国泰君安济南能源供热REIT在上交所正式上市，全国首单市政基础设施REITs、首单供热基础设施REITs正式落地。本次发行基础设施REITs的底层资产为济南能源集团长输管网项目，即232段长输管网资产所有权及其对应的经营权利（截至2024年9月30日，共计用户数374,463户，供热面积43,700.20万平方米）。长输管网资产总投资14.53亿元，截至2024年9月末，资产组账面净值10.01亿元，资产组初步评估值为13.99亿元。 （2）中国人寿官网披露公告称，公司拟出资35亿元与关联方设立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业(有限合伙)，全体合伙人认缴出资总额为52.37亿元。 具体来看，该合伙企业只进行基础设施公募REITs投资，标的重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区以及其他具有投资价值的区域。投资方式与目标上，将通过战略配售的方式投资基础设施公募REITs首次发售、扩募发售的战略配售基金份额，以及通过非公开交易的方式投资基础设施公募REITs的流通份额。此外，合伙企业不得参与面向公众投资者的发售和竞价交易。 （3）万科发布公告，携手中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，投资万科旗下厦门泊寓院儿海湾社区项目，这标志着万科进一步打通了与各类险资进行不动产股权投资合作的路径。根据公告，万科与中信金石、新华保险、大家保险共同设立的Pre-REIT基金，总规模为16亿元，其中新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，中信金石认缴0.06%，万科集团认缴10%。 表1：全国首单市政基础设施REITs正式上市，万科Pre-REIT基金新进展 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.23% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨1.23% 2025年第8周，中证REITs（收盘）指数为865.23，同比上涨6.53%，环比上涨1.23%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨14.38%，同期沪深300指数累计上涨15.95%，累计超额收益-1.57%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益-1.57% 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨1.23% 2025年第8周，中证REITs全收益指数1064.08，同比上涨18.31%，环比上涨1.23%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨23.48%，同期沪深300指数累计上涨15.95%，累计超额收益+7.52%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+7.52% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长8.12% 2025年第8周，REITs市场交易规模成交量达8.92亿份，同比增长8.12%；成交额达40.51亿元，同比增长20.67%；区间换手率5.15%，同比下降29.36%。 图5：REITs市场交易规模成交量达8.92亿份，同比增长8.12% 图6：REITs市场交易规模成交额达40.51亿元，同比增长20.67% 图7：REITs市场区间换手率5.15%，同比下降29.36% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长39.49% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达52.40亿份，同比增长39.49%；成交总额达212.98亿元，同比增长48.74%；近30日平均区间换手率1.03%，同比增长30.87%。 图8：近30日REITs市场成交总量达52.40亿份，同比增长39.49%；成交总额达212.98亿元，同比增长48.74% 图9：近30日平均区间换手率1.03%，同比增长30.87% 3、分板块表现：高速公路REITs单周上涨3.74%，单月累计 上涨6.38% 2025年第8周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.74%、+0.44%、+3.74%、+0.51%、+0.94%、+0.93%、+0.75%；一月涨跌幅分别为-1.60%、+1.81%、+6.38%、+4.89%、+8.07%、+2.64%、+6.64%。 图10：保障房REITs本周下跌0.74% 图11：环保类REITs本周上涨0.44% 图12：高速公路类REITs本周上涨3.74% 图13：产业园区类REITs本周上涨0.51% 图14：仓储物流类REITs本周上涨0.94% 图15：能源类REITs本周上涨0.93% 图16：消费类REITs本周上涨0.75% 2025年第8周，中金山东高速REIT、华夏中国交建REIT、易方达深高速REIT，涨幅分别为7.95%、6.22%、5.00%；本周华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、华安张江产业园REIT跌幅靠前，跌幅为3.10%、2.84%、2.62%。 表2：本周中金山东高速REIT、华夏中国交建REIT、易方达深高速REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：21只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第8周，共有21只REITs基金等待上市。汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金收发申请已反馈，REIT发行市场长期处于活跃状态。 表3：21只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第8周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为865.23，同比上涨6.53%，环比上涨1.23%；中证REITs全收益指数1064.08，同比上涨18.31%，环比上涨1.23%。 本周REITs市场交易规模成交量达8.92亿份，同比增长8.12%；成交额达40.51亿元，同比增长20.67%；区间换手率5.15%，同比下降29.36%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.74%、+0.44%、+3.74%、+0.51%、+0.94%、+0.93%、+0.75%；一月涨跌幅分别为-1.60%、+1.81%、+6.38%、+4.89%、+8.07%、+2.64%、+6.64%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。