房地产行业周报：首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周表现优异

首单水利设施REITs正式上市，保障房REITs单周表现优异 2024年第45周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为772.45，环比下跌0.01%； 中证REITs全收益指数932.66，环比上涨0.16%。本周REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%；成交额达17.66亿元，同比增长90.51%； 区间换手率2.98%，同比增长28.45%。2024年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.97%、-0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%；一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、-0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。本周共有24只REITs基金等待上市，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募已申报。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT深交所上市 中金联东科创REIT在上海证券交易所正式上市，项目资产整体出租率为97.91%，资产估值合计16.17亿元。银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所成功上市，总发售份额达6亿份，募集资金规模为16.968亿元人民币，初始网下认购倍数高达106.7倍，公众投资者认购倍数达到235倍。 一周行情：保障房REITs单周上涨2.27%，单月累计上涨0.58% 2024年第45周，中证REITs（收盘）指数为772.45，环比下跌0.01%，年初至今累计上涨2.12%，累计超额收益-17.50%；中证REITs全收益指数932.66，环比上涨0.16%，年初至今累计上涨8.23%，累计超额收益+11.39%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.97%、-0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%；一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、-0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。本周REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%；成交额达17.66亿元，同比增长90.51%；区间换手率2.98%，同比增长28.45%。 一级跟踪：两基金首发申报通过，24只REITs基金等待上市 2024年第45周，共有24只REITs基金等待上市，本周广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT 深交所上市 （1）平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT首次申报估值的110.6亿元调整为99亿元，估值下调11.6亿元，下调幅度10.49%。预计发行规模下调至75.803亿元，下调幅度13.27%。2024年11-12月净现金流分派率下调至3.05%；2025年净现金流分派率因发行规模降低由12.31%上调至14.27%。（2）中金联东科创REIT（508003）在上海证券交易所正式上市。资产整体出租率为97.91%，资产估值合计16.17亿元。 根据9月20日招募书来看，该基金在2024年4-12月及2025年预测净现金流分派率分别为4.90%、4.85%。（3）银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金（绍兴原水水利REIT）在深圳证券交易所成功上市。绍兴原水水利REIT总发售份额达6亿份，募集资金规模为16.968亿元人民币，初始网下认购倍数高达106.7倍，公众投资者认购倍数达到235倍。 表1：中金联东科创REIT上交所上市，银华绍兴原水水利REIT深交所上市 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.01% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.01% 2024年第45周，中证REITs（收盘）指数为772.45，同比下跌4.66%，环比下跌0.01%；从累计数值来看，年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨2.12%，同期沪深300指数累计上涨19.61%，累计超额收益-17.50%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益-17.50% 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.16% 2024年第45周，中证REITs全收益指数932.66，同比上涨2.59%，环比上涨0.16%；从累计数值看，年初至今，REITs全收益指数累计上涨8.23%，同期沪深300指数累计上涨19.61%，累计超额收益+11.39%。 图3：中证REITs全收益指数环比下跌 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+11.39% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长70.03% 2024年第45周，REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%； 成交额达17.66亿元，同比增长90.51%；区间换手率2.98%，同比增长28.45%。 图5：REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79% 图6：REITs市场交易规模成交额达17.66亿元，同比增长90.51% 图7：REITs市场区间换手率2.98%，同比增长28.45% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降0.52% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达29.07亿份，同比下降0.52%；成交总额达116.50亿元，同比增长0.25%；近30日平均区间换手率0.65%，同比下降6.21%。 图8：近30日REITs市场成交总量达29.07亿份，同比下降0.52%；成交总额达116.50亿元，同比增长0.25% 图9：近30日平均区间换手率0.65%，同比下降6.21% 3、分板块表现：保障房REITs单周上涨2.27%，单月累计上 涨0.58% 2024年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.97%、-0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%； 一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、-0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。 图10：保障房类REITs本周上涨2.27% 图11：环保类REITs本周下跌0.97% 图12：高速公路类REITs本周下跌0.02% 图13：产业园区类REITs本周下跌0.22% 图14：仓储物流类REITs本周下跌1.76% 图15：能源类REITs本周下跌0.41% 图16：消费类REITs本周下跌0.20% 2024年第45周，国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.06%、3.98%、2.23%；本周中航京能光伏REIT、红土创新盐田港REIT、中金湖北科投光谷REIT跌幅靠前，跌幅分别为5.55%、4.15%、2.22%。 表2：本周国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：两基金首发申报通过，24只REITs基金等待上 市 2024年第45周，共有24只REITs基金等待上市，本周广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募已申报。 表3：两基金首发申报通过，24只REITs基金等待上市 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2024年第45周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为772.45，环比下跌0.01%； 中证REITs全收益指数932.66，环比上涨0.16%。本周REITs市场交易规模成交量达4.57亿份，同比增长106.79%；成交额达17.66亿元，同比增长90.51%；区间换手率2.98%，同比增长28.45%。2024年第45周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.27%、-0.97%、-0.02%、-0.22%、-1.76%、-0.41%、-0.20%；一月涨跌幅分别为+0.58%、-2.23%、-0.9%、-2.54%、-2.12%、-0.28%、+2.29%。本周共有24只REITs基金等待上市，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申报已通过，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募已申报。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。