REITs行业周报：大力发展多层次REITs体系，消费REITs表现持续优异

大力发展多层次REITs体系，消费REITs表现持续优异 2025年第4周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为829.85，同比上涨17.08%，环比上涨2.09%；中证REITs全收益指数1020.29，同比上涨26.16%，环比上涨2.27%；本周REITs市场交易规模成交量达8.07亿份，同比增长65.03%；成交额达31.96亿元，同比增长90.69%；区间换手率4.77%，同比增长8.66%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.69%、+0.45%、+1.42%、+2.85%、+4.00%、+2.26%、+9.42%；一月涨跌幅分别为+8.07%、+0.51%、+1.86%、+8.91%、+11.49%、+3.85%、+17.09%。 我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 大力发展多层次REITs体系，中航易商仓储物流REIT正式登陆交易所 广东省人民政府发布《关于高质量发展资本市场助力广东现代化建设的若干措施》，其中内容提到将大力发展多层次REITs体系，建立地方政府公募REITs后备项目库，着力打造功能完善的现代资本市场体系，培育长期耐心资本；聚集发展具有国际水平的投资银行和财富管理机构，培育世界一流上市公司群体等具体目标。中航易商仓储物流和易方达华威市场正式登陆沪深交易所上市，自此中国公募REITs的上市数量增至60只。进一步丰富了市场的产品供给，为投资者带来更多的选择与机遇。 一周行情：消费REITs单周上涨9.42%，单月累计上涨17.09% 2025年第4周，中证REITs（收盘）指数为829.85，同比上涨17.08%，环比上涨2.09%， 2024年年初至今累计上涨9.70%，同期沪深300指数累计上涨11.71%，累计超额收益-2.00%。中证REITs全收益指数1020.29，同比上涨26.16%，环比上涨2.27%，2024年年初至今累计上涨18.39%，同期沪深300指数累计上涨11.71%，累计超额收益+6.69%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.69%、+0.45%、+1.42%、+2.85%、+4.00%、+2.26%、+9.42%；一月涨跌幅分别为+8.07%、+0.51%、+1.86%、+8.91%、+11.49%、+3.85%、+17.09%。 两只REIT交易所正式上市，22只REITs基金等待上市 2025年第4周，共有22只REITs基金等待上市，本周中航易商仓储物流REIT、易方达华威市场REIT正式登陆交易所上市。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、中航易商仓储物流REIT、易方达华威市场REIT正式登陆 沪深交易所上市 （1）广东省人民政府发布《关于高质量发展资本市场助力广东现代化建设的若干措施》（以下简称《措施》），其中内容提到将大力发展多层次REITs体系。建立地方政府公募REITs后备项目库。同时《措施》明确提出发挥多层次资本市场枢纽功能，着力打造功能完善的现代资本市场体系，培育长期耐心资本；聚集发展具有国际水平的投资银行和财富管理机构，培育世界一流上市公司群体等具体目标。 （2）中航易商仓储物流REIT(508078)和易方达华威市场REIT(180605)正式登陆沪深交易所上市，自此中国公募REITs的上市数量增至60只。进一步丰富了市场的产品供给，为投资者带来更多的选择与机遇。中航易商仓储物流REIT为我国第7单仓储物流基础设施REITs。项目底层资产为江苏省昆山市富莱德昆山物流园一期、二期、三期项目，位于花桥经济开发区。该项目总建筑面积达42.72万平方米，总可租赁面积为38.24万平方米，为现代仓储物流设施高标仓。最新标的资产估值24.35亿元，该REIT项目2024年11月1日至2024年12月31日止期间及2025年度对应的现金分派率（年化）为4.51%和4.67%。（3）汇添富九州通医药REIT（508084）披露基金份额发售公告。按认购价格2.895元/份和4亿份的发售份额数量计算，本次发售预计募集资金总额为11.58亿元。截至2025年1月16日15:00，基金管理人及财务顾问通过上交所“REITs询价与认购系统”共收到53家网下投资者管理的124个配售对象的询价报价信息，报价区间为2.750元/份-2.948元/份，拟认购份额数量总和为501,850万份，为网下初始发售份额数量的71.69倍。基金管理人根据剔除无效报价后网下投资者报价的中位数和加权平均数，审慎合理确定本基金基金份额认购价格为2.895元/份。 表1：中航易商仓储物流REIT、易方达华威市场REIT正式登陆沪深交易所上市 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨2.09% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨2.09% 2025年第4周，中证REITs（收盘）指数为829.85，同比上涨17.08%，环比上涨2.09%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨9.70%，同期沪深300指数累计上涨11.71%，累计超额收益-2.00%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨 图2：中证REITs（收盘）指数年初以来累计超额收益-2.00% 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨2.27% 2025年第4周，中证REITs全收益指数1020.29，同比上涨26.16%，环比上涨2.27%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨18.39%，同期沪深300指数累计上涨11.71%，累计超额收益+6.69%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 图4：中证REITs全收益指数年初以来累计超额收益+6.69% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长65.03% 2025年第4周，REITs市场交易规模成交量达8.07亿份，同比增长65.03%；成交额达31.96亿元，同比增长90.69%；区间换手率4.77%，同比增长8.66%。 图5：REITs市场交易规模成交量达8.07亿份，同比增长65.03% 图6：REITs市场交易规模成交额达31.96亿元，同比增长90.69% 图7：REITs市场区间换手率4.77%，同比增长8.66% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长40.86% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达47.15亿份，同比增长40.86%；成交总额达183.22亿元，同比增长40.55%；近30日平均区间换手率0.96%，同比增长33.10%。 图8：近30日REITs市场成交总量达47.15亿份，同比增长40.86%；成交总额达183.22亿元，同比增长40.55% 图9：近30日平均区间换手率0.96%，同比增长33.10% 3、分板块表现：消费REITs单周上涨9.42%，单月累计上涨 17.09% 2025年第4周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.69%、+0.45%、+1.42%、+2.85%、+4.00%、+2.26%、+9.42%；一月涨跌幅分别为+8.07%、+0.51%、+1.86%、+8.91%、+11.49%、+3.85%、+17.09%。 图10：保障房REITs本周上涨1.69% 图11：环保类REITs本周上涨0.45% 图12：高速公路类REITs本周上涨1.42% 图13：产业园区类REITs本周上涨2.85% 图14：仓储物流类REITs本周上涨4.00% 图15：能源类REITs本周上涨2.26% 图16：消费类REITs本周上涨9.42% 2025年第4周，嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂商业REIT涨幅靠前，涨幅分别为14.21%、9.48%、9.47%；本周中航首钢绿能REIT跌幅靠前，跌幅为0.24%。 表2：本周嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂商业REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：两只REIT交易所正式上市，22只REITs基金 等待上市 2025年第4周，共有22只REITs基金等待上市，本周中航易商仓储物流REIT、易方达华威市场REIT正式登陆交易所上市。 表3：两只REIT交易所正式上市，22只REITs基金等待上市 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第4周，我们跟踪的中证REITs（收盘）指数为829.85，同比上涨17.08%，环比上涨2.09%；中证REITs全收益指数1020.29，同比上涨26.16%，环比上涨2.27%； 本周REITs市场交易规模成交量达8.07亿份，同比增长65.03%；成交额达31.96亿元，同比增长90.69%；区间换手率4.77%，同比增长8.66%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.69%、+0.45%、+1.42%、+2.85%、+4.00%、+2.26%、+9.42%；一月涨跌幅分别为+8.07%、+0.51%、+1.86%、+8.91%、+11.49%、+3.85%、+17.09%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。