REITs行业周报：推动银行间多层次REITs市场发展，消费REIT单周表现优异

推动银行间多层次REITs市场发展，消费REIT单周表现优异 2025年第11周，中证REITs（收盘）指数为850.59，同比上涨8.56%，环比上涨0.12%；中证REITs全收益指数1046.78，同比上涨13.8%，环比上涨0.12%。 本周REITs市场交易规模成交量达6.96亿份，同比增长22.54%；成交额达30.98亿元，同比增长48.37%；区间换手率3.93%，同比下降18.13%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.14%、+0.49%、+0.07%、+0.31%、+0.30%、+0.63%、+2.78%；一月涨跌幅分别为-2.80%、-1.52%、+1.58%、-1.22%、-1.67%、+0.67%、-2.95%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 推动银行间多层次REITs市场发展，盘活民营存量资产 北京市发展改革委近日向社会征集基础设施REITs意向储备项目，支持注册地在北京的各类市场主体申报。涵盖交通基础设施、新型基础设施等13个领域，重点梳理人工智能、数据中心等新型基础设施领域项目。新型基础设施包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G等通信相关项目，以及智能交通等智慧城市项目。交易商协会发布《银行间债券市场进一步支持民营企业高质量发展行动方案》的通知。其中提到：“推动银行间多层次REITs市场发展和供应链票据资产支持证券扩面增量,通过证券化方式盘活民营存量资产。” 一周行情：消费REITs单周上涨2.78%，单月累计下跌2.95% 2025年第11周，中证REITs（收盘）指数为850.59，同比上涨8.56%，环比上涨0.12%，2024年年初至今累计上涨12.45%，同期沪深300指数累计上涨16.77%，累计超额收益-4.32%；中证REITs全收益指数1046.78，同比上涨13.8%，环比上涨0.12%；2024年年初至今累计上涨21.47%，累计超额收益+4.70%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.14%、+0.49%、+0.07%、+0.31%、+0.30%、+0.63%、+2.78%；一月涨跌幅分别为-2.80%、-1.52%、+1.58%、-1.22%、-1.67%、+0.67%、-2.95%。 一级跟踪：18只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第11周，共有18只REITs基金等待上市。本周华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理、南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、推动银行间多层次REITs市场发展，盘活民营存量资产 （1）汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（汇添富上海地产租赁住房REIT）披露询价公告。该基金的场内简称为"地产租住",代码为“508055”，该代码同时用于本次发售的询价、网下认购及公众认购。中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为5亿份。网下发售初始发售份额为10,500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%。公众发售初始发售份额为4,500万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。 （2）南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金披露询价公告。该基金的场内简称为"南方顺丰物流REIT",代码为“180305”，该代码同时用于本次发售的询价、网下认购及公众认购。初始战略配售基金份额数量为7.00亿份，占发售份额总数的比例为70%。其中，原始权益人或/及其同一控制下的关联方拟认购数量为3.40亿份，占发售份额总数的比例为34%；其他战略投资者拟认购数量为3.60亿份，占发售份额总数的比例为36%。网下发售初始基金份额数量为2.20亿份，占发售份额总数的比例为22%，占扣除战略配售投资者发售份额后的约73%。公众投资者认购初始基金份额数量为0.80亿份，占发售份额总数的比例为8%。 （3）北京市发展改革委近日向社会征集基础设施REITs意向储备项目，支持注册地在北京的各类市场主体申报。涵盖交通基础设施、新型基础设施等13个领域，重点梳理人工智能、数据中心等新型基础设施领域项目。新型基础设施包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G等通信相关项目，以及智能交通等智慧城市项目。 （4）交易商协会发布《银行间债券市场进一步支持民营企业高质量发展行动方案》的通知。其中提到：“推动银行间多层次REITs市场发展和供应链票据资产支持证券扩面增量,通过证券化方式盘活民营存量资产。” 表1：推动银行间多层次REITs市场发展，盘活民营存量资产 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨0.12% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨0.12% 2025年第11周，中证REITs（收盘）指数为850.59，同比上涨8.56%，环比上涨0.12%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨12.45%，同期沪深300指数累计上涨16.77%，累计超额收益-4.32%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨 图2：中证REITs（收盘）指数2024年初以来累计超额收益-4.32% 2.2、中证REITs全收益指数环比上涨0.12% 2025年第11周，中证REITs全收益指数1046.78，同比上涨13.8%，环比上涨0.12%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨21.47%，同期沪深300指数累计上涨16.77%，累计超额收益+4.70%。 图3：中证REITs全收益指数环比上涨 图4：中证REITs全收益指数2024年初以来累计超额收益+4.70% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长22.54% 2025年第11周，REITs市场交易规模成交量达6.96亿份，同比增长22.54%； 成交额达30.98亿元，同比增长48.37%；区间换手率3.93%，同比下降18.13%。 图5：REITs市场交易规模成交量达6.96亿份，同比增长22.54% 图6：REITs市场交易规模成交额达30.98亿元，同比增长48.37% 图7：REITs市场区间换手率3.93%，同比下降18.13% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长8.10% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达51.55亿份，同比增长8.10%；成交总额达219.90亿元，同比增长19.22%；近30日平均区间换手率0.99%，同比增长1.84%。 图8：近30日REITs市场成交总量达51.55亿份，同比增长8.10%；成交总额达219.90亿元，同比增长19.22% 图9：近30日平均区间换手率0.99%，同比增长1.84% 3、分板块表现：消费REITs单周上涨2.78%，单月累计下跌 2.95% 2025年第11周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.14%、+0.49%、+0.07%、+0.31%、+0.30%、+0.63%、+2.78%；一月涨跌幅分别为-2.80%、-1.52%、+1.58%、-1.22%、-1.67%、+0.67%、-2.95%。 图10：保障房REITs本周下降1.14% 图11：环保类REITs本周上涨0.49% 图12：高速公路类REITs本周上涨0.07% 图13：产业园区类REITs本周上涨0.31% 图14：仓储物流类REITs本周上涨0.30% 图15：能源类REITs本周上涨0.63% 图16：消费类REITs本周上涨2.78% 2025年第10周，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT分别为5.48%、2.67%、2.46%；本周华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT跌幅靠前，跌幅为2.31%、2.22%、2.07%。 表2：本周华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：18只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第11周，共有18只REITs基金等待上市。本周华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理、南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金首发申请已申报。 表3：18只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第11周，中证REITs（收盘）指数为850.59，同比上涨8.56%，环比上涨0.12%；中证REITs全收益指数1046.78，同比上涨13.8%，环比上涨0.12%。本周REITs市场交易规模成交量达6.96亿份，同比增长22.54%；成交额达30.98亿元，同比增长48.37%；区间换手率3.93%，同比下降18.13%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.14%、+0.49%、+0.07%、+0.31%、+0.30%、+0.63%、+2.78%；一月涨跌幅分别为-2.80%、-1.52%、+1.58%、-1.22%、-1.67%、+0.67%、-2.95%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。