房地产开发2022W3：全国房价仍处于下跌趋势

核心观点与关键数据

• 房价走势：2024年12月70城新房房价环比下降0.1%（跌幅收窄），同比下跌5.7%；二手房房价环比下降0.3%（跌幅持平），同比下跌8.1%。一线城市环比上涨，二线城市持平，三线城市下跌。新房价格环比上涨23城，下跌43城；二手房价格环比上涨9城，下跌60城。
• 市场分化：新房价格环比转正的城市增多，但二手房仍局限在核心城市。部分核心城市进入平台期，但70城整体仍处于下跌趋势。
• 量能表现：建议关注量能企稳，重点关注2-3月小阳春市场表现。2025年稳地产仍需政策持续加码。

市场回顾与成交情况

• 申万房地产指数：本周上涨3.9%，领先沪深300指数1.75个百分点，行业排名第14名。
• 新房成交：本周30城新房成交面积191.1万平方米，环比下降1.2%，同比增长9.1%。一线城市环比下降7.8%，二线城市环比增长5.6%，三线城市环比下降3.9。
• 二手房成交：本周14城二手房成交面积230.9万平方米，环比下降1.9%，同比增长31.6%。一线城市环比下降3.1%，二线城市环比下降4.3%，三线城市环比增长11.9。

信用债情况

• 本周发行房企信用债18只，规模158.41亿元，偿还量183.09亿元，净融资额-24.68亿元。主体评级以AA+为主，债券类型以一般中期票据为主，期限以5年以上为主。
• 融资成本有升有降，25华发01公司债利率下降90bp。

投资建议

• 维持行业“增持”评级，理由包括：政策力度超2008/2014年，地产具经济风向标作用，行业竞争格局改善，优选城市组合表现更优，供给侧政策利好一二线。
• 配置方向：基本面alpha公司（滨江集团、招商蛇口等）、地方城投类企业（城投控股、北京城建等）、物业（华润万象生活等）、转型概念（张江高科等）、中介（贝壳）。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。