房地产开发2022W3：全国房价仍处于下跌趋势

2024年12月70城新房房价环比-0.1%，跌幅进一步收窄，同比-5.7%。一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨23城（+6，较上月变化，下同），环比下跌43城（-6）。 2024年12月70城二手房房价环比-0.3%，跌幅较上月持平；同比-8.1%。一线、二线、三线城市环比分别+0.3%、-0.3%、-0.4%。二手房价格环比上涨9城（-1），环比下跌60城（+2）。 重点关注小阳春量能表现。2024年12月新房房价环比转正的城市进一步增多，二手房房价环比为正的城市仍局限在此前表现强的城市中。经过2024年9月政策节点后，部分核心城市地产价格进入到阶段平台期，而在更广泛的70城范围看，2024年末依然处于下跌趋势。考虑到房地产量在价先的经验，我们依然建议优先关注量能真正企稳，下阶段主要关注2-3月小阳春市场表现。2025年稳地产任重道远，我们认为仍需政策持续推进与加码。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先沪深300指数1.75个百分点，在31个申万一级行业排名第14名。 新房：本周30个城市新房成交面积为191.1万平方米，环比下降1.2%，同比提升9.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.9万方，环比-7.8%，同比+5.0%；样本二线城市为86.1万方，环比+5.6%，同比+10.8%；样本三线城市为46.2万方，环比-3.9%，同比+11.3%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计230.9万方，环比下降1.9%，同比增长31.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为96.5万方，环比-3.1%；样本二线城市为104.4万方，环比-4.3%；样本三线城市为30.0万方，环比11.9%。 信用债：根据wind统计数据，本周（1.13-1.19）共发行房企信用债18只，环比减少1只；发行规模共计158.41亿元，环比增加39.91亿元，总偿还量183.09亿元，环比增加102.62亿元，净融资额为-24.68亿元，环比减少62.71亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（43.2%）为主要构成。 债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（31.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（51.1%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，我们认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.12月新房房价环比降幅收窄，二手房降幅持平，重点关注小阳春量能表现 2024年12月70城新房房价环比-0.1%，跌幅进一步收窄，同比-5.7%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、+0.0%、-0.2%。从城市数量看，新房价格环比上涨23城（+6，较上月变化，下同），环比下跌43城（-6）。 2024年12月70城二手房房价环比-0.3%，跌幅较上月持平；同比-8.1%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别+0.3%、-0.3%、-0.4%。从城市数量看，二手房价格环比上涨9城（-1），环比下跌60城（+2）。 重点关注小阳春量能表现。2024年12月新房房价环比转正的城市进一步增多，二手房房价环比为正的城市仍局限在此前表现强的核心城市中。经过2024年9月政策节点后，部分核心城市房地产价格进入到阶段平台期，而在更广泛的70城范围看，2024年末依然处于下跌趋势（单月环比未转正）。考虑到房地产量在价先的经验，我们依然建议优先关注量能真正的企稳，下阶段主要关注2-3月小阳春市场表现。2025年稳地产任重道远，我们认为仍需政策持续推进与加码。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先沪深300指数1.75个百分点，在31个申万一级行业排名第14名。本周上涨个股共107支，较上周增长89支，下跌股数为7支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为ST慧球、宁波富达、光大嘉宝、祥源文化、S*ST前锋，涨幅分别为39.6%、19.1%、16.9%、13.6%、12.7%。跌幅前五为粤宏远A、中珠医疗、华远地产、荣丰控股、*ST新城，跌幅分别为-20.8%、-3.1%、-2.0%、-2.0%、-1.2%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨39支，较上周增长37支，涨幅位居前五的为融创中国、远洋集团、中国奥园、金地集团、绿景中国地产，涨幅分别为19.2%、18.5%、12.8%、10.8%、7.9%。下跌的是时代中国控股、万科A，跌幅分别为-1.4%、-0.9%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前二个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为191.1万平方米，环比下降1.2%，同比提升9.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.9万方，环比-7.8%，同比+5.0%；样本二线城市为86.1万方，环比+5.6%，同比+10.8%；样本三线城市为46.2万方，环比-3.9%，同比+11.3%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 1月累计新房成交面积方面，样本30城共计465.7万方，同比10.5%；一线城市为148.3万方，同比39.7%；二线城市为208.9万方，同比-7.5%；三线城市为108.5万方，同比21.6%。从今年累计3周新房成交面积同比看，样本30城共计725.6万方，同比31.3%；一线城市为206.5万方，同比45.6%；二线城市为348.0万方，同比16.3%； 三线城市为171.1万方，同比53.3%。其中一线城市中，北京（-30.1%）、上海（36.5%）、广州（141.9%）、深圳（176.3%）。 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计230.9万方，环比下降1.9%，同比增长31.6%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为96.5万方，环比-3.1%；样本二线城市为104.4万方，环比-4.3%；样本三线城市为30.0万方，环比+11.9%。年初至今累计二手房成交面积为677.2万方，同比增长42.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为299.0万方，同比+63.0%；样本二线城市为301.5万方，同比+34.8%；样本三线城市为76.7万方，同比+12.6%。 图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表20：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表21：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表22：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.13-1.19）共发行房企信用债18只，环比减少1只；发行规模共计158.41亿元，环比增加39.91亿元，总偿还量183.09亿元，环比增加102.62亿元，净融资额为-24.68亿元，环比减少62.71亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（43.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（31.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（51.1%）的债券为主。 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中25华发01公司债（-90bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表27：本周房企融资汇总（1.13-1.19） 5.本周政策回顾 图表28：中央政策及消息（1.12-1.18） 图表29：地方性政策及消息（1.12-1.18） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等； （3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。