房地产开发行业2024W11：杭州全面退出二手房限购，2月全国房价延续跌势

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2024年03月17日 房地产开发 2024W11：杭州全面退出二手房限购，2月全国房价延续跌势 杭州全面退出二手房限购，核心城市宽松进程持续。3月14日，杭州市住房保障和房产管理局发布通知，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；同时杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年；新政还涉及保障房、城市更新、房地产融资协调机制等内容。此前杭州已经较大幅度调整限购，此次新政将全面退出二手房限购，包括杭州核心四区。我们认为，杭州二手房率先全面退出限购，主要是基于杭州目前二手房挂牌量高企（贝壳数据显示杭州3月16日挂牌量约15.2万套）、而杭州新房库存去化周期相对健康。新政将一定程度刺激二手房需求、畅通换房链条。我们认为，政策整体是2023年7月政治局会议后核心城市放松进程的延续，预计后续包括一线城市在内的核心城市将进一步出台政策。 2月全国房价延续跌势，新房房价环比-0.4%，二手房价环比-0.6%。据国家统计局，2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%；同比-1.9%，同比跌幅较上月进一步扩大。从城市数量看，新房价格环比上涨8城（-3，较上月变化，下同），环比下跌59城（+3）。2月70个大中城市二手房价格指数环比-0.6%；同比-5.1%，同比跌幅较上月进一步扩大。从城市数量看，二手房价格环比上涨2城（+0），环比下跌68城（+0）；同比情况延续上月，70城全部同比下跌。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.5%，领先沪深300指数3.77个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为186.5万平方米，环比提升24.4%，同比下降51.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.2万方，环比33.4%，同比-47.2%；样本二线城市为96.4万方，环比22.3%，同比-51.0%；样本三线城市为49.9万方，环比21.8%，同比-56.2%。3月累计新房成交面积方面，样本30城共计367.8万方，同比-52.0%；一线城市为75.3万方，同比-45.5%；二线城市为194.8万方，同比-53.7%；三线城市为97.7万方，同比-52.7%。 二手房：本周样本城市二手房成交小幅回升，13城二手房成交面积合计117.0万方，环比增长17.4%，同比下降26.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.3万方，环比14.1%；样本二线城市为57.3万方，环比20.7%；样本三线城市为23.4万方，环比14.8%。 信用债：本周共发行房企信用债13只，环比增加1只；发行规模共计116.76亿元，环比增加17.76亿元，总偿还量125.53亿元，环比减少10.44亿元，净融资额为-8.77亿元，环比增加28.2亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W10：本周新房成交同比-58.1%，住建部部长对政策、防风险、新模式作出说明》2024-03-10 2、《房地产开发：2024年政府工作报告点评：继续强调防风险，推动构建地产新模式》2024-03-08 3、《房地产开发：2024W9：本周新房成交同比-42.3%，城市房地产融资协调机制持续推进》2024-03-03 -48%-32%-16%0%16%2023-032023-072023-11房地产开发沪深300 2024年03月17日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.杭州全面退出二手房限购，全国房价仍延续跌势 .................................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................ 5 3.重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 8 3.1新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 8 3.2二手房成交（商品住宅口径） .................................................................................................................... 10 4.重点公司境内信用债情况 .................................................................................................................................... 12 5.本周政策回顾 ..................................................................................................................................................... 14 6.投资建议 ........................................................................................................................................................... 16 风险提示 .............................................................................................................................................................. 16 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） ..................................................................... 3 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） ........................................................................... 4 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 .............................................................................................................. 5 图表4：本周各交易日指数表现 .............................................................................................................................. 5 图表5：近52周地产板块表现 ................................................................................................................................ 5 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） ................................................................................................................. 6 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） ................................................................................................................. 6 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 ........................................................................................................................... 6 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） ....................................................................... 6 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） ............................................................................................... 7 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比......................................................................................................... 8 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 .................................................................................