房地产行业对杭州全面放开二手房限购的点评：盘活存量

2024.03.14 股票研究 盘活存量 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 行——对杭州全面放开二手房限购的点评 业谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 件 事010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 证书编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 快 评本报告导读： 一线城市微调限购，二线城市取消限购，已成为市场趋势；降低购房成本，是提振需 求的重点；预计后续更多城市有望效仿，盘活二手房市场。 摘要： 一线城市微调限购，二线城市取消限购，已成为市场趋势。继1月底2月初北上广深不同程度放松住房限购后，3月14日杭州也官宣 全面放开二手房限购。杭州这一轮限购始于2016年9月，在2023年“10.16”新政后，杭州只剩四大限购区（西湖、拱墅、上城、滨江），如今新政发布后，无论杭州还是外地户口，在杭州全域购买二手房不再审核购房人资格。杭州此次虽然全域取消了二手房限购，但四大中心城区新房仍然限购，保留了一个尾巴。对于杭州目前较高的二手房挂牌量来说，政策的出台无异于激活二手房置换链条，市场上 证会多出一批新房票和新资金，也会有助于提高新房的热度，继而再反 券哺二手市场。 研降低购房成本，是提振需求的重点。此次杭州新政还将个人出售住 报 究房的增值税免征年限，统一调整为“满2”，不再要求是否唯一住房。2023年“10.16”新政后，杭州只剩四大限购区（上城区、拱墅区、 西湖区、滨江区），需执行“满2唯一”免征增值税，非限购区“满 告2”即可。此举有助于降低换房成本，有助于促进二手房交易的流通 速度加快。购房成本的降低，除了税费的减免外，还有居民利率的下 调，这些有将有助于稳定资产价格，扭转悲观预期，带动销售的企稳。 预计后续更多城市有望效仿，盘活二手房市场。目前有相当多城市面临着高企的二手住宅挂牌量，库存压力巨大，再加上限售政策到期次新房的入市，将进一步加大二手房库存压力，在此时点，新政为二 手房市场大幅松绑，将进一步激活二手房市场，同时有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。 继续重视重组类标的。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，关注港股通变化，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推 荐保利发展。 风险提示：市场需求加速下行。 相关报告 房地产《风险暴露后的季节性回暖》 2024.03.13 房地产《经营性不动产REITs提速》 2024.03.11 房地产《优质地块供应为关键》 2024.03.05 房地产《保障房是新重点》 2024.03.05 房地产《等待企稳》 2024.03.04 表1:重点公司盈利预测 2024 3.14最新股 总市值总股本投资 证券简称 22EPS 23EEPS 22PE 23EPE 年全年 价（元） （亿元） （亿股） 评级 涨幅 600048.SH 保利发展 9.77 1.53 1.01 6.4 9.7 1,170 120 -1% 增持 000002.SZ 万科A 9.71 1.90 1.72 5.1 5.6 1,068 119 -7% 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.40 0.55 0.80 17.1 11.8 852 91 -1% 增持 600383.SH 金地集团 4.09 1.35 2.50 3.0 1.6 185 45 -6% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.04 1.20 1.33 5.9 5.3 219 31 -3% 增持 000402.SZ 金融街 3.37 0.28 0.66 12.0 5.1 101 30 -7% 增持 601512.SH 中新集团 7.79 1.07 1.28 7.3 6.1 117 15 1% 增持 数据来源：WIND，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析 逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司 的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 1.投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为 比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 2.投资建议的评级标准 报告发布日后的12个月内的公司股价 （或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 上海 深圳 北京 地址邮编 上海市静安区新闸路669号博华广场20层200041 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B栋27层518026 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心南楼18层100032 电话 （021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com