房地产开发行业周报2025W21：本周新房成交同比+1.6%，4月全国房价延续阴跌

4月全国房价延续阴跌，二手房价格回到3月以前接近普跌的状态。4月70城新房房价环比-0.1%，同比-4.5%。一线、二线、三线城市环比分别+0.0%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨22城（-2，较上月变化，下同），环比下跌45城（+4）。二手房方面，4月70城二手房房价环比-0.4%，跌幅较上月扩大，同比-6.8%。一线、二线、三线城市环比分别-0.2%、-0.4%、-0.4%。二手房价格环比上涨5城（-5），环比下跌64城（+8）。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数1.29个百分点，在31个申万一级行业排名第23名。 新房：本周30个城市新房成交面积为215.1万平方米，环比提升9.5%，同比提升1.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.4万方，环比-7.8%，同比+20.5%；样本二线城市为93.7万方，环比+6.3%，同比-17.4%；样本三线城市为66.0万方，环比+36.6%，同比+26.3%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计232.6万方，环比增长0.3%，同比增长17.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为93.0万方，环比-3.9%；样本二线城市为109.7万方，环比3.1%；样本三线城市为29.9万方，环比4.3%。 信用债：根据wind统计数据，本周（5.19-5.25）共发行房企信用债3只，环比减少2只；发行规模共计37.99亿元，环比增加1.99亿元，总偿还量96.75亿元，环比增加67.78亿元，净融资额为-58.76亿元，环比减少65.79亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（（86.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（86.8%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.4月全国房价延续阴跌 4月全国房价延续阴跌，二手房价格回到3月以前接近普跌的状态。4月70城新房房价环比-0.1%，同比-4.5%。一线、二线、三线城市环比分别+0.0%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨22城（-2，较上月变化，下同），环比下跌45城（+4）。二手房方面，4月70城二手房房价环比-0.4%，跌幅较上月扩大，同比-6.8%。一线、二线、三线城市环比分别-0.2%、-0.4%、-0.4%。二手房价格环比上涨5城（-5），环比下跌64城（+8）。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数1.29个百分点，在31个申万一级行业排名第23名。本周上涨个股共39支，较上周减少5支，下跌股数为68支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST坊展、*ST匹凸、空港股份、大千生态、亚太实业，涨幅分别为29.3%、22.6%、20.0%、17.7%、15.6%。跌幅前五为华夏幸福、万泽股份、深圳华强、格力地产、莱茵体育，跌幅分别为-14.8%、-8.4%、-7.2%、-6.9%、-6.1%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨4支，较上周减少9支，涨幅位居前四的为建业地产、绿景中国地产、旭辉控股集团、中梁控股，涨幅分别为8.2%、2.6%、1.9%、1.2%。 跌幅前五为华夏幸福、佳兆业、中国金茂、世茂集团、金地集团，跌幅分别为-14.8%、-8.7%、-7.1%、-6.2%、-5.8%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前四个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为215.1万平方米，环比提升9.5%，同比提升1.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为55.4万方，环比-7.8%，同比+20.5%；样本二线城市为93.7万方，环比+6.3%，同比-17.4%；样本三线城市为66.0万方，环比+36.6%，同比+26.3%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计582.2万方，同比3.3%；一线城市为165.2万方，同比21.0%；二线城市为260.2万方，同比-12.7%；三线城市为156.8万方，同比21.4%。从今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计4031.3万方，同比6.7%；一线城市为1049.4万方，同比16.8%；二线城市为1909.6万方，同比-0.3%； 三线城市为1072.3万方，同比11.2%。其中一线城市中，北京（-0.8%）、上海（10.7%）、广州（31.2%）、深圳（48.3%）。 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计232.6万方，环比增长0.3%，同比增长17.7%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为93.0万方，环比-3.9%；样本二线城市为109.7万方，环比+3.1%；样本三线城市为29.9万方，环比+4.3%。年初至今累计二手房成交面积为4348.3万方，同比增长31.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1791.2万方，同比+41.0%；样本二线城市为2033.7万方，同比+27.9%；样本三线城市为523.3万方，同比+15.6%。 图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表20：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表21：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表22：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.19-5.25）共发行房企信用债3只，环比减少2只；发行规模共计37.99亿元，环比增加1.99亿元，总偿还量96.75亿元，环比增加67.78亿元，净融资额为-58.76亿元，环比减少65.79亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（86.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（86.8%）的债券为主。 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中25苏州高技MTN0043年期中期票据（-19bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表27：本周房企融资汇总（5.19-5.25） 5.本周政策回顾 图表28：中央政策及消息（5.18-5.24） 图表29：地方性政策及消息（5.18-5.24） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。