房地产开发2025W38：本周新房成交同比+16.2%，8月全国房价延续调整

2025W38：本周新房成交同比+16.2%，8月全国房价延续调整 8月全国房价延续调整，核心城市补跌。8月，70城新房房价环比-0.3%，同比-3.0%。一线、二线、三线城市环比分别-0.1%、-0.3%、-0.4%。新房价格环比上涨9城（+3，较上月变化，下同），环比下跌57城（-3）。8月70城二手房房价环比-0.6%，同比-5.5%。一线、二线、三线城市环比分别-1.0%、-0.6%、-0.5%。二手房价格环比上涨1城（+0），环比下跌69城（+1）。从二手房价环比表现看，从今年5月份开始，一线城市整体环比跌幅均大于二三线城市，北京、上海8月环比跌幅均在1%或以上，广州、深圳跌幅也接近1%，考虑到核心城市此前跌幅相对较小，近期补跌迹象较为明显。上月我们在w33周报盘点了主要城市房价与2024年“930”时点房价的对比，7月多数城市已经跌破平台，8月绝大部分城市二手房价依然环比下跌，目前多数城市处于破位下跌的趋势中。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.7%，领先沪深300指数1.16个百分点，在31个申万一级行业排名第9名。 新房：本周30个城市新房成交面积为154.1万平方米，环比提升12.9%，同比提升16.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.0万方，环比+17.5%，同比+63.9%；样本二线城市为63.2万方，环比-3.9%，同比-0.7%；样本三线城市为40.9万方，环比+45.5%，同比+6.2%。从今年累计38周新房成交面积同比看，样本30城共计7011.6万方，同比-2.0%；一线城市为1866.3万方，同比+2.9%；二线城市为3360.3万方，同比-4.8%；三线城市为1784.9万方，同比-1.3%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计195.3万方，环比增长0.7%，同比增长55.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.2万方，环比9.7%；样本二线城市为84.8万方，环比-8.2%；样本三线城市为24.2万方，环比5.7%。年初至今累计二手房成交面积为7615.7万方，同比增长17.4% 相关研究 1、《房地产开发：2025W37：本周新房成交同比+3.0%，社融数据指向居民购房意愿低迷》2025-09-142、《房地产开发：2025W36：本周新房成交同比-11.2%，深圳跟进放松限购》2025-09-073、《房地产开发：2025W35：本周新房成交同比-5.9%，上海优化调整购房政策》2025-08-31 信用债：根据wind统计数据，本周（9.15-9.21）共发行房企信用债9只，环比增加1只；发行规模共计80.20亿元，环比增加14.1亿元，总偿还量146.14亿元，环比增加115.89亿元，净融资额为-65.94亿元，环比减少101.79亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.全国房价延续调整，核心城市补跌.........................................................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................94.重点公司境内信用债情况.....................................................................................................................105.本周政策回顾.....................................................................................................................................126.投资建议............................................................................................................................................12风险提示..............................................................................................................................................13 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%）......................................................3图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%）............................................................4图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................5图表4：本周各交易日指数表现..............................................................................................................5图表5：近52周地产板块表现...............................................................................................................5图表6：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表7：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................6图表8：本周重点房企涨跌幅排名...........................................................................................................6图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................6图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）...............................................................................6图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.................................................................8图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪.............................................................................................8图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比.....................................................................................9图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比......................................................