房地产开发 2025W46：本周新房成交同比-34.6%，10月房价延续调整

2025W46：本周新房成交同比-34.6%，10月房价延续调整 2025年10月70城新房房价环比-0.5%，同比-2.6%。一线、二线、三线城市环比分别-0.3%、-0.4%、-0.5%。新房价格环比上涨6城（+1，较上月变化，下同），环比下跌64城（+1）。 增持（维持） 10月70城二手房房价环比-0.6%，同比-5.5%。一线、二线、三线城市环比分别-0.9%、-0.6%、-0.7%。二手房价格环比上涨0城（+0），环比下跌70城（+0）。10月二手房价继上月继续全面下跌，从单月环比跌幅看，一线城市此前连续3个月环比跌幅达到1%，10月跌幅小幅收窄至0.9%，但依然跌幅较其他能级城市更大。北上广深10月环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%、-0.9%，其中北京、广州环比跌幅小幅扩大，上海、深圳环比跌幅小幅收窄。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业排名第7名。 新房：本周30个城市新房成交面积为159.0万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.2万方，环比+12.6%，同比-42.5%；样本二线城市为88.1万方，环比+24.7%，同比-23.4%；样本三线城市为27.6万方，环比+4.9%，同比-47.7%。从今年累计46周新房成交面积同比看，样本30城共计8419.6万方，同比-8.9%；一线城市为2249.5万方，同比-5.4%；二线城市为4088.7万方，同比-8.9%；三线城市为2081.5万方，同比-12.2%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计200.3万方，环比增长4.7%，同比下降17.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.6万方，环比8.7%；样本二线城市为87.3万方，环比1.4%；样本三线城市为27.3万方，环比3.7%。 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报——二级走势承压，打新情绪趋冷》2025-11-092、《房地产开发：2025W45：从央行调查报告看当前居民对房价预期》2025-11-093、《房地产开发：2025W44：对“十五五”规划《建议》房地产内容的5点理解》2025-11-02 信用债：本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4只，环比减少8只；发行规模共计36.20亿元，环比减少66.3亿元，总偿还量108.29亿元，环比增加43.59亿元，净融资额为-72.09亿元，环比减少109.89亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.10月70城二手房价继续下跌................................................................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................94.重点公司境内信用债情况.....................................................................................................................105.本周政策回顾.....................................................................................................................................126.投资建议............................................................................................................................................13风险提示..............................................................................................................................................13 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%）......................................................3图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%）............................................................4图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................5图表4：本周各交易日指数表现..............................................................................................................5图表5：近52周地产板块表现...............................................................................................................5图表6：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表7：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................6图表8：本周重点房企涨跌幅排名...........................................................................................................6图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................6图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）...............................................................................6图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.................................................................8图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪.............................................................................................8图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比.....................................................................................9图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比...............................................................................9图表19：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比............................................................