房地产开发行业2025W16：全国房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性

2025年3月70城新房房价环比-0.1%，跌幅连续4个月持平，同比-5.0%。一线、二线、三线城市环比分别+0.1%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨24城（+6，较上月变化，下同），环比下跌41城（-4）。3月70城二手房房价环比-0.2%，跌幅较上月小幅收窄，同比-7.3%。一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、-0.2%、-0.3%。二手房价格环比上涨10城（+7），环比下跌56城（-9）。 全国新房二手房仍延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性。具体看核心城市新房价格方面，上海当月环比+0.7%继续领跑全国，深圳环比+0.1%涨幅有所收窄，北京、广州环比小幅下降。二手房价格方面，上海当月环比由负转正+0.4%，北京、深圳环比分别+0.5%、+0.3%，广州环比-0.2%。 值得关注的是，杭州当月二手房价格环比+1%领跑全国，整体看核心城市房价韧性更强，全国其余多数城市仍在下行通道中。随着4月后楼市成交或季节性走弱，多数城市房价端将继续面临考验，我们认为房价的真正企稳仍有待量能的加持。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.4%，领先沪深300指数2.81个百分点，在31个申万一级行业排名第2名。 新房：本周30个城市新房成交面积为149.8万平方米，环比下降0.1%，同比下降8.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.0万方，环比+8.1%，同比-7.1%；样本二线城市为70.0万方，环比-7.3%，同比-12.3%； 样本三线城市为35.8万方，环比+5.9%，同比-0.4%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计241.7万方，环比增长5.4%，同比增长19.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为98.6万方，环比14.6%；样本二线城市为112.2万方，环比-2.4%；样本三线城市为30.9万方，环比9.0%。 信用债：本周共发行房企信用债11只，环比减少11只；发行规模共计93.51亿元，环比减少125.96亿元，总偿还量179.08亿元，环比增加26.98亿元，净融资额为-85.57亿元，环比减少152.94亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.3月全国房价延续小幅下跌，核心城市房价展现韧性 2025年3月70城新房房价环比-0.1%，跌幅连续4个月持平，同比-5.0%。一线、二线、三线城市环比分别+0.1%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨24城（+6，较上月变化，下同），环比下跌41城（-4）。 3月70城二手房房价环比-0.2%，跌幅较上月小幅收窄，同比-7.3%。一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、-0.2%、-0.3%。二手房价格环比上涨10城（+7），环比下跌56城（-9）。 全国新房二手房仍延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性。具体看核心城市新房价格方面，上海当月环比+0.7%继续领跑全国，深圳环比+0.1%涨幅有所收窄，北京、广州环比小幅下降。二手房价格方面，上海当月环比由负转正+0.4%，北京、深圳环比分别+0.5%、+0.3%，广州环比-0.2%。值得关注的是，杭州当月二手房价格环比+1%领跑全国，整体看核心城市房价韧性更强，全国其余多数城市仍在下行通道中。随着4月后楼市成交或季节性走弱，多数城市房价端将继续面临考验，我们认为房价的真正企稳仍有待量能的加持。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为3.4%，领先沪深300指数2.81个百分点，在31个申万一级行业排名第2名。本周上涨个股共89支，较上周增长71支，下跌股数为24支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为荣丰控股、天保基建、大千生态、渝开发、中润资源，涨幅分别为31.9%、30.2%、27.0%、20.0%、15.3%。跌幅前五为广宇集团、中交地产、*ST匹凸、卧龙地产、阳光股份，跌幅分别为-16.4%、-15.0%、-9.6%、-8.5%、-6.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨33支，较上周增长23支，涨幅位居前五的为建业地产、我爱我家、金科股份、佳兆业、越秀地产，涨幅分别为40.5%、14.7%、8.9%、7.7%、7.2%。跌幅前五为远洋集团、中梁控股、绿景中国地产、正荣地产、碧桂园，跌幅分别为-4.5%、-3.3%、-3.2%、-2.2%、-1.1%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为149.8万平方米，环比下降0.1%，同比下降8.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.0万方，环比+8.1%，同比-7.1%；样本二线城市为70.0万方，环比-7.3%，同比-12.3%；样本三线城市为35.8万方，环比+5.9%，同比-0.4%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 4月累计新房成交面积方面，样本30城共计388.1万方，同比-6.9%；一线城市为109.7万方，同比4.1%；二线城市为189.0万方，同比-12.0%；三线城市为89.4万方，同比-7.5%。从今年累计16周新房成交面积同比看，样本30城共计3085.5万方，同比9.3%； 一线城市为778.6万方，同比19.7%；二线城市为1476.0万方，同比3.0%；三线城市为830.8万方，同比12.2%。其中一线城市中，北京（-0.8%）、上海（13.9%）、广州（31.4%）、深圳（67.1%）。 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计241.7万方，环比增长5.4%，同比增长19.3%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为98.6万方，环比+14.6%；样本二线城市为112.2万方，环比-2.4%；样本三线城市为30.9万方，环比+9.0%。年初至今累计二手房成交面积为3295.0万方，同比增长36.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1370.7万方，同比+47.3%；样本二线城市为1536.1万方，同比+33.8%；样本三线城市为388.2万方，同比+17.3%。 图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表20：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表21：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表22：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.14-4.20）共发行房企信用债11只，环比减少11只；发行规模共计93.51亿元，环比减少125.96亿元，总偿还量179.08亿元，环比增加26.98亿元，净融资额为-85.57亿元，环比减少152.94亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（46.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（80.4%）的债券为主。 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中25昆城Y15年期中期票据（-110bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表27：本周房企融资汇总（4.14-4.20） 5.本周政策回顾 图表28：中央政策及消息（4.13-4.19） 图表29：地方性政策及消息（4.13-4.19） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。