房地产开发行业周报：全国房价盘点，多数城市已跌破2024“930”平台

2025W33：全国房价盘点，多数城市已跌破2024“930”平台 新房价格因结构等因素跌幅相对克制，部分核心城市尚守住了阶段平台，更低能级城市跌幅小幅收窄。新房价格跌幅较二手房更小，主要是新房在整体市场下行时，成交结构不断向核心城市核心区域聚焦，缩圈带来结构性的上涨，另外新房在价格端调节相对二手房不灵活。截至7月底，全国70城整体新房价格较2021年高点下降10.8%，较2024“930”节点下降2.0%。上海新房价格表现最强；其次成都、杭州也在“930”节点后迎来一定反弹；长沙、合肥等城市暂时守住了“930”平台；其他城市更多是下跌速度放缓，但依然处于下降的趋势中。 增持（维持） 二手房价方面，核心城市几乎抹平去年底以来小幅反弹的涨幅，更多城市破位下跌，市场不容乐观。相较新房，二手房在供给端（挂牌）区域结构更加均匀、价格调节更加灵活，价格表现相对更能反映买卖博弈和市场真实情况。截至7月底，全国70城整体二手房价格较2021年高点下降18.7%，较2024“930”节点下降3.8%。成都近期二手房价最具韧性，深圳基本回调至节点位置；其他多数城市基本跌破“930”节点价格，包括上海、北京、杭州等城市完全抹平去年底以来的小幅反弹涨幅，而更低能级的城市反弹更小或是没有反弹，处在不断创价格新低的走势中。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 新房：本周30个城市新房成交面积为132.7万平方米，环比提升9.6%，同比下降12.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为36.1万方，环比+9.2%，同比-27.5%；样本二线城市为59.0万方，环比-3.8%，同比-14.0%；样本三线城市为37.7万方，环比+40.7%，同比+11.2%。从今年累计33周新房成交面积同比看，样本30城共计6229.9万方，同比-1.7%；一线城市为1646.2万方，同比3.2%；二线城市为2975.1万方，同比-5.4%；三线城市为1608.7万方，同比0.6%。 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计178.7万方，环比增长3.8%，同比下降2.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为74.3万方，环比+10.0%；样本二线城市为80.0万方，环比-1.0%；样本三线城市为24.4万方，环比+2.1%。 1、《房地产开发：2025W32：北京定向松绑五环外限购，如何理解？》2025-08-102、《 房地产 开发 ：2025W31： 本周 新房 成交 同比-19.6%，二手房同比+0.2%》2025-08-033、《房地产开发：政治局会议点评：地产着墨较少，重点落在城市更新》2025-07-31 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先沪深300指数1.56个百分点，在31个申万一级行业排名第6名。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.全国房价盘点，多数城市已跌破2024“930”平台.........................................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................53.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................83.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................83.2二手房成交（商品住宅口径）.............................................................................................................104.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................125.本周政策回顾...............................................................................................................................................146.投资建议......................................................................................................................................................15风险提示.........................................................................................................................................................15 图表目录 图表1：全国及重点城市新房价格指数（定基，2020M1=1）...........................................................................3图表2：全国及重点城市二手房价格指数（定基，2020M1=1）.......................................................................4图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................5图表4：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................5图表5：近52周地产板块表现.........................................................................................................................5图表6：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................6图表7：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................6图表8：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................6图表9：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元）........................................................................................6图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）......................................................................................7图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比................................................................................................8图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................8图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................8图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................8图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................9图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪...............................................................................................