房地产开发2026W3：2025全年房价盘点，新房房价-3.0%，二手房价-6.1%

2026W3：2025全年房价盘点，新房房价-3.0%，二手房价-6.1% 2025年12月70城新房房价环比-0.4%，全年-3.0%，核心城市仍存小范围结构性行情。一线、二线、三线城市新房价格全年累计同比分别-1.7%、-2.5%、-3.7%。全年新房价格环比上涨5城，下跌65城。全年看，核心城市新房市场仍存在小范围结构性行情，上海仍保持每月环比上涨趋势；其次如杭州在2024“930”节点后（也是杭州新房取消限价后），新房房价出现阶段性上涨；合肥近一年时间整体平稳；成都、长沙等在2025上半年阶段企稳，而下半年跟随大市有所下跌；其余大部分城市新房房价区间整体下行。 增持（维持） 2025年12月70城二手房房价环比-0.7%，全年-6.1%，全面跌破930”平台，核心城市补跌。一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别-7.0%、-6.0%、-6.0%。全年二手房价格70城全部下跌。2024年930”节点后，少部分城市二手房价曾短暂止跌，相对比较明显的如上海、北京、深圳、杭州、成都；而2025年二季度开始重拾跌势，目前样本所有城市二手房价均已跌破这个平台，且环比跌幅普遍没有明显收窄，市场表现较为疲弱、购房者信心普遍不足。 作者 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业排名第6名。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 新房：本周30个城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.8万方，环比-1.3%，同比-35.9%；样本二线城市为52.2万方，环比-7.0%，同比-38.0%；样本三线城市为27.8万方，环比+11.6%，同比-40.9%。从今年累计3周新房成交面积同比看，样本30城共计353.3万方，同比-51.2%；一线城市为111.2万方，同比-46.1%；二线城市为163.7万方，同比-52.3%；三线城市为78.3万方，同比-55.0%。 相关研究 1、《房地产开发：2025年统计局数据点评:全年新房市场维持低迷销售额同比-12.6%，开发投资相关指标加速下跌》2026-01-222、《房地产开发：2026W2：本周新房成交同比-38.1%，三部门延续居民换购住房个税退税》2026-01-183、《房地产开发：C-REITs周报——二级调整，上海支持消费基础设施发行REITs》2026-01-18 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为94.3万方，环比5.0%；样本二线城市为84.1万方，环比3.4%；样本三线城市为35.5万方，环比2.4%。 投资建议：维持行业 增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点 只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、 中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.70城二手房价均跌破2024 930”，核心城市补跌...................................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................94.重点公司境内信用债情况.....................................................................................................................105.本周政策回顾.....................................................................................................................................126.投资建议............................................................................................................................................14风险提示..............................................................................................................................................14 图表目录 图表1：全国及重点城市新房价格指数....................................................................................................3图表2：全国及重点城市二手房价格指数.................................................................................................4图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................5图表4：本周各交易日指数表现..............................................................................................................5图表5：近52周地产板块表现...............................................................................................................5图表6：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表7：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................6图表8：本周重点房企涨跌幅排名...........................................................................................................6图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................6图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）...............................................................................6图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.................................................................8图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪.............................................................................................8图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比.....................................................................................9图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比.................................................................