房地产开发行业2025W8：本周新房成交同比+59%，部分核心城市房价确认阶段平台

房价整体尚未止跌，新房初现积极信号，二手房确认阶段平台的仍在少数核心城市。2025年1月70城新房房价环比-0.1%，跌幅较上月持平，同比-5.4%。1月70城二手房房价环比-0.3%，跌幅较上月持平；同比-7.8%。 70城整体看，1月新房二手房价格仍延续跌势，跌幅与前两月接近，但较2024年10月以前已明显收窄。从涨跌城市数量看，已经有21城连续两个月新房价格环比上涨或持平；而二手房价格环比为正的城市仍局限在核心城市中，其中北京、上海、深圳、成都已经连续4个月二手房价格环比为正（厦门此前连续3个月为正，本月环比持平），上述5城可以确认二手房价格的阶段平台，但更多城市仍在下行通道中。考虑到房地产量在价先的经验，我们依然建议优先关注量能真正的企稳，近期主要关注小阳春市场表现。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后沪深300指数2.58个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。 新房：本周30个城市新房成交面积为177.1万平方米，环比提升22.1%，同比提升58.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.1万方，环比+38.3%，同比+114.1%；样本二线城市为82.2万方，环比+13.2%，同比+56.4%；样本三线城市为54.8万方，环比+26.1%，同比+36.5%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计198.5万方，环比增长13.1%，同比增长72.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.1万方，环比19.0%；样本二线城市为89.5万方，环比7.8%；样本三线城市为23.9万方，环比13.6%。 信用债：本周（2.17-2.23）共发行房企信用债15只，环比增加7只；发行规模共计94.90亿元，环比减少-6亿元，总偿还量106.05亿元，环比增加67.01亿元，净融资额为-11.15亿元，环比减少73.01亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（84.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（52.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（54.3%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.全国房价尚未止跌，重点关注小阳春量能表现 房价整体尚未止跌，新房初现积极信号，二手房确认阶段平台的仍在少数核心城市。70城整体看，1月新房二手房价格仍延续跌势，跌幅与前两月接近，但较2024年10月以前已明显收窄。从涨跌城市数量看，已经有21城连续两个月新房价格环比上涨或持平； 而二手房价格环比为正的城市仍局限在核心城市中，其中北京、上海、深圳、成都已经连续4个月二手房价格环比为正（厦门此前连续3个月为正，本月环比持平），上述5城可以确认二手房价格的阶段平台，但更多城市仍在下行通道中。考虑到房地产量在价先的经验，我们依然建议优先关注量能真正的企稳，近期主要关注小阳春市场表现。 2025年1月70城新房房价环比-0.1%，跌幅较上月持平，同比-5.4%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别+0.1%、+0.1%、-0.2%。从城市数量看，新房价格环比上涨24城（+1，较上月变化，下同），环比下跌42城（-1）。 2024年1月70城二手房房价环比-0.3%，跌幅较上月持平；同比-7.8%。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别+0.1%、-0.3%、-0.4%。从城市数量看，二手房价格环比上涨7城（-2），环比下跌60城（+0）。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后沪深300指数2.58个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。本周上涨个股共37支，较上周减少46支，下跌股数为75支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为首开股份、绵石投资、中洲控股、广宇集团、中润资源，涨幅分别为15.3%、13.5%、12.1%、12.0%、10.8%。跌幅前五为世荣兆业、广汇物流、格力地产、莱茵体育、金科股份，跌幅分别为-15.4%、-8.0%、-7.2%、-7.1%、-6.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨9支，较上周减少24支，涨幅位居前五的为绿城中国、滨江集团、新城控股、建发国际集团、越秀地产，涨幅分别为5.0%、3.0%、1.9%、1.8%、1.2%。跌幅前五为建业地产、时代中国控股、中梁控股、绿景中国地产、融信中国，跌幅分别为-20.6%、-16.1%、-12.6%、-11.8%、-9.2%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为177.1万平方米，环比提升22.1%，同比提升58.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为40.1万方，环比+38.3%，同比+114.1%；样本二线城市为82.2万方，环比+13.2%，同比+56.4%；样本三线城市为54.8万方，环比+26.1%，同比+36.5%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 2月累计新房成交面积方面，样本30城共计371.7万方，同比47.5%；一线城市为78.9万方，同比81.3%；二线城市为179.2万方，同比37.0%；三线城市为113.6万方，同比46.2%。从今年累计8周新房成交面积同比看，样本30城共计1360.1万方，同比15.0%；一线城市为343.8万方，同比23.4%；二线城市为649.7万方，同比5.5%；三线城市为366.5万方，同比27.1%。其中一线城市中，北京（-33.3%）、上海（23.4%）、广州（69.0%）、深圳（128.1%）。 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.5万方，环比增长13.1%，同比增长72.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.1万方，环比+19.0%；样本二线城市为89.5万方，环比+7.8%；样本三线城市为23.9万方，环比+13.6%。年初至今累计二手房成交面积为1346.1万方，同比增长37.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为563.9万方，同比+50.7%；样本二线城市为623.4万方，同比+34.9%；样本三线城市为158.8万方，同比+9.9%。 图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表20：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表21：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表22：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.17-2.23）共发行房企信用债15只，环比增加7只；发行规模共计94.90亿元，环比减少-6亿元，总偿还量106.05亿元，环比增加67.01亿元，净融资额为-11.15亿元，环比减少73.01亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（84.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（52.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（54.3%）的债券为主。 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中25昆明安居PPN001（（-125bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表27：本周房企融资汇总（2.17-2.23） 5.本周政策回顾 图表28：中央政策及消息（2.16-2.22） 图表29：地方性政策及消息（2.16-2.22） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。