房地产开发2026W20：本周新房、二手房成交量环比下滑，4月房价指数仍呈下行趋势

2026W20： 本 周 新 房 、 二 手 房 成 交 量环 比下 滑，4月 房 价 指 数 仍 呈 下 行 趋势 4月70大中城市新、二手房价格指数仍呈下行趋势。2026年4月，70大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.7%，环比-0.2%，自2021年高点已经下跌13.5%，已跌回至2018年末的水平，但考虑到好房子入市以及成交结构向核心城市聚焦的趋势，我们判断实际成交价已回退至2018年之前。2026年4月，二手房价指数同比-6.2%，环比-0.2%，自2021年高点已跌22.3%，跌回至2016年初水平。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.7%，落后沪深300指数3.39个百分点，在31个申万一级行业排名第25名。 新房：本周30个城市新房成交面积为187.0万平方米，环比下降7.4%， 同比下降4.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为65.3万方，环比-5.0%，同比+8.7%；样本二线城市为88.8万方，环比-13.0%，同比+4.8%；样本三线城市为32.9万方，环比+5.6%，同比-36.4%。从今年累计20周新房成交面积同比看，样本30城共计2982.5万方，同比-20.9%；一线城市为925.4万方，同比-6.9%；二线城市为1468.5万方，同比-16.0%；三线城市为588.6万方，同比-42.8%。其中一线城市中，北京（-5.4%）、上海（-3.4%）、广州（-0.8%）、深圳（-32.8%）。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计256.4万方，环比下降9.8%，同比增长14.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为110.4万方，环比-5.3%；样本二线城市为107.1万方，环比-14.9%；样本三线城市为38.9万方，环比-7.1%。今年20周累计成交4078.4万方，同比增长3.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1763.7万方，同比+3.9%；样本二线城市为1699.1万方，同比-0.7%；样本三线城市为615.6万方，同比+18.3%。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 信用债：根据wind统计数据，本周（5.18-5.24）共发行房企信用债11只，环比增加7只；发行规模共计86.99亿元，环比增加49.27亿元，总偿还量49.67亿元，环比增加8.22亿元，净融资额为37.32亿元，环比增加41.06亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（46.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（47.1%）的债券为主。2、《房地产开发：1-4月统计局数据点评:商品房销售 1、《房地产开发：C-REITs周报—4支商业不动产REITs成功定价，首批REITs指数基金正式上报》2026-05-23量价同比跌幅收窄，4月商品房销售均价同比转正》2026-05-193、《房地产开发：2026W19：节后楼市成交量环比回升，4月宅地成交规模环比回落》2026-05-17 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍然处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（（1）按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1. 4月新房和二手房价格指数仍呈下行趋势.......................................................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................94.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................125.本周政策回顾...............................................................................................................................................146.投资建议......................................................................................................................................................15风险提示.........................................................................................................................................................15 图表目录 图表1：70个大中城市新房价格指数...............................................................................................................3图表2：70个大中城市二手房价格指数............................................................................................................3图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................4图表4：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表5：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表6：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表7：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表8：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表9：本周重点房企涨幅前二个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表10：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）...........................................................6图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比................................................................................................7图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.........