中国房地产周报：稳步改善

稳步改善 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比涨幅增加，一线城市连续11周同比增长 上周(至12月29日)30大中城市商品新房成交量达437万平方米，同比上升10.6%，高于前周的5.1%涨幅，环比增长31.9%，优于前周的3.5%环比上升。不同类别城市表现分化，但是一线城市连续11周同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+44.4%、+9.4%、-16.6%(前周同比：+14.6%、+2.4%、+3.1%)。 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月29日)一手商品住宅累计成交量为385万平方米，超越去年同期23.8%(前周相对去年同期+20.8%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为585万、1,157万、781万平方米，低于去年同期21.9%、19.4%、1.2%(前周相对去年同期-21.6%、-21.0%、-2.2%)。 来源：彭博、中泰国际研究部 去库存指标表现分化 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为50%，高于去年同期的40%但低于前周的54%。按面积，十大城市商品房存销比为51.7，高于去年同期的51.4但低于前周的63.3。 土地成交量持续同比下跌 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为6,069万平方米，同比下跌16.5%，环比下跌34.1%，同比变化差于前周的11.3%同比下跌。 住建部部署2025年重点工作 相关报告 12月24至25日，住建部召开工作会议，其中部署2025年重点工作：(一)持续用力推动房地产市场止跌回稳；(二)推动构建房地产发展新模式；(三)大力实施城市更新；(四)建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。 20241224-中 国 房 地 产 周 报(2024.12.16-12.22)：新房成交保持增长 20241218-中 国 房 地 产 周 报(2024.12.09-12.15)：整体持续改善 内房港股表现分化 上周内房港股相对大市(恒生指数)表现分化。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、房托、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周变化分别为+1.2、+1.3%、-2.0%、+2.6%、+0.7%、+2.0%、+2.3%，相对大市-0.7、-0.6、-3.9、+0.8、-1.1、+0.1、+0.4个百分点。 分析师周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：关注节日气氛是否会影响购房意欲 12月份大致完结，每周新房成交量皆保持同比增长，其中一线城市更连续11周同比上升。可是由于二三线城市表现相对依然反复，房地产市场仍未全面改善。元旦及春节假期即将来临，但是两者之间日子较接近，节日气氛有望较去年更浓。我们将关注这是否会影响购房意欲。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比涨幅增加，一线城市连续11周同比增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至12月29日)30大中城市商品新房成交量达437万平方米，同比上升10.6%，高于前周的5.1%涨幅，环比增长31.9%，优于前周的3.5%环比上升，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低32.8%及17.8%(注：前周对比相关年份同期分别低34.1%及30.3%)。 不同类别城市表现分化，但是一线城市连续11周同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别低2.4%及0.9%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+44.4%、+9.4%、-16.6%(前周同比：+14.6%、+2.4%、+3.1%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+30.8%、+41.5%、+2.8%(前周环比：-22.6%、+18.5%、+5.8%)。 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月29日)一手商品住宅累计成交量为385万平方米，超越去年同期23.8%(前周相对去年同期+20.8%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为585万、1,157万、781万平方米，低于去年同期21.9%、19.4%、1.2%(前周相对去年同期-21.6%、-21.0%、-2.2%)。 注：更新至2024年12月29日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月29日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月29日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月29日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比略跌 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为50%，高于去年同期的40%但低于前周的54%。截至12月29日，年初至今平均去化率为41%，仍低于2023年同期的48%。 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比减少 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为52.7，低于去年同期的50.9及前周的62.7。按面积，十大城市商品房存销比为51.7，高于去年同期的51.4但低于前周的63.3。一线地市存销比为35.3，低于去年同期的53.1及前周的40.6。二线地市存销比达75.3，低于去年同期的74.1及前周的101.3。 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量持续同比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为6,069万平方米，同比下跌16.5%，环比下跌34.1%，同比变化差于前周的11.3%同比下跌。 不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌51.8%，环比下跌57.4%至178万平方米，同比变化差于前周的28.9%同比上升。二线城市成交建筑面积同比下跌1.9%，环比下跌13.9%至2,865万平方米，同比变化差于前周的8.5%同比增长。三线城市成交建筑面积同比下降24.0%，环比下跌44.7%至3,025万平方米，同比变化差于前周的同比下跌21.9%。 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月29日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 住建部部署2025年重点工作 12月24至25日，住建部召开工作会议，其中部署2025年重点工作：(一)持续用力推动房地产市场止跌回稳，包括着力释放需求，改善供给；(二)推动构建房地产发展新模式，包括着力优化和完善住房供应体系，推动建立要素联动新机制，大力推进商品住房销售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地产全过程监管；(三)大力实施城市更新，包括建立城市体检和城市更新一体化推进机制，深化城市建设、运营、治理体制改革，谋划实施一批城市更新改造项目，构建城市管理新模式；(四)建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，包括提高住宅建设标准，构建支持住房品质提升的制度体系，支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，推进老旧住宅更新改造，大力实施物业服务质量提升行动。 内房港股表现 内房港股表现分化 上周内房港股相对大市(恒生指数)表现分化。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、房托、物业管理/中介、建筑/代建/设备全周变化分别为+1.2、+1.3%、-2.0%、+2.6%、+0.7%、+2.0%、+2.3%，相对大市-0.7、-0.6、-3.9、+0.8、-1.1、+0.1、+0.4个百分点。 评论 关注节日气氛是否会影响购房意欲 12月份大致完结，每周新房成交量皆保持同比增长，其中一线城市更连续11周同比上升。可是由于二三线城市表现相对依然反复，房地产市场仍未全面改善。元旦及春节假期即将来临，但是两者之间日子较接近，节日气氛有望较去年更浓。我们将关注这是否会影响购房意欲。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 11月份新开工/竣工面积比例同比上升 2024年11月，当月房地产开发投资完成额同比下跌9.8%至7,325亿元人民币，降幅少于10月的11.8%。房屋新开工面积同比下跌26.5%至6,081万平方米，降幅略低于10月的26.6%。竣工面积同比下跌39.0%至6,157万，降幅多于10月的19.7%。新开工/竣工面积比例为0.99，高于去年同期的0.82，反映项目发展意向相对仍较好。商品房销售面积同比增加3.3%至8,188万平方米，同比降幅少于10月的10.8%。 注：更新至2024年11月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年11月来源：Wind、中泰国际研究部 国家统计局：11月70个大中城市价格同比降幅减少 2024年11月，百城住宅平均价格同比上升2.4%至16,592元人民币/平方米，升幅优于10月的2.1%。当中一线及二线城市分别同比上升2.8%及1.4%至44,729元及15,207元人民币/平方米，同比变化率优于10月的2.3%及1.2%。三线城市则同比略跌至9,992元人民币/平方米，低于10月的9,994元。 上述百城住宅平均