1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 四月销售稳步改善，但两极化仍严重 报告内容 四月销售稳步改善。百强房企首四月全口径销售总额约23,056亿元，同比上升8.7%；权益销售总额16,344亿元，同比上升10.5%；操盘口径销售20,500亿元，同比上升9.7%。累计销售同比增速持续扩大，四月销售同比继续改善。单月四月销售（权益口径）4,603，同比增长32.3%，比上月提升1.7个百分点，然而对比2019年四月（疫情前）的6,661亿元仍有一段距离。销售反弹仍以国企为主，国企首四月累计销售同比增长60.9%、混合制公司同比增长8.4%，民营企业仍然录得负增长，同比下跌10.7%。 产品需求两极化。在销量方面，以操盘面积计算，百强总销售面积在首四个月累计为13,133万平米，同比下跌5.1%，下降幅度比首季度的下跌7.3%有所改善。单月四月销量为3,256万平米，同比上升2.2%，增幅比三月放缓15.9个百份点。销售复苏速度低于销售额，反映购房需求较多在均价较高的产品，呼应了高能级城市的销情较佳的现象。此外，这一波被释放的购房需求中，改善性住房的占比相对有所提高，亦会造成有关的现象。 房企复苏两极化。主流房企中销售表现较佳的房企包括中海、华润、招蛇、建发、华发、越秀、中铁建，累计销售同比增幅在60%以上。民企以滨江、龙湖、美的表现较为优秀，同比增长分别为70.4%、38.7%及20.5%，高于百强平均增速。其他主流民企，如碧桂园、融创、旭辉、新城、世茂等，同比跌幅仍然在20%以上。据中指院统计，截至4月27日，22城住宅用地合计推出271宗，规划建面2340万平方米，较去年同期下降49.5%，房企投资仍然较为审慎。在投资上，百强首四月买地总额为3,948亿元，同比下降5.5%。买地投资仍以国企为主。 成交有所反弹。根据同花顺金融统计数据，截至4月23日，30大中城市的商品房累计成交套数及面积约52.2万套及 5,313万平米，同比上升44.4%及35.5%。四月（截至23日）平均每周成交套数及面积为34,878套及356万平米，比三月周平均值（35,279套及364万平米）下降1.1%及2.3%，成交尚算稳定。房价走势方面，亦有所回暖，综合70大中城市，三月一、二及三线城市新房价格环比变动为0.3%、0.6%及0.3%；二手房价环比变动分别为0.5%、0.3%及0.2%。一、二线城市价格反弹最明显，三线城市仍然较弱。建议继续关注土储在高能级城市的大型国企发展商如中海、华润等。 风险提示：i) 地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2023年5月5日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 中國海外 (688.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.700.901.101.301.501.701.902.1010-2211-2212-2201-2302-2303-2304-23地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.700.901.101.301.501.701.902.1010-2211-2212-2201-2302-2303-2304-23物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 35.45 不適用 未評級 8.2 7.5 6.9 0.86 0.83 0.77 4.5% 4.7% 5.1% 中國海外 688.HK 19.66 不適用 未評級 8.1 5.9 5.4 0.53 0.49 0.46 6.7% 4.9% 5.3% 中海物业 2669.HK 8.55 11.00 买入 19.4 15.2 12.0 6.83 4.93 3.73 1.6% 2.0% 2.5% 华润万象 1209.HK 40.05 不適用 未評級 36.3 27.5 21.7 5.62 4.61 3.99 1.2% 1.4% 1.9% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-4月 1-4月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 1,556 1,212 28.4% 2 万科地产 1,334 1,380 -3.3% 3 中海地产 1,176 720 63.3% 4 碧桂园 1,168 1,634 -28.5% 5 华润置地 1,120 610 83.6% 6 招商蛇口 1,103 614 79.6% 7 绿城中国 695 481 44.5% 8 龙湖集团 674 486 38.7% 9 建发房产 629 357 76.3% 10 滨江集团 607 356 70.4% 11 金地集团 591 580 1.9% 12 中国金茂 586 419 39.9% 13 华发股份 575 280 105.7% 14 越秀地产 563 247 128.0% 15 融创中国 373 859 -56.6% 16 中国铁建 362 175 106.6% 17 绿地控股 357 388 -8.1% 18 美的置业 296 245 20.5% 19 旭辉集团 294 388 -24.2% 20 新城控股 290 402 -27.9% 21 保利置业 280 85 229.4% 22 中国恒大 269 133 102.1% 23 卓越集团 267 216 23.7% 24 中交房地产 240 153 57.3% 25 象屿地产 237 缺数据 26 远洋集团 236 220 7.2% 27 首开股份 235 279 -15.8% 28 联发集团 228 131 73.7% 29 国贸地产 210 89 134.8% 30 电建地产 200 119 68.7% 31 路劲集团 200 170 17.5% 32 世茂集团 199 282 -29.5% 33 城建集团 179 缺数据 34 大悦城控股 178 171 4.5% 35 雅居乐 172 233 -26.2% 36 华侨城 165 110 49.7% 37 中南置地 160 209 -23.3% 38 佳兆业 140 86 62.3% 39 中骏集团 140 217 -35.7% 40 武汉城建 136 116 17.2% 41 阳光城 131 175 -25.1% 42 金融街 131 82 59.1% 43 大家房产 129 67 91.5% 44 中建壹品 126 缺数据 45 合景泰富 120 164 -26.7% 46 宝龙地产 120 152 -21.4% 47 金科集团 119 281 -57.8% 48 中建东孚 116 55 112.0% 49 新希望地产 116 164 -29.5% 50 伟星房产 115 86 32.9% 百强 23,056 21,203 8.7% 权益 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-4月 1-4月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 1,127 812 38.8% 2 中海地产 1,099 673 63.3% 3 碧桂园 945 1,219 -22.5% 4 万科地产 867 897 -3.3% 5 华润置地 859 392 119.3% 6 招商蛇口 685 375 82.7% 7 建发房产 496 259 91.8% 8 龙湖集团 445 316 40.8% 9 绿城中国 440 253 73.9% 10 华发股份 431 187 130.4% 11 中国金茂 405 289 40.0% 12 金地集团 366 359 1.9% 13 越秀地产 338 244 38.7% 14 绿地控股 321 349 -8.1% 15 滨江集团 295 219 34.7% 16 中国铁建 268 129 107.2% 17 中国恒大 252 127 98.9% 18 融创中国 209 507 -58.7% 19 保利置业 209 70 196.6% 20 新城控股 195 275 -28.9% 21 美的置业 189 162 16.7% 22 路劲集团 184 157 17.5% 23 旭辉集团 174 229 -24.3% 24 卓越集团 169 129 30.5% 25 远洋集团 153 143 7.2% 26 中交房地产 147 92 59.9% 27 世茂集团 139 197 -29.5% 28 象屿地产 137 缺数据 29 首开股份 136 169 -19.2% 30 雅居乐 136 184 -26.1% 31 电建地产 135 78 73.0% 32 华侨城 123 79 55.5% 33 金融街 119 75 59.1% 34 中骏集团 117 174 -32.5% 35 联发集团 115 91 26.6% 36 佳兆业 114 70 62.4% 37 国贸地产 113 41 176.0% 38 中建东孚 108 37 193.5% 39 大华集团 104 63 65.3% 40 中南置地 103 132 -22.4% 41 城建集团 102 缺数据 42 伟星房产 100 79 26.8% 43 中建壹品 94 缺数据 44 大悦城控股 93 86 7.8% 45 星河地产 90 51 77.5% 46 阳光城 89 123 -27.7% 47 合景泰富 89 107 -17.2% 48 万达集团 86 112 -22.9% 49 金科集团 85 202 -57.8% 50 龙光集团 83 199 -58.5% 百强 16,344 14,789 10.5% 资料来源：克而瑞数据、安信国际 资料来源：克而瑞数据、安信国际 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名） 图4：30大中城市（一線）商品房成交情况 操盘 公司名称 2023年 2022年 同比 排名 1-4月 1-4月 增长 亿元 亿元 % 1 保利发展 1,417 1,103 28.5% 2 万科地产 1,309 1,362 -3.9% 3 中海地产 1,117 684 63.3% 4 碧桂园 1,110 1,552 -28.5% 5 华润置地 1,041 556 87.0% 6 招商蛇口 1,016 550 84.7% 7 绿城中国 884 638 38.7% 8 建发房产 626 353 77.2% 9 金地集团 609 533 14.2% 10 龙湖集团 607 437 38.8% 11 滨江集团 574 337 70.2% 12 华发股份 550 265 108.0% 13 中国金茂 535 349 53.6% 14 越秀地产 366 241 51.7% 15 融创中国 354 816 -56.6% 16 绿地控股 339 369 -8.1% 17 中国铁建 319 154 106.5% 18 美的置业 26